Revenus fonciers d’un non-résident : déclaration et impôt

Un non-résident qui loue un logement nu en France perçoit des revenus fonciers, imposés en France au barème progressif avec un taux minimum de 20 %, ou de 30 % au-delà de 29 579 € (revenus perçus en 2025). Il paie aussi des prélèvements sociaux de 17,2 %, ou le seul prélèvement de solidarité de 7,5 % s’il est affilié à un régime de sécurité sociale de l’EEE (hors France) ou de la Suisse. La déclaration se fait en ligne, auprès du service des impôts des particuliers non-résidents.

Cette page traite la location nue d’un bien situé en France par une personne physique. Elle ne traite pas la location meublée au-delà de sa catégorie, le déficit foncier, les dates limites de dépôt, ni l’effet d’une convention fiscale. Pour ces points, la règle dépend de votre situation, à vérifier avant de décider.

Location nue ou meublée : deux catégories

Selon impots.gouv.fr (page modifiée le 26/02/2026), la nature de la location fixe la catégorie.

La suite de cette page suit le cas de la location nue.

Micro-foncier ou réel

Source : impots.gouv.fr (page modifiée le 01/04/2026).

Au réel, la brochure de la déclaration 2026 (revenus 2025) liste les charges : frais de gestion et d’administration, forfait de 20 € par local pour les autres frais de gestion, primes d’assurance, réparations, entretien et améliorations, taxe foncière (hors ordures ménagères) et intérêts d’emprunt, sans limite de montant ni de durée. La brochure classe certaines réparations locatives parmi les charges non déductibles : se reporter à la brochure pour les cas admis. Le revenu taxable est égal aux recettes moins les frais et les intérêts.

L’impôt : un taux minimum

Les revenus de source française perçus après le départ de France sont soumis à un taux minimum, selon la page « Modalités de calcul » (modifiée le 26/02/2026).

Si le taux issu du barème est plus élevé que ce minimum, c’est le taux du barème qui s’applique, comme pour un résident (fiche de l’administration de mars 2026). Le barème applicable aux revenus 2025 (déclaration 2026) commence par 0 % jusqu’à 11 600 € et 11 % de 11 601 à 29 579 € pour une part (service-public.gouv.fr, vérifiée le 15/04/2026).

Le taux moyen, calculé sur vos revenus mondiaux, peut remplacer le minimum s’il vous est plus favorable. Il s’applique aux seuls revenus de source française. La page « Taux moyen » en détaille la mécanique. Les sources lues ne précisent pas si les taux de 20 % et de 30 % s’appliquent par fraction de revenu ou au revenu total : cette page ne calcule donc rien au-delà de 29 579 €.

Les prélèvements sociaux

Les contributions sociales s’appliquent aux revenus immobiliers de source française. Depuis le 01/01/2019, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale autre que français dans l’EEE ou en Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS. Leurs revenus restent soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 % (impots.gouv.fr).

Pour en bénéficier (page « revenus immobiliers », modifiée le 26/02/2026) :

• cochez la case 8SH (déclarant 1) et/ou 8SI (déclarant 2), rubrique « 8 – Divers » de la déclaration 2042 C ;
• pour la location nue d’un couple dont un seul conjoint remplit les conditions, renseignez la case 8RF ;
• l’affiliation doit être effective au 31 décembre de l’année de perception (page modifiée le 19/07/2023).

Si la déclaration n’a pas été complétée, une réclamation contentieuse est possible par la messagerie sécurisée ou par courrier au service des impôts des particuliers non-résidents, avec les justificatifs demandés. Les acomptes dus à partir de septembre suivant la déclaration sont ensuite calculés sans prélèvements sociaux, le prélèvement de solidarité étant perçu au solde.

Acomptes : le prélèvement à la source des loyers

Le prélèvement à la source des non-résidents concerne les revenus hors retenue à la source, notamment les revenus fonciers. Ils sont soumis à des acomptes, selon les mêmes modalités que pour les résidents (fiche de l’administration, mars 2026). La retenue à la source sur salaires et pensions est un autre mécanisme.

La déclaration, pas à pas

• Service compétent. Le service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR) devient le gestionnaire lorsque vous avez des revenus de source française imposables après le départ.
• Mode de dépôt. La déclaration en ligne est obligatoire pour les usagers dont l’habitation principale est équipée d’un accès internet (page modifiée le 17/12/2025).
• Formulaires. La déclaration 2042, complétée si nécessaire par le formulaire 2042-NR (ou l’annexe, selon l’intitulé des pages de l’administration) pour les revenus de source française imposables de la date du départ au 31 décembre.
• Fin de location. Si vous ne percevez plus de revenus fonciers en 2026, cochez la case 4BN de la 2042.
• Occupation du bien. Avant le 1er juillet de chaque année, chaque propriétaire indique l’usage de ses locaux via « Gérer mes biens immobiliers ».
• Taxe foncière. Elle est due au 1er janvier par le propriétaire, résident ou non, et gérée par le service des impôts du lieu de l’immeuble.

Le régime dépend aussi de la période. Avant le départ, vos revenus mondiaux sont imposés comme ceux d’un résident. Entre le départ et le 31 décembre de l’année du départ, les revenus de source française imposables relèvent du régime des non-résidents. L’année suivante, seuls ces revenus comptent, sous réserve des conventions fiscales.

Revenus fonciers d’un non-résident : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Camille est un profil fictif : célibataire (une part), elle vit hors de l’UE et n’est affiliée à aucun régime de sécurité sociale de l’EEE ou de la Suisse. Elle loue nu un appartement en France : 14 000 € de loyers annuels bruts. Elle n’a pas d’autre revenu imposable en France.

Hypothèses. Charges du réel : taxe foncière 1 800 €, intérêts d’emprunt 2 500 €, assurance 300 €, forfait de 20 € pour un local, frais d’agence de gestion 700 €, travaux d’entretien 3 000 €, soit 8 320 €. Barème applicable aux revenus 2025 de service-public.gouv.fr. Les prélèvements sociaux sont calculés sur le revenu net imposable. La décote et les réductions d’impôt ne sont pas prises en compte.

Problème. Combien d’impôt et de prélèvements sociaux Camille doit-elle, selon qu’elle reste au micro-foncier ou opte pour le réel ?

Stratégie. Camille rassemble ses justificatifs de charges et la preuve de sa situation de sécurité sociale, puis fait le point avec nous avant sa déclaration. L’option pour le réel l’engage pour trois ans.

Résultat.

Dans ce profil fictif, le réel donne 1 532,64 € de moins que le micro-foncier. Si Camille était affiliée à un régime de l’EEE ou de la Suisse, les prélèvements sociaux seraient de 7,5 % : 735 € au micro et 426 € au réel, soit des totaux de 2 695 € et de 1 562 €. L’avantage du réel dépend de charges réelles et récurrentes : une année sans travaux changerait le résultat. Le calcul illustre le mécanisme et ne présage pas de votre situation.

Revenus fonciers d’un non-résident : ce qui change selon votre cas

• Le montant de vos loyers : au-delà de 15 000 € bruts, le réel s’impose.
• Vos charges : intérêts, taxe foncière, travaux et assurance pèsent sur le revenu net.
• Votre affiliation de sécurité sociale : 17,2 % ou 7,5 %.
• Votre revenu mondial : il détermine l’intérêt éventuel de l’option pour le taux moyen.
• Votre année de départ : les revenus perçus avant le départ suivent le régime des résidents.
• Votre convention fiscale : elle peut modifier les revenus imposables en France.
• La détention par une société : une SCI suit d’autres règles, traitées dans une page distincte.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.