Loc’Avantages : intermédiation locative, taux de 20 à 65 %

Le taux de la réduction d’impôt Loc’Avantages dépend de deux choses : le niveau de loyer que vous acceptez et le recours, ou non, à l’intermédiation locative. En location directe, le taux est de 15 % (loyer intermédiaire) ou de 35 % (loyer social). Avec intermédiation locative, il est de 20 %, 40 % ou 65 % (loyer très social). Le niveau très social n’existe qu’avec intermédiation.

Cette page traite les taux, leur base de calcul, les conditions de l’engagement et la remise en cause. Elle ne traite pas les plafonds de loyer par commune, les cases de la déclaration, la situation des contribuables non domiciliés en France ni le niveau exact de performance énergétique exigé : ces points se vérifient avant de décider.

Ce que c’est

Loc’Avantages, ancien « Louer abordable », est une réduction d’impôt pour le propriétaire qui loue son logement à un loyer inférieur à celui du marché. Elle est prévue à l’article 199 tricies du code général des impôts (CGI), institué par la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021.

Vous signez une convention avec l’Anah. L’engagement de location est d’au moins six ans.

La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (article 88) a prorogé le dispositif de trois ans. La demande de conventionnement doit être enregistrée entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2027. Si la demande a été déposée avant le 1er mars 2022, c’est l’ancien régime « Louer abordable » qui s’applique, avec une déduction des revenus fonciers.

La grille des taux

Les taux sont ceux du BOFiP (BOI-IR-RICI-400-30, paragraphe 70, version du 6 mars 2025) et de la page economie.gouv.fr du 26 août 2026. Les plafonds de loyer sont définis par commune ou arrondissement. Le taux dépend du niveau de loyer prévu dans la convention Anah et du recours ou non à l’intermédiation.

Le BOFiP précise la base : la réduction est calculée sur le montant des revenus bruts du logement conventionné.

Primes d’intermédiation

Pour les niveaux Loc2 et Loc3 avec intermédiation locative, economie.gouv.fr mentionne une prime de 1 000 € en cas de location ou de sous-location par un intermédiaire, et de 2 000 € en cas de mandat de gestion. Elle est majorée de 1 000 € si le logement fait 40 m² ou moins. Ces primes ne sont pas des réductions d’impôt : elles ne figurent pas dans l’exemple chiffré ci-dessous.

Ce que veut dire « intermédiation locative »

Le BOFiP la décrit ainsi : « la relation entre le bailleur et le locataire est encadrée par l’intervention d’un tiers social ». Deux modalités existent.

• La location à un organisme agréé. Vous louez le logement nu à un organisme public ou privé agréé, qui le sous-loue ou l’affecte à l’hébergement. Le bail est conclu entre vous et l’organisme.
• Le mandat de gestion à une agence immobilière sociale agréée. L’agence gère le bien et vous met en relation avec un locataire. Le bail est conclu directement entre le locataire et vous.

Dans les deux cas, l’occupant est une personne visée au II de l’article L. 301-1 du code de la construction et de l’habitation, ou une personne dont la situation nécessite une solution locative de transition.

Les conditions à respecter pendant l’engagement

• Location nue, résidence principale du locataire. Le logement est occupé à titre d’habitation principale au moins huit mois par an.
• Un locataire sous plafonds de ressources. Ces plafonds existent pour chaque niveau de loyer. Le bail doit être conclu avec une personne physique autre que vous-même, un membre de votre foyer fiscal ou l’un de vos ascendants ou descendants, sauf si cette personne occupait déjà le logement.
• Une location effective. En cas de congé, le logement est remis en location sans délai. Au-delà de douze mois sans relocation à compter de la réception du congé, l’avantage fiscal est remis en cause.
• Une demande dans les temps. Si le premier bail est antérieur à la demande de convention, celle-ci doit être déposée au plus tard dans les deux mois.

Comment la réduction s’impute

La réduction s’impute sur l’impôt sur le revenu au barème, après la décote et avant les crédits d’impôt. Elle ne s’impute pas sur les impositions à taux proportionnel. Le solde non imputé n’est pas reportable sur les années suivantes et n’est pas remboursable.

Loc’Avantages est concerné par le plafonnement global des niches fiscales : il figure dans le tableau du BOFiP des avantages soumis au plafond de 10 000 €. Service-public.fr le confirme.

Il n’est pas cumulable, pour un même logement, avec Duflot, Pinel, Denormandie ni avec l’ancienne déduction Cosse. Le cumul avec Malraux est possible.

Si le logement est détenu à plusieurs

• En société non soumise à l’impôt sur les sociétés, l’avantage de chaque associé est limité à sa quote-part du revenu brut.
• En indivision, chaque indivisaire est limité à sa quote-part.
• En cas de démembrement, seul l’usufruitier bénéficie de la réduction.

La remise en cause

Le non-respect de l’engagement ou des conditions de location majore l’impôt du montant de la réduction obtenue. Sont notamment visés : la mise en location à un locataire hors plafonds de ressources, le dépassement du plafond de loyer, l’occupation du logement par le propriétaire, une interruption de location trop longue et la cession pendant l’engagement.

La reprise intervient au plus tard le 31 décembre de la troisième année suivant l’événement. Aucune reprise n’est effectuée si l’événement résulte, pour le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune, d’une invalidité de 2e ou 3e catégorie, d’un licenciement ou d’une mise à la retraite à l’initiative de l’employeur, ou d’un décès.

En cas de vente à titre onéreux, l’acquéreur ne bénéficie pas de la réduction pour la durée restante de la convention. Pour en bénéficier, il doit conclure une nouvelle convention avec l’Anah.

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Hélène possède un appartement dont le loyer de marché serait de 1 000 € par mois, soit 12 000 € par an. Son impôt sur le revenu, après décote, est de 2 800 € (hypothèse). Elle étudie les cinq combinaisons de la grille. Les loyers sont supposés respecter les plafonds de la commune, ce que le profil ne vérifie pas.

Problème. Quelle réduction chaque combinaison produit-elle, et quelle part peut être imputée sur son impôt ?

Stratégie. Pour chaque niveau, le loyer est ramené au niveau de la convention (15 %, 30 % ou 45 % sous le marché). La réduction est calculée sur les loyers bruts annuels au taux de la grille. La part imputable ne peut pas dépasser l’impôt de 2 800 €.

Résultat.

Un taux plus élevé s’accompagne d’un loyer plus bas. Avec un impôt de 2 800 €, la fraction de réduction au-delà de ce montant est perdue : 1 490 € dans le cas du loyer très social. Le tableau ne tient compte ni des primes d’intermédiation, ni des frais éventuels de l’intermédiaire, ni des charges du propriétaire.

Ce profil est fictif et les hypothèses (loyer de marché, impôt) sont les siennes. Les chiffres illustrent le calcul. Ils ne présagent pas de votre situation.

Ce qui change selon votre cas

• Le montant de votre impôt sur le revenu, qui limite la part imputable.
• Le niveau de loyer autorisé dans votre commune, qui détermine les loyers réellement possibles.
• La nature du logement et son état, en particulier si des travaux sont nécessaires.
• Le mode de détention : en direct, en société, en indivision ou démembré.
• Votre horizon de détention, car une cession pendant l’engagement entraîne une reprise.
• Votre domiciliation fiscale : la règle dépend de votre situation, à vérifier avant de décider.

Aucun résultat n’est promis.