La réforme de l’IFI en 2026 n’a pas remplacé l’impôt : l’IFI reste dû au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026, au barème de 0,50 % à 1,50 %. Le vrai changement est ailleurs : la loi de finances du 19 février 2026 a créé une taxe de 20 % sur certains actifs des holdings patrimoniales, due dès les exercices clos le 31 décembre 2026.
Pendant l’examen du budget, des amendements ont proposé de remplacer l’IFI par un « impôt sur la fortune improductive ». La loi promulguée n’a pas retenu cette voie. Mais la confusion persiste, et elle coûte cher à ceux qui détiennent un patrimoine dans une société. Voici ce qui s’applique réellement au 31 octobre 2026.
Réforme IFI 2026 : l’IFI a-t-il été remplacé par un impôt sur la fortune improductive ?
Non. La déclaration IFI 2026, déposée en mai et juin 2026, a été établie selon l’impôt sur la fortune immobilière : l’impôt concerne les personnes qui possèdent, au 1er janvier 2026, un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 €. Le foyer est imposé sur l’ensemble de l’immobilier détenu directement ou indirectement par le contribuable, son conjoint ou partenaire de Pacs, son concubin notoire et ses enfants mineurs dont il a l’administration légale.
| Patrimoine immobilier net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| 800 000 à 1 300 000 € | 0,50 % |
| 1 300 000 à 2 570 000 € | 0,70 % |
| 2 570 000 à 5 000 000 € | 1,00 % |
| 5 000 000 à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Une décote s’applique aux patrimoines de 1,3 à 1,4 million d’euros, selon la formule 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine. Pour le détail du calcul, voyez notre article IFI 2026 : seuil, barème, calcul et déclaration. Pour le contexte du budget, voir aussi notre décryptage de la loi de finances 2026.
Qu’est-ce que la nouvelle taxe sur les holdings patrimoniales ?
L’article 7 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a créé l’article 235 ter C du Code général des impôts : une taxe sur les actifs non affectés à une activité opérationnelle des sociétés holdings patrimoniales. Elle vise les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, de plein droit ou sur option. Pour une société dont le siège est à l’étranger, la taxe peut peser sur les personnes domiciliées en France qui détiennent les titres.
Quelles holdings sont concernées ?
Trois conditions s’apprécient à la clôture de l’exercice, et il faut les remplir toutes :
- La valeur de marché de l’ensemble des actifs détenus atteint au moins 5 millions d’euros.
- Une personne physique détient au moins 50 % des droits de vote ou des droits financiers, directement ou indirectement, ou exerce de fait le pouvoir de décision.
- Les revenus passifs dépassent 50 % des produits d’exploitation et financiers de l’exercice : dividendes, intérêts, redevances, droits d’auteur, loyers, certaines plus-values de cession.
Une société dont les produits d’exploitation dominent reste en principe sous le seuil des revenus passifs. Notre page sur la holding patrimoniale décrit ces montages.
Sur quels actifs porte la taxe, et à quel taux ?
La taxe frappe la valeur de marché d’une liste d’actifs, et non la trésorerie ou les titres de placement :
- le matériel de chasse et de pêche, les véhicules non professionnels, yachts, bateaux de plaisance et aéronefs ;
- les bijoux et métaux précieux, sauf exceptions pour les objets de musée, historiques ou accessibles au public ;
- les chevaux de course, les vins et spiritueux ;
- les logements réservés à l’usage d’une personne physique : occupés gratuitement, loués sous le prix de marché ou loués fictivement. La dette d’acquisition peut être déduite selon des règles précises.
Le taux est de 20 %. Les actifs utilisés dans une activité industrielle, commerciale, agricole ou professionnelle sont exclus à proportion de cet usage. La taxe est déclarée avec la déclaration d’impôt sur les sociétés, avec une annexe de calcul, et elle n’est pas déductible du résultat imposable.
