En 2025, 193 600 foyers ont payé l’impôt sur la fortune immobilière, pour un total de 2,3 milliards d’euros, un record. Un quart d’entre eux vivent à Paris, et le 16e arrondissement en compte à lui seul plus de 10 000 : aucune commune de France n’en a autant. La carte de l’IFI ne ressemble pas à celle des revenus : elle dessine la France des propriétaires, plus âgée, plus parisienne et plus littorale que celle des salaires suisses qui domine le classement du niveau de vie.
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Les chiffres nationaux 2025
Selon la Direction générale des finances publiques, 193 600 foyers ont reçu un avis d’IFI en 2025, 4 % de plus qu’en 2024. Le patrimoine immobilier net taxable atteint 493 milliards d’euros, soit 2,55 millions d’euros en moyenne par foyer. Le barème n’a pas bougé depuis la création de l’impôt en 2018 : la hausse vient du nombre de foyers que la hausse des prix fait franchir le seuil de 1,3 million d’euros.
L’IFI est très concentré. Près des trois quarts des redevables sont dans la première tranche (entre 1,3 et 2,57 millions d’euros de patrimoine taxable) et paient en moyenne 5 400 euros. À l’autre bout, un peu plus de 1 % des foyers déclarent plus de 10 millions d’euros : ils paient 19 % de l’impôt total, avec un IFI moyen de 189 200 euros.
Paris ouest : le cœur de la carte
Le 16e arrondissement compte 10 159 redevables en 2025, avec un IFI moyen de 15 543 euros : c’est la plus grande concentration de France en nombre. Le 7e arrondissement est en tête en proportion : 19,1 % des ménages y paient l’IFI (données 2024), avec un patrimoine immobilier moyen de 3,6 millions d’euros et un IFI moyen de 21 881 euros en 2025. Suivent le 6e (17,9 % des ménages, 17 209 euros d’IFI moyen), Neuilly-sur-Seine (15,2 %), le 8e (13,8 %, 15 780 euros) et le 16e (13,5 %). Les arrondissements centraux, le 4e et le 1er, comptent moins de redevables mais des patrimoines comparables.
Sociologiquement, ce sont des ménages plus âgés que la moyenne, souvent propriétaires depuis longtemps d’un appartement dont la valeur a été multipliée sans qu’ils l’aient décidé. Une partie paie l’IFI sur un patrimoine qui ne produit aucun revenu : leur résidence principale, après l’abattement de 30 %.
La couronne : Neuilly, Saint-Cloud, l’Ouest
Hors Paris, l’IFI suit l’Ouest : Neuilly-sur-Seine, Saint-Cloud (6,3 % des ménages redevables), Sceaux, et les communes des Yvelines dont la plupart, trop petites, n’apparaissent pas dans les statistiques communales publiées (seules les communes de plus de 20 000 habitants comptant plus de 50 redevables le sont). C’est l’une des limites de la carte : Saint-Nom-la-Bretèche ou Le Vésinet y sont invisibles.
La Côte d’Azur : moins de redevables, de plus gros patrimoines
Mougins figure au quatrième rang national de l’IFI moyen en 2025, avec 323 redevables qui paient 18 843 euros en moyenne. Cannes compte 790 redevables (données 2024), avec un patrimoine immobilier moyen de 3,2 millions d’euros, parmi les plus élevés de France. Mandelieu-la-Napoule suit avec 2,7 millions d’euros. Ici, l’IFI frappe des villas de retraités venus de toute la France et de l’étranger, et des résidences secondaires (voir Mougins, Cannes, Antibes).
Les surprises de province
Beauvais prend la tête du classement 2025 de l’IFI moyen, avec 58 redevables qui paient 23 815 euros en moyenne, devant Le Gosier, en Guadeloupe. Palaiseau et Sainte-Geneviève-des-Bois, dans l’Essonne, figurent dans le top 10. Ces moyennes reposent sur quelques dizaines de foyers : une famille propriétaire d’un patrimoine immobilier important suffit à placer une ville moyenne en tête. Lyon reste la première ville de province en nombre de redevables (voir les Monts d’Or).
Un cas concret : un couple du 16e arrondissement
Situation. Philippe, 71 ans, et Isabelle, 69 ans, retraités, vivent dans leur appartement de l’avenue Mozart estimé 3,4 millions d’euros. Ils possèdent un appartement loué dans le 7e (1,6 million d’euros) et 600 000 euros de parts de SCPI. Leurs pensions s’élèvent à 120 000 euros par an. Ils souhaitent soutenir chaque année une fondation reconnue d’utilité publique.
Problème. Leur patrimoine taxable s’élève à 4,58 millions d’euros (la résidence principale comptant pour 70 % de sa valeur) : l’IFI atteint 31 490 euros par an, soit plus du quart de leurs pensions nettes d’impôt sur le revenu. Les SCPI, détenues pour le rendement, sont entièrement dans l’assiette.
Stratégie. Arbitrage des SCPI vers des supports financiers non immobiliers dans un contrat d’assurance-vie, ce qui les sort de l’assiette de l’IFI tout en conservant un revenu. Versement de leur don annuel de 20 000 euros à la fondation en utilisant la réduction d’IFI pour dons (75 % du don, dans la limite de 50 000 euros) plutôt que la réduction d’impôt sur le revenu. Vérification du passif déductible et, pour l’avenir, du plafonnement.
Résultat. L’assiette tombe à 3,98 millions d’euros et l’IFI brut à 25 490 euros. Après la réduction pour dons de 15 000 euros, l’IFI net est de 10 490 euros : 21 000 euros de moins chaque année, dont 15 000 euros réorientés vers la cause qu’ils avaient choisie de soutenir, et 6 000 euros d’économie nette.
Comment Balmont Conseil intervient
Balmont Conseil accompagne les redevables de l’IFI là où ils vivent : Paris ouest, Hauts-de-Seine, Yvelines, Côte d’Azur, Lyon. Nous chiffrons l’assiette réelle, ce qui peut en sortir, ce qui peut être transmis, et ce qui changerait si la fiscalité du patrimoine évoluait après 2027. Le Bilan patrimonial inclut ce chiffrage chaque année.
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Sources : DGFiP Statistiques n° 45, « L’impôt sur la fortune immobilière en 2025 », avril 2026 ; DGFiP, statistiques communales de l’IFI 2025 (communes de plus de 20 000 habitants comptant plus de 50 redevables), reprises par MoneyVox le 21 avril 2026 ; Observatoire des inégalités, « Les communes aux plus gros patrimoines », 30 juin 2026 (données 2024) ; Code général des impôts, articles 964 à 983, notamment 973 (abattement sur la résidence principale) et 978 (réduction pour dons).
