Pinel : prolonger la location de 3 ans, mode d’emploi

Oui, l’engagement de location Pinel peut être prorogé, par périodes de 3 ans, sans que le bénéfice de la réduction dépasse 12 ans au total. Un engagement initial de 6 ans se proroge deux fois au plus. Un engagement initial de 9 ans se proroge une seule fois. La prorogation n’est pas automatique : elle doit être constatée par écrit, dans la déclaration de revenus de l’année où la période en cours s’achève.

Cette page traite la prorogation du Pinel pour un propriétaire particulier. Elle ne traite pas la case exacte de la déclaration, la date limite pour proroger, ni la prorogation après un départ à l’étranger pour les investissements réalisés à partir de 2019. Ces trois points sont signalés plus bas.

Ce que dit la règle

À la fin de la période couverte par l’engagement initial, le propriétaire peut proroger le bénéfice de la réduction, par périodes de 3 ans, lorsque le logement reste loué par périodes triennales dans les conditions de loyer et de ressources requises. Le texte de référence est le BOFiP BOI-IR-RICI-360-60, version en vigueur depuis le 22/08/2024. Il vise l’article 199 novovicies, VII bis, du CGI.

Le BOFiP écrit que le bénéfice de la réduction Pinel « ne peut donc excéder douze ans ».

La prorogation concerne les investissements Pinel du 01/09/2014 au 31/12/2024. Elle n’est pas ouverte aux investissements Duflot, réalisés du 01/01/2013 au 31/08/2014.

Les règles de forme, qui ne se rattrapent pas

• Trois années consécutives. La prorogation ne peut s’appliquer que pour une durée de trois années consécutives.
• Un point de départ précis. La période de 3 ans court à partir du premier jour suivant l’expiration de l’engagement initial. La seconde période court à partir de la fin de la première. Le calcul se fait de date à date.
• Une prorogation expresse. Elle ne peut pas être tacite, ni anticipée, ni rétroactive. Elle doit être constatée expressément par écrit.
• Un constat dans la déclaration de revenus. Pour un particulier, la prorogation est constatée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle intervient le terme de la période en cours. Une note est jointe : identité, logement, loyer, mode de calcul, justificatifs relatifs au locataire. Cette note comporte aussi l’engagement de louer le logement non meublé, à usage d’habitation principale du locataire (BOI-IR-RICI-360-60, § 330).

Les sociétés et les SCPI ont des règles de dépôt propres à leur mode de détention ; elles ne sont pas détaillées ici.

Les taux de la prorogation

Les taux dépendent de l’année d’investissement et du logement. Ils sont repris du BOI-IR-RICI-360-60, paragraphe 40, qui s’ouvre sur « Que les investissements éligibles soient réalisés en métropole ou outre-mer ». D’après ce paragraphe, les taux de prorogation ne varient pas selon la localisation du logement.

La baisse des taux de 2023 et 2024 touche donc aussi la prorogation. Elle ne s’applique pas aux logements en quartier prioritaire de la politique de la ville ni à ceux d’un niveau de qualité supérieur à la réglementation.

Ces pourcentages s’appliquent au prix de revient du logement, plafonné à 5 500 € par m² de surface habitable, dans la limite de 300 000 € par contribuable et par an.

Ce que cela fait sur la durée totale

En additionnant le taux initial et les prorogations, on obtient le total sur 12 ans :

Cette addition est un calcul de cette page, fait à partir des taux ci-dessus et des taux initiaux de la métropole (12 %, 10,5 % et 9 % pour six ans). Les taux initiaux outre-mer ne sont pas repris ici.

Comment la réduction s’impute

Le complément de réduction s’impute par tiers sur l’impôt de l’année de la prorogation et des deux années suivantes. Pour une prorogation à 6 %, cela fait 2 % par an ; pour une prorogation à 3 %, 1 % par an. Si la fraction imputable une année dépasse l’impôt dû, le solde ne peut pas être imputé sur l’impôt des années suivantes, et la fraction non imputée ne donne pas lieu à remboursement (BOI-IR-RICI-360-60, § 60).

