Micro-foncier : seuil de 15 000 € et abattement de 30 %

Le micro-foncier s’applique quand vos loyers nus bruts, pour l’ensemble du foyer, n’excèdent pas 15 000 € par an, charges non comprises. L’administration applique alors un abattement de 30 % sans que vous ayez rien à demander. Selon impots.gouv.fr, cet abattement est réputé comprendre l’ensemble des charges supportées par le propriétaire : vous ne déduisez donc pas, en plus, intérêts, travaux ou taxe foncière.

Au-delà de 15 000 €, le micro-foncier ne s’applique plus. En dessous, si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel se discute : il se choisit par option, et l’option vous engage pour trois ans.

Cette page traite le particulier qui loue un logement nu, en direct. Elle ne traite pas la location meublée, ni les parts de société (SCI, SCPI), ni les non-résidents.

Les chiffres du micro-foncier

Ces règles figurent sur la page « Location vide de meubles » d’impots.gouv.fr (modifiée le 07/04/2026) et dans la brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026. L’impossibilité du déficit foncier au micro-foncier vient du BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20, version du 16/09/2025).

Ce que couvre l’abattement de 30 %

L’administration retient 70 % de vos loyers comme base imposable. Selon impots.gouv.fr, l’abattement est réputé comprendre l’ensemble des charges supportées par le propriétaire. Vous ne les déduisez pas vous-même : l’abattement est appliqué automatiquement.

Conséquences :

• les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, la taxe foncière et les travaux ne se déduisent pas séparément ;
• le résultat ne peut pas être négatif. Le BOFiP le dit ainsi : les contribuables au micro-foncier « ne peuvent constater, par construction, de déficits fonciers » ;

Si vous avez un déficit à imputer, le micro-foncier n’est pas le bon régime. Le sujet est traité dans la page sur le déficit foncier.

Quand le micro-foncier ne s’applique pas

Le seuil ne suffit pas. La brochure 2026 liste les immeubles pour lesquels le micro-foncier est exclu :

• les monuments historiques et les immeubles possédés en nue-propriété ;
• les immeubles pour lesquels vous avez demandé la réduction d’impôt Loc’Avantages (article 199 tricies du CGI, cité par la brochure) ;
• les immeubles pour lesquels vous avez opté pour une déduction au titre de l’amortissement (dispositifs Périssol, Besson-neuf, Robien, Borloo neuf) ;
• les immeubles pour lesquels vous avez demandé des déductions spécifiques (conventionnement Anah, Borloo ancien ou Cosse, Scellier intermédiaire, Scellier ZRR, Robien ZRR).

Dans ces cas, vous êtes au réel. Selon la brochure 2026 (p. 341), la déclaration 2044 est destinée aux propriétaires d’immeubles ordinaires, y compris Borloo ancien et Cosse. La 2044 spéciale concerne l’amortissement de logements neufs, les déductions spécifiques Scellier intermédiaire, Scellier ZRR et Robien ZRR, les monuments historiques et la nue-propriété. Pour les autres cas de la liste, dont le conventionnement Anah, la brochure lue ne précise pas la déclaration : reportez-vous à la notice officielle.

La situation de l’associé de société immobilière qui loue aussi un logement en direct suit des règles propres. Elle n’est pas traitée ici : à examiner au cas par cas.

Passer au réel : une option de trois ans

Au-delà de 15 000 €, le micro-foncier ne s’applique plus : impots.gouv.fr indique que le régime réel s’applique et que la déclaration 2044 est requise (brochure 2026, p. 341). En dessous, vous pouvez le choisir. Il suffit de déposer une déclaration 2044 : l’option est valable et « irrévocable pendant trois ans ».

Le réel demande plus de travail : il faut suivre les charges et conserver les justificatifs. Il peut aussi créer un déficit, ce que le micro-foncier interdit. Le détail des charges est dans la page sur le régime réel.

Les prélèvements sociaux suivent le régime

Les prélèvements sociaux sur les loyers nus sont de 17,2 % (page d’impots.gouv.fr modifiée le 17/07/2026). Ils portent, au micro-foncier, sur les recettes après l’abattement prévu. Au réel, ils portent sur les recettes nettes après déduction des charges. Un loyer perçu au titre de l’année N est donc soumis aux prélèvements sociaux en N+1. Le détail des taux, de la CSG déductible et du cas des loyers meublés est dans la page consacrée aux prélèvements sociaux sur les loyers.

Micro-foncier ou réel à 11 000 € de loyers : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Un propriétaire lyonnais loue nu un appartement pour 11 000 € de loyers bruts sur l’année. Il est sous le seuil de 15 000 € (hypothèse du profil fictif).

Problème. À partir de quelles charges le réel donne-t-il une base imposable plus basse que le micro-foncier ?

Stratégie. Comparer les deux bases : 70 % des loyers au micro-foncier, loyers moins charges payées au réel. Le point d’égalité est 30 % des loyers, soit 3 300 €.

Résultat.

Dans le cas A, le micro-foncier donne une base plus basse de 400 €. Dans le cas B, le réel donne une base plus basse de 1 100 €. Le taux de 17,2 % est celui des loyers nus (voir la page sur les prélèvements sociaux) et s’applique à la base après abattement ou après charges.

Le calcul compare des bases, pas un impôt : aucun barème n’est utilisé. Il ne tient pas compte de l’engagement de trois ans ni d’un éventuel déficit. Ce profil est fictif.

Micro-foncier : ce qui change selon votre cas

• Votre immeuble : un monument historique, une nue-propriété ou un bien sous dispositif d’amortissement ou de déduction spécifique ne relève pas du micro-foncier.
• Le montant de vos loyers : le seuil de 15 000 € s’apprécie pour l’ensemble du foyer.
• Vos charges réelles : un prêt récent, des travaux importants ou une copropriété coûteuse pèsent sur la comparaison. Les charges se comptent l’année où elles sont payées.
• Votre horizon : l’option pour le réel dure trois ans. Elle porte sur trois années de charges, pas seulement sur l’année en cours.
• Votre structure : détention par une société, location meublée ou résidence à l’étranger relèvent d’autres règles.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.