Taux d’occupation financier (TOF) : définition, calcul et lecture

Le taux d’occupation financier (TOF) d’une société civile de placement immobilier (SCPI) est le rapport entre la somme des loyers perçus et la somme des loyers qui pourraient être perçus si l’ensemble du parc immobilier était loué. Il mesure la performance locative de la société.

Comment ça marche

La formule

TOF = loyers perçus ÷ loyers qui seraient perçus si le parc était entièrement loué. Le résultat s’exprime en pourcentage. Un TOF de 100 % signifie que tous les locaux rapportent un loyer ; un TOF plus faible traduit de la vacance, des franchises de loyer ou des impayés.

Taux financier et taux physique

Le taux d’occupation physique compare la surface louée à la surface totale du patrimoine. Le TOF raisonne en euros de loyer : un grand local vide pèse davantage qu’un petit, et un local loué à bas prix pèse moins qu’un local loué cher.

Exemple chiffré (cas fictif)

Une SCPI percevrait 1 000 000 € de loyers par an si tous ses locaux étaient loués. Elle en perçoit 900 000 €. Son taux d’occupation financier est de 900 000 ÷ 1 000 000 = 90 %.

Les autres indicateurs à lire avec lui

• Le taux de distribution sur la valeur de marché : dividendes versés dans l’année divisés par le prix moyen d’acquisition d’une part. Il mesure le rendement financier annuel du placement.
• Le taux de rendement interne : il estime la performance passée d’un investissement sur une durée donnée, en combinant l’évolution de la valeur de la part et les dividendes versés.

Points de vigilance

• Un TOF élevé ne garantit pas un rendement élevé : le niveau des loyers, les charges et les frais comptent aussi.
• Le TOF est publié pour une période passée ; il ne préjuge pas de la suite.
• Les revenus d’une SCPI ne sont pas garantis : ils dépendent des loyers encaissés et de la vacance.

Termes voisins

Société civile de placement immobilier, SCPI de rendement, SCPI à capital variable, rendement brut et net, indicateur synthétique de risque.

À consulter aussi dans le lexique

• Taux minimum garanti
• Taux de distribution SCPI
• Taux moyen des emprunts d’État (TME)
• Taux de distribution (payout ratio)
• Taux neutre
• Taux d’actualisation

Voir aussi