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Marc et Hélène ont acheté en 2023 un appartement neuf de 50 m², hors quartier prioritaire, sans niveau de qualité supérieur. Prix de revient : 250 000 €. Ils se sont engagés à louer 6 ans. Le plafond de 5 500 € par m² (275 000 € pour 50 m²) et celui de 300 000 € ne limitent pas leur base : elle reste de 250 000 €. Leur engagement de 6 ans arrive à son terme.

Problème. Faut-il proroger deux fois, et quel complément de réduction cela représente-t-il ? Hypothèses du profil fictif : leur impôt sur le revenu avant cette réduction est de 3 000 € par an pendant les six années de prorogation (années 7 à 12). Ils n’ont aucune autre réduction ni crédit d’impôt. L’exemple ne simule pas l’imputation de la réduction initiale (années 1 à 6) : ses montants sont indiqués avant limitation par l’impôt.

Stratégie. Comparer la réduction initiale, les deux prorogations et ce que leur impôt permet d’imputer pendant les prorogations.

Résultat.

Avec un impôt de 3 000 € par an pendant la première prorogation, seuls 3 000 € sur les 3 750 € de chaque tiers s’imputent. L’écart de 750 € par an, soit 2 250 € sur les trois ans, ne s’impute pas sur les années suivantes et ne donne pas lieu à remboursement. Le complément imputé pour la première prorogation est de 9 000 € sur 11 250 €. La seconde prorogation s’impute en entier (2 083,33 € par an, inférieurs à 3 000 €), soit 6 250 €. Au total, les deux prorogations donnent 15 250 € d’impôt en moins dans ces hypothèses.

Ces profils sont fictifs. Le calcul suppose un impôt constant de 3 000 € sur les années 7 à 12, aucune autre réduction, aucun plafonnement global, et ne simule pas l’imputation de la réduction initiale. Il ne présage pas de votre situation et ne promet aucun résultat.

Ce qui peut faire perdre le bénéfice

Un manquement constaté pendant une période prorogée ne remet pas en cause les avantages de la période initiale ni ceux des prorogations antérieures. En sens inverse, si la réduction de la période initiale est remise en cause, la prorogation n’est plus possible.

Si vous quittez la France

Pour les investissements réalisés avant le 01/01/2019, le BOFiP subordonne la prorogation à la domiciliation fiscale en France au titre de l’année où elle est exercée. Un propriétaire domicilié fiscalement à l’étranger cette année-là ne remplit pas cette condition.

Pour les investissements réalisés à partir du 01/01/2019, le départ à l’étranger ne remet pas en cause l’avantage déjà obtenu. Cette page ne dit pas si la prorogation reste possible dans ce cas : le texte lu ne le précise pas en termes exprès. La règle dépend de votre situation et se vérifie avant de décider.

Ce que cette page ne dit pas

• La date limite pour proroger. Elle découle de la date de fin de chaque période. Elle dépend de votre année d’investissement et se calcule sur votre acte et votre bail.
• La case de la déclaration. Le BOFiP parle d’une note jointe à la déclaration de revenus, sans numéro de case dans les pages lues.
• Les taux initiaux outre-mer. Le tableau des totaux sur 12 ans repose sur les taux initiaux de la métropole ; ceux de l’outre-mer ne sont pas repris ici.

Ce qui change selon votre cas

• L’année d’investissement : avant 2023, 2023 ou 2024, avec des taux différents.
• La nature du logement : quartier prioritaire ou niveau de qualité supérieur, ou autre logement.
• L’engagement initial : 6 ans (deux prorogations possibles) ou 9 ans (une seule).
• Votre impôt des trois années concernées : le solde qui dépasse l’impôt dû n’est pas reporté.
• Votre mode de détention : en direct, par une société ou par des parts de SCPI, avec des règles de dépôt propres.
• Votre résidence fiscale, si un départ à l’étranger est envisagé.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.