Ce qui entre et ce qui n’entre pas dans la base : le détail
| Actif détenu par la holding | Taxé à 20 % ? |
|---|---|
| Portefeuille de titres, trésorerie, placements | Non : ils comptent pour le seuil de 5 millions et pour les revenus passifs, mais ne sont pas dans la base |
| Yacht, bateau de plaisance, aéronef, véhicule non professionnel | Oui, sauf usage professionnel, à proportion de cet usage |
| Vins et spiritueux | Oui : le texte ne prévoit pas d’exception |
| Bijoux et métaux précieux | Oui, sauf s’ils sont affectés à un musée ou à un monument historique, ou exposés au public ou aux salariés (hors bureaux) |
| Chevaux de course | Oui |
| Logement occupé gratuitement, loué sous le prix du marché ou loué fictivement | Oui, avec déduction de la dette d’acquisition |
| Logement loué à un prix de marché effectif | Non |
Pour la dette d’acquisition d’un logement, le texte distingue plusieurs modes de calcul : le capital restant dû pour les prêts à échéances constantes, une déduction linéaire pour les autres. Les dettes envers l’associé personne physique ou envers une société liée ne sont pas prises en compte, sauf si la société justifie qu’elles n’ont pas un objectif principalement fiscal.
Que se passe-t-il si la holding est à l’étranger ?
La taxe ne s’arrête pas à la frontière. Pour une société étrangère, elle est due par les personnes physiques domiciliées en France qui la détiennent, et elle est diminuée des impositions similaires déjà payées à l’étranger sur les mêmes actifs. Une société étrangère qui remplit les mêmes conditions n’échappe donc pas au calcul.
À partir de quand la taxe est-elle due ?
Elle est due au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Une holding qui clôture au 31 décembre 2026 est donc concernée pour son premier exercice, et la décision se prend avant cette date. Pour une personne physique, une réduction joue si l’ensemble des impôts payés dépasse 75 % des revenus nets mondiaux, un mécanisme voisin du plafonnement de l’IFI à 75 %, avec une règle spécifique contre les distributions vers des sociétés contrôlées.
| Date | Ce qui se passe |
|---|---|
| 1er janvier 2026 | Date d’appréciation du patrimoine immobilier pour l’IFI 2026 |
| Mai et juin 2026 | Déclaration IFI 2026, avec la déclaration de revenus |
| 31 décembre 2026 | Clôture du premier exercice soumis à la taxe : les trois conditions s’apprécient ce jour-là |
| Après la clôture | Déclaration avec l’impôt sur les sociétés, annexe de calcul, paiement au plus tard à la date du solde de l’IS |
La taxe ne remplace pas l’IFI. Le texte prévoit toutefois un correctif contre la double taxation : un nouveau VII de l’article 975 du CGI exonère d’IFI les actifs de l’article 965, 2°, lorsqu’ils ont été soumis à la taxe au titre de l’exercice précédant le 1er janvier. L’IFI reste dû sur les parts de sociétés à raison de l’immobilier qu’elles détiennent pour tout le reste, comme l’explique notre page sur l’IFI et les parts de sociétés.
Cas concret : Philippe, dirigeant lyonnais et sa holding
Situation. Philippe a 54 ans, il détient 100 % d’une holding à l’IS valorisée 6,2 millions d’euros : un portefeuille de titres de 4,1 millions, une villa de 1,5 million qu’il occupe gratuitement et un yacht de plaisance de 0,6 million. Ses revenus sont à 100 % des dividendes et des intérêts.
Problème. Les trois conditions sont remplies : actifs de plus de 5 millions, contrôle à 100 %, revenus passifs de 100 %. La villa et le yacht entrent dans la base.
Stratégie. Avant la clôture du 31 décembre 2026, il fait chiffrer la taxe et teste les leviers permis par le texte : sortir le yacht et la villa de la société, passer sous 50 % de revenus passifs, ou faire apparaître un loyer de marché effectif pour la villa. Chaque piste se contrôle avec son expert-comptable, car les cessions et les loyers ont leur propre fiscalité.
Résultat. Taxe annuelle sans action : 20 % × (1 500 000 € + 600 000 €) = 420 000 €. Pour la villa seule, 300 000 € par an. À titre de comparaison, une villa de 1,5 million détenue directement coûterait 3 900 € d’IFI (0,50 % × 500 000 € + 0,70 % × 200 000 €), soit un rapport d’environ 77 à 1.
Second cas : Sophie, une holding de 5,4 millions avec une cave et des bijoux
Situation. Sophie, 58 ans, détient 100 % d’une holding à l’IS de 5 400 000 € : un portefeuille de titres de 4 500 000 €, une cave de 500 000 € et des bijoux de 400 000 € non exposés au public. Ses revenus sont des dividendes et des intérêts.
Problème. Les actifs dépassent 5 millions, le contrôle est de 100 % et les revenus passifs dépassent 50 % : la holding est dans le champ. La base est de 500 000 + 400 000 = 900 000 €, soit 20 % × 900 000 € = 180 000 € de taxe par an, sans déduction possible du résultat.
