Investir en nue-propriété : avantages et limites

Investir en nue-propriété, c’est acheter un bien sans son usufruit. Pendant le démembrement, l’usufruitier utilise le bien, perçoit les loyers et assume la gestion. Vous, nu-propriétaire, ne percevez aucun revenu. À l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue automatiquement à votre profit, sans nouvelle imposition.

La contrepartie est une décote sur le prix, de l’ordre de 25 à 40 % de la valeur vénale selon economie.gouv.fr. C’est une fourchette, pas une règle. La page décrit les avantages cités par cette source, les limites, la durée de l’usufruit et le partage des charges. Elle ne donne ni rendement, ni choix de programme, ni barème fiscal d’évaluation.

Les avantages cités par economie.gouv.fr

La page d’economie.gouv.fr consacrée à la nue-propriété (21/08/2025) retient plusieurs points.

• Un patrimoine immobilier à moindre coût, grâce à la décote.
• Une gestion assurée par l’usufruitier, qui gère la location et les relations avec les locataires.
• Des charges courantes et un entretien à la charge de l’usufruitier.
• Une transmission calculée sur la nue-propriété. En donation ou en succession, les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, avec des abattements selon le lien de parenté.

Ces avantages ont une contrepartie, décrite ci-dessous. Aucun d’eux n’assure un résultat : il dépend du prix payé, de la durée et de votre situation.

Les limites à examiner

• Aucun revenu. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée de l’usufruit. La même source parle d’un placement de long terme.
• Pas de jouissance du bien. Seul l’usufruitier peut l’utiliser et en percevoir les revenus.
• Les grosses réparations. Elles restent à votre charge dans les conditions décrites plus bas.
• Une sortie encadrée. Vous pouvez vendre votre nue-propriété. La vente de la pleine propriété ne peut se faire qu’avec l’accord de l’autre titulaire : l’accord de l’usufruitier pour le nu-propriétaire, et l’accord du nu-propriétaire pour l’usufruitier. L’usufruitier peut vendre ou céder gratuitement son usufruit sans votre accord (service-public.gouv.fr, fiche F934, vérifiée le 03/07/2026).
• Des dettes non déductibles à l’IFI. Selon la notice de la déclaration 2042-IFI 2026 (rubrique « Dettes non déductibles »), les dettes qui se rapportent à des biens démembrés, compris en pleine propriété dans le patrimoine imposable à l’IFI de l’usufruitier, ne sont pas déductibles pour le nu-propriétaire.

La durée de l’usufruit

L’usufruit peut être temporaire ou viager.

La fiche F934 liste d’autres causes d’extinction : l’expiration du délai convenu (30 ans, par exemple, pour une personne morale), la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété sur une même personne, le non-usage pendant 30 ans, la renonciation, la perte totale du bien et l’abus de jouissance.

À la fin de l’usufruit, la pleine propriété, nue-propriété plus usufruit, se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire. D’après la même fiche, l’usufruitier ne peut pas réclamer d’indemnité pour des améliorations : il rend le bien et règle les comptes avec le nu-propriétaire.

Qui paie quoi

Taxe foncière. Le BOFiP (BOI-IF-TFB-10-20-20) écrit que l’usufruitier jouit des revenus de l’immeuble et doit être imposé à la taxe foncière. Son nom figure au rôle à la suite de celui du nu-propriétaire, dont l’inscription ne le rend pas solidaire. economie.gouv.fr précise que le nu-propriétaire n’a pas à s’acquitter de la taxe foncière ni de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Grosses réparations. economie.gouv.fr cite, au titre de l’article 606, les murs porteurs, les poutres, les toitures, les murs de soutènement, les digues et les clôtures ; nous n’avons pas relu le texte de l’article à la source. Pour un immeuble, service-public.gouv.fr précise qu’elles ne concernent que le gros-œuvre.

IFI. Les biens grevés d’usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire, sans revenu ni avantage immédiat, n’a en principe rien à déclarer (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 ; fiche F563). Les situations particulières se vérifient avant de déclarer.

Exemple chiffré (profil fictif) : la nue-propriété d’un bien de 200 000 € pour 15 à 20 ans

Situation. Un investisseur envisage d’acheter la nue-propriété d’un logement dont la pleine propriété vaut 200 000 €, avec un usufruit temporaire de 15 à 20 ans. La taxe foncière du logement est supposée de 1 800 € par an. Une toiture de 12 000 € devra être refaite pendant l’usufruit.

Problème. Il ne percevra aucun loyer. Il veut mesurer le prix d’achat, les charges qu’il n’aura pas à supporter et la sortie de trésorerie possible pendant le démembrement.

Stratégie. Chiffrer le prix avec les bornes de la fourchette de décote, la taxe foncière sur 15 et 20 ans, puis la toiture, à supposer qu’elle relève des grosses réparations et ne résulte pas d’un manque d’entretien.

Résultat.

La taxe foncière de 1 800 € par an représente 27 000 € sur 15 ans et 36 000 € sur 20 ans. Elle est supportée par l’usufruitier, et non par le nu-propriétaire.

Le profil est fictif et les valeurs sont supposées. Le calcul n’intègre ni frais d’acquisition, ni fiscalité de sortie, ni aucun rendement, et ne présage pas du résultat de votre situation. Le classement d’une réparation parmi les grosses réparations se vérifie au cas par cas.

Ce qui change selon votre cas

• La décote réellement négociée et la durée de l’usufruit retenue.
• L’état du bien et la nature des travaux à prévoir : entretien ou grosses réparations.
• Le lien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
• Votre objectif : constitution d’un patrimoine, transmission, autre.
• Votre situation à l’IFI, y compris l’impossibilité de déduire certaines dettes.
• La nature du bien : logement, parts de société, parts de SCPI (page dédiée).

Aucun résultat n’est promis : la règle dépend de votre situation.