Vente d’un immeuble ou de titres entre la France et la Namibie : qui impose la plus-value (article 13) ?
La plus-value sur un immeuble est imposable dans l’État où il est situé, comme celle sur des parts d’une société dont l’actif est principalement immobilier. Les autres gains relèvent de l’État de résidence du cédant, sous réserve de la clause de l’article 28.
- Les gains sur un bien immobilier sont imposables dans l’État où il est situé (article 13, paragraphe 1, a).
- Les gains sur des actions ou parts d’une société dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés dans un État sont imposables dans cet État (article 13, paragraphe 1, b).
- Les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation ne sont pas pris en compte (article 13, paragraphe 1, b).
- Les autres gains ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant ; si la Namibie exonère ces gains comme revenus de source étrangère, la France peut les imposer (articles 13, paragraphe 4, et 28, paragraphe 1, a).
Qui impose votre plus-value ?
Le texte de la convention
« a) Les gains qu'un résident d'un Etat contractant tire de l'aliénation de biens immobiliers visés à l'article 6 et situés dans l'autre Etat contractant sont imposables dans cet autre Etat ; b) Les gains provenant de l'aliénation d'actions, parts ou autres droits dans une société ou personne morale, dont l'actif est principalement constitué, directement ou par l'interposition d'une ou plusieurs autres sociétés ou personnes morales, de biens immobiliers situés dans un Etat contractant ou de droits portant sur de tels biens sont imposables dans cet Etat. »
« Les gains provenant de l'aliénation de tous biens autres que ceux visés aux paragraphes précédents du présent article ne sont imposables que dans l'Etat contractant dont le cédant est un résident. »
« a) Au cas où, selon les dispositions des articles 11, 12, 13, 18 ou 21, la France devrait restreindre ou abandonner son droit d'imposer les revenus considérés et où, selon la législation fiscale namibienne, ces revenus, considérés comme étant de source étrangère, sont exonérés de l'impôt namibien, la France peut imposer ces revenus comme si la présente Convention n'existait pas ; »
Texte publié par impots.gouv.fr.
Une installation en Namibie ne fait pas sortir de France l’imposition d’un immeuble ou de parts de société dont l’actif est principalement immobilier en France. Pour les autres titres, la règle de l’État de résidence ne joue pleinement que si la Namibie impose effectivement le gain : à défaut, l’article 28 permet à la France de l’imposer. La date de la cession et le traitement namibien des gains étrangers sont à vérifier avant toute vente.
Préparer une cession avant mon départVisio · 30 min · sans engagementVous envisagez de vendre un bien immobilier ou des titres en lien avec la France et la Namibie ?
Les autres sujets de la convention
Questions fréquentes
Des parts de SCI détenant un immeuble en France sont-elles imposables en France ?
Oui si l’actif de la société est principalement constitué d’immeubles situés en France, hors immeubles affectés à sa propre exploitation (article 13, paragraphe 1, b).
Un résident de Namibie qui vend des actions françaises est-il imposé en France ?
En principe non (article 13, paragraphe 4). Si la Namibie exonère ces revenus en les considérant comme de source étrangère, la France peut les imposer comme si la convention n’existait pas (article 28, paragraphe 1, a).
Comment la France évite-t-elle la double imposition d’une plus-value immobilière en Namibie ?
Par un crédit égal à l’impôt payé en Namibie, plafonné à l’impôt français correspondant (article 23, paragraphe 1, a, ii).
Source : Convention signée à Windhoek le 29 mai 1996 — Convention avec la Namibie (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er mai 1999. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