Stratégie. Les titres ne sont pas taxés mais comptent pour le seuil. Si la cave et les bijoux sortent de la société avant la clôture, les actifs tombent à 4 500 000 €, sous le seuil de 5 millions. La holding sort alors du champ, quel que soit le reste.
Résultat. La taxe passe de 180 000 € à 0 € par an. Mais la sortie des deux actifs (distribution ou cession) a son propre coût fiscal, à chiffrer avant de décider. Le seuil de 5 millions s’apprécie à la clôture de chaque exercice, donc le sujet revient chaque année. Cas fictif.
Les erreurs fréquentes autour de la réforme
- Croire que l’IFI a disparu ou changé de nom : la déclaration IFI 2026 s’est faite au barème habituel.
- Penser que la trésorerie et les titres sont taxés à 20 % : seule la liste d’actifs de loisir et de prestige l’est.
- Oublier de tester les trois conditions à la clôture : un seul critère non rempli suffit à sortir du champ.
- Attendre janvier 2027 : la valeur des actifs et la nature des revenus se fixent à la clôture du 31 décembre 2026.
- Croire qu’une holding étrangère protège : la taxe retombe sur les résidents français qui la détiennent.
- Compter la taxe comme une charge : elle n’est pas déductible du résultat de la société.
Que prévoit le projet de loi de finances pour 2027 ?
Le projet de loi de finances pour 2027 est en cours d’examen à l’automne 2026. Rien n’y est acquis tant que la loi n’est pas promulguée, et les règles ci-dessus restent celles de la loi du 19 février 2026. Notre article sur le budget : ce qui se discute et ce qu’on anticipe suit les débats.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, recense avec vous ce que contient réellement votre société, teste les trois seuils de la taxe et construit le calendrier avant la clôture, avec votre expert-comptable. Prenez rendez-vous avec le cabinet avant le 31 décembre 2026 : après la clôture, les options se réduisent.
FAQ
L’IFI existe-t-il toujours en 2026 ?
Oui. Il est dû par les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Le barème va de 0,50 % à 1,50 %, à partir de 800 000 €.
Quel est le taux de la taxe sur les holdings patrimoniales ?
Il est de 20 %, sur la valeur de marché des actifs listés à l’article 235 ter C du Code général des impôts : yachts, véhicules, bijoux, chevaux de course, vins, logements à usage personnel.
Ma holding est-elle concernée si elle détient 3 millions d’euros d’actifs ?
Non. La première condition est un total d’actifs de 5 millions d’euros au moins à la clôture de l’exercice. Les deux autres conditions, le contrôle à 50 % et les revenus passifs au-delà de 50 %, s’y ajoutent.
La taxe est-elle déductible du résultat de la société ?
Non. Le texte précise qu’elle n’est pas déductible pour la détermination du résultat soumis à l’impôt sur les sociétés.
Quand la taxe sur les holdings est-elle exigible ?
Au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Les sociétés la déclarent avec leur déclaration d’impôt sur les sociétés et la paient à l’échéance du solde.
Les vins et les bijoux détenus par la holding sont-ils taxés ?
Les vins et spiritueux sont dans la base sans exception. Les bijoux et métaux précieux aussi, sauf s’ils sont affectés à un musée ou à un monument historique, ou exposés au public ou aux salariés, hors bureaux.
Une holding étrangère est-elle concernée ?
Oui. La taxe est alors due par les personnes physiques domiciliées en France qui détiennent la société. Elle est diminuée des impositions similaires déjà payées à l’étranger sur les mêmes actifs.
Un résident français peut-il réduire la taxe selon ses revenus ?
Oui, pour une personne physique : la taxe est réduite quand elle s’ajoute à d’autres impôts au-delà de 75 % du revenu mondial net de l’année précédente. Une règle empêche d’y échapper par des distributions vers une société contrôlée.
Sources : « Impôt sur la fortune immobilière 2026 », formulaire 2042-IFI et fiche d’aide (impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; article 235 ter C du Code général des impôts, taxe sur les actifs non affectés à une activité opérationnelle des sociétés holdings patrimoniales (legifrance.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026) ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 7, publiée au Journal officiel n° 43 du 20 février 2026 (legifrance.gouv.fr, consultée le 31 octobre 2026) ; dossier législatif du projet de loi de finances pour 2026 (senat.fr, consulté le 31 octobre 2026).
