Promesse de vente ou compromis : le délai de 10 jours

Pour acheter un logement existant, on signe en général un avant-contrat : une promesse unilatérale de vente ou un compromis. Dans la promesse unilatérale, le vendeur s’engage à vendre à une personne déterminée, qui est libre d’acheter ou d’y renoncer. Dans le compromis, l’acquéreur s’engage à acheter. Selon service-public.gouv.fr, l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours calendaires, qui commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.

Cette page ne traite pas l’enregistrement de la promesse sous seing privé, la clause pénale, le séquestre des sommes ni les cas où le vendeur est un professionnel. Elle ne détaille pas le report éventuel du dernier jour du délai de rétractation lorsqu’il tombe un jour non ouvrable. Ces points se vérifient dans votre acte.

Promesse unilatérale ou compromis : ce qui les distingue

Source : service-public.gouv.fr, fiche F2965 (vérifiée le 10/04/2026). La fiche ajoute que, pendant toute la durée de validité de la promesse, le vendeur ne peut pas laisser son bien sur le marché ou le vendre à une autre personne.

L’indemnité d’immobilisation et le dépôt de garantie

Dans la promesse unilatérale, l’indemnité d’immobilisation est versée en contrepartie de l’engagement du vendeur de vendre à l’acquéreur désigné. Elle est déduite du prix de vente (service-public.gouv.fr, F2962, vérifiée le 20/06/2025). La fiche F2965 écrit qu’en pratique son montant est compris entre 5 % et 10 % du prix de vente. Economie.gouv.fr (écrit le 30/01/2026) écrit qu’elle peut représenter jusqu’à 10 % du prix. Les deux formulations ne sont pas identiques : le pourcentage se lit dans votre acte.

Deux règles s’ajoutent, selon F2965, lorsque la promesse dépasse 18 mois :

• le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant minimum de 5 % est obligatoire ;
• pour un vendeur personne physique, la promesse doit être constatée par un acte authentique.

Dans le compromis, le dépôt de garantie « constitue un acompte, correspondant à 10 % du prix de vente » (F2965). Selon la même fiche, si l’acquéreur renonce à l’achat, la somme est conservée par le propriétaire. Economie.gouv.fr écrit, pour l’indemnité, que le vendeur la conserve si l’acheteur renonce après le délai de rétractation. La fiche consultée ne dit pas ce que devient la somme versée en cas de rétractation dans le délai : à lire dans votre acte.

Le délai de rétractation de 10 jours

Service-public.gouv.fr (F2965) écrit que l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation dans un délai de 10 jours calendaires. Trois précisions :

• Le départ. « Le délai commence le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée. »
• La forme. La renonciation doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Sans condition. Economie.gouv.fr présente ce délai comme permettant de renoncer à l’achat « sans condition ».

Pour le délai de réflexion décrit plus bas, la fiche F2962 prévoit un report au premier jour ouvrable suivant si le dernier jour n’est pas ouvrable. Pour la rétractation, la fiche F2965 cite parmi ses références les articles 640 à 647-1 du code de procédure civile (« Délai se terminant un jour non ouvrable ») sans détailler la règle : faites vérifier la date limite par votre notaire avant de compter sur un report.

Sans compromis : le délai de réflexion

La rétractation n’est pas le seul délai de 10 jours. Selon service-public.gouv.fr (F2962), s’il n’y a pas de compromis, l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires avant la signature de l’acte authentique. Le délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, ou de la remise en main propre, du projet d’acte. Pendant ce délai, l’acte authentique ne peut pas être signé.

Les conditions suspensives

Une condition suspensive suspend l’exécution du contrat « tant qu’un événement futur et incertain n’est pas survenu » (glossaire de F2962). La fiche F2965 cite notamment :

• l’obtention d’un prêt immobilier ;
• l’obtention d’un certificat d’urbanisme ;
• des travaux à réaliser par le vendeur avant la vente ;
• la purge du droit de préemption.

Pour la condition de prêt, F2965 impose un délai minimal d’un mois. La fiche le rattache, pour la promesse unilatérale, à la signature de l’acte authentique ou à l’enregistrement de l’acte sous seing privé, et, pour le compromis, à la signature de l’acte. La formulation étant différente d’un cas à l’autre, relisez la clause avec votre notaire.

Si les conditions ne se réalisent pas, par exemple parce que le prêt n’est pas obtenu, la promesse devient caduque « de sorte que la somme versée est rendue intégralement à l’acquéreur » (F2965). Pour le compromis, la fiche indique aussi que la somme versée est rendue intégralement à l’acquéreur. Pour un financement bancaire, nous pouvons vous mettre en relation avec nos partenaires bancaires.

Pourquoi la date de l’acte compte pour les frais

Selon le BOFiP (BOI-ENR-DMTOI-10-20, § 105), les conseils départementaux peuvent relever le taux des droits de mutation au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %, pour les actes conclus entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Pour une promesse synallagmatique soumise à condition suspensive, le BOFiP indique qu’il convient de retenir la date de réalisation de la condition suspensive. La page sur les frais de notaire détaille ce régime.

Promesse de vente et compromis : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Une famille veut acheter une résidence principale à 250 000 €. Hypothèses du profil : l’avant-contrat est une promesse unilatérale d’une durée inférieure à 18 mois, avec une indemnité d’immobilisation de 5 %. La lettre recommandée est présentée pour la première fois le lundi 8 mars 2027.

Problème. Quelle somme est immobilisée, et jusqu’à quand la famille peut-elle se rétracter ?

Stratégie. La famille lit le pourcentage de l’indemnité, compte le délai de 10 jours calendaires à partir du lendemain de la première présentation, et le compare à la variante d’un compromis avec dépôt de garantie de 10 %.

Résultat.

Le délai est compté selon la lettre de la source : début le lendemain de la première présentation, dix jours calendaires, aucun report n’intervenant dans cet exemple (le dernier jour est un jeudi). Le profil est fictif. Les chiffres illustrent le calcul et ne présagent pas de votre situation.

Promesse de vente et compromis : ce qui change selon votre cas

• La nature de l’avant-contrat et le pourcentage de la somme versée.
• La durée de validité de la promesse, au regard du seuil de 18 mois.
• Votre qualité d’acquéreur non professionnel et l’usage d’habitation du bien.
• Les conditions suspensives prévues, dont la clause de prêt.
• La date de la première présentation de la lettre recommandée.
• Votre qualité d’acquéreur : la page décrit l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation ; hors de ce cas, la règle dépend de votre situation, à vérifier dans votre acte.

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