Intérêts d’emprunt : déduction des revenus fonciers

Au régime réel, vous déduisez de vos loyers nus les intérêts de l’emprunt qui finance un immeuble loué, ainsi que les frais d’emprunt : frais de dossier, inscription hypothécaire, part non remboursable d’un cautionnement. Le capital remboursé ne se déduit pas. Le rattachement des intérêts à l’année est précisé plus bas.

Dans le calcul, vos loyers sont réputés compenser en priorité les intérêts. Si les intérêts dépassent les loyers, la part de déficit qui en résulte ne s’impute que sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Cette page traite le particulier qui loue un logement nu en direct. Elle ne traite pas la location meublée, les sociétés, ni les non-résidents. Cette page ne donne pas la règle applicable aux primes d’assurance emprunteur : elles ont leur propre page, mentionnée plus bas.

Ce qui se déduit, ce qui ne se déduit pas

Pour quel emprunt ?

Les intérêts ne sont déductibles que s’ils se rapportent à un emprunt lié à un immeuble loué. Le BOFiP vise la conservation, l’acquisition, la construction, l’agrandissement, la réparation et l’amélioration de l’immeuble. Les intérêts d’une somme empruntée à une autre fin ne se déduisent pas en principe, et ceux d’un emprunt pour acheter en vue de revendre non plus.

Pour une acquisition, seuls comptent les immeubles destinés à produire des revenus fonciers. Pour des travaux, la déduction vaut quelle que soit l’affectation des locaux. Pour un immeuble en construction, vous devez montrer votre intention de le louer, intention que le BOFiP (§ 280) rattache à une utilisation locative constatée dès l’achèvement.

Vous devez aussi justifier l’emploi des fonds. Si vous ne prouvez pas avoir utilisé toute la somme empruntée pour l’immeuble, vous ne déduisez pas la totalité des intérêts.

Année de déduction, sans limite de montant

Le BOFiP (§ 240) retient les intérêts effectivement payés par le bailleur au cours de l’année d’imposition. La brochure 2026 précise que les intérêts et frais d’emprunt sont déductibles « sans limitation en ce qui concerne le montant ou la durée ». Pour les intérêts payés après l’année à laquelle ils se rapportent, le BOFiP (§ 240) retient l’année de paiement, tandis que la brochure pratique 2026 (p. 351) les rattache à l’année de l’échéance : à vérifier auprès de ces sources avant de décider.

Trois cas particuliers sont décrits par le BOFiP :

• Prêt in fine : si seuls les intérêts sont payés pendant la durée du contrat et le capital en une fois au terme, les intérêts restent déductibles, sous la condition de solde débiteur du compte décrite au paragraphe 290 du BOFiP ;
• Remboursement anticipé : les dépenses liées à la résiliation anticipée ne sont en principe pas déductibles. Elles le deviennent si la résiliation et le nouvel emprunt ont réduit la charge globale d’intérêts ;
• Prêt substitutif : les intérêts d’un prêt qui rembourse un prêt antérieur ne sont en principe pas déductibles. Ils le restent si le nouveau contrat mentionne expressément le prêt initial et si les intérêts admis n’excèdent pas ceux de l’échéancier initial. Vous l’indiquez dans votre déclaration.

Et l’assurance emprunteur ?

Le BOFiP range les primes d’assurance parmi les frais d’emprunt et renvoie à une doctrine distincte sur les primes d’assurance. La règle exacte qui s’applique à votre contrat dépend de votre situation : à vérifier avant de décider. Une page de ce site traite l’assurance de prêt locatif : la ligne à utiliser, les justificatifs et le déficit qui en découle.

L’ordre d’imputation : les loyers payent d’abord les intérêts

Le BOFiP sur le déficit foncier pose deux règles :

• le revenu brut est « réputé compenser prioritairement les intérêts d’emprunt », et les frais accessoires à un emprunt sont assimilés aux intérêts ;
• « La fraction résultant des intérêts d’emprunts est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ».

Ce qui reste de déficit une fois les intérêts absorbés par les loyers relève des autres charges. Cette fraction peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an dans le cas général, à condition de louer le logement jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. Des limites majorées existent dans certains cas, non traitées ici. Ce mécanisme est détaillé dans la page sur le déficit foncier.

Au micro-foncier, aucune déduction séparée n’est possible : l’abattement de 30 % est réputé comprendre l’ensemble des charges.

Où déclarer les intérêts

Sur la déclaration 2044 spéciale, les intérêts se portent ligne 250. Si vous en déduisez, vous remplissez aussi la rubrique 610 en page 6. Vous reportez en case H, page 3, la somme des montants de chaque colonne de la ligne 250. Le formulaire à utiliser selon votre situation est expliqué dans la page sur la déclaration des loyers.

Un prêt de 4 300 € d’intérêts : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Un propriétaire lyonnais loue nu un appartement acheté à crédit, au régime réel. Dans l’année, il a payé 4 300 € d’intérêts, 450 € de frais de dossier, 1 000 € de cautionnement dont 400 € restituables, et 6 900 € de capital. Ses autres charges déductibles s’élèvent à 2 100 €. Les montants sont des hypothèses du profil fictif.

Problème. Que déduit-il, et que devient le déficit selon que les loyers couvrent ou non les charges financières ?

Stratégie. Retenir les intérêts (4 300 €), les frais de dossier (450 €) et la part non restituable du cautionnement (600 €), soit 5 350 € de charges financières. Écarter le capital (6 900 €) et la part restituable (400 €). Faire compenser les loyers en priorité avec les charges financières, puis avec les autres charges.

Résultat.

Avec 6 000 € de loyers, les loyers absorbent tous les intérêts : le déficit de 1 450 € vient des autres charges, et il peut s’imputer sur le revenu global sous les conditions rappelées plus haut, car il est inférieur à la limite générale de 10 700 €. Avec 4 800 €, 550 € de déficit viennent des charges financières et ne s’imputent que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si le propriétaire avait déduit le capital par erreur, son résultat serait -8 350 € au lieu de -1 450 € dans le premier cas.

Ce profil est fictif. Aucun taux d’imposition n’est utilisé, et le calcul n’annonce aucun résultat pour votre situation.

Intérêts et frais d’emprunt : ce qui change selon votre cas

• L’usage du prêt : un prêt qui finance en partie autre chose que l’immeuble loué ne donne pas droit à la déduction de la totalité des intérêts.
• Le type de prêt : un prêt in fine a sa condition propre, et un cautionnement n’est déductible que pour sa part non remboursable.
• L’historique du prêt : un remboursement anticipé ou un prêt substitutif suit des règles spécifiques.
• Le niveau de vos loyers : il détermine si un déficit apparaît et si une part reste reportable sur dix ans.
• Votre assurance emprunteur : voir la page dédiée.
• Votre montage : société, meublé ou résidence à l’étranger relèvent d’autres règles.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.