Moins-value immobilière : pourquoi une perte à la revente ne réduit pas votre impôt

Non. Si vous revendez un bien immobilier moins cher que vous ne l’avez acheté, l’administration fiscale ne prend pas cette perte en compte. Selon impots.gouv.fr, la moins-value ne peut pas être compensée avec des plus-values de même nature, ni imputée sur le revenu global. Le BOFiP écrit le principe sans détour : « La moins-value brute réalisée sur les biens immobiliers ou droits relatifs à ces biens n’est pas prise en compte. » Deux exceptions étroites existent.

Cette page traite le principe, ses deux exceptions et un exemple chiffré pour un particulier résident de France. Elle ne traite pas le cas d’un non-résident, les formalités du notaire en présence d’une moins-value ni les règles applicables aux placements financiers.

Le principe : la perte n’entre dans aucun calcul

Trois sources officielles vont dans le même sens.

Deux conséquences pratiques.

• Même année, même résultat. Vendre un bien en perte et un autre en gain la même année ne change pas l’imposition du second. La perte n’est pas compensée.
• Aucun effet sur le revenu fiscal de référence. Selon impots.gouv.fr, la moins-value est sans effet sur le calcul du revenu fiscal de référence, et il n’est pas nécessaire de la mentionner sur la déclaration de revenus.

Comment se mesure une moins-value

La notice 2048-IMM-NOT-SD (édition de mai 2026) donne la définition : « La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant. »

Deux précisions des sources officielles.

• Le prix d’acquisition peut être majoré de deux forfaits : 7,5 % du prix d’achat pour les frais d’acquisition, en l’absence de justificatifs des frais réels, et 15 % du prix d’achat pour les travaux si le bien est détenu depuis plus de 5 ans (service-public.gouv.fr).
• Pour un bien reçu en succession, la plus-value ou la moins-value correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée lors de la succession (economie.gouv.fr, page écrite le 06/07/2026).

Les deux exceptions du BOFiP

Le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 100 à 180) prévoit deux exceptions. Les deux concernent des situations précises. Aucune ne vise la revente ordinaire d’un appartement ou d’une maison.

1. La vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives

Cette exception joue quand un même immeuble a été acquis en plusieurs fois (par parts indivises successives, par droits démembrés successifs, ou par la fusion de deux unités acquises à des dates différentes, à titre onéreux ou gratuit) et qu’il est vendu en bloc.

• Condition de la vente. La vente est constatée par un même acte, « soumis à publication ou à enregistrement, et entre les mêmes parties ».
• Calcul. La plus-value ou moins-value brute se détermine séparément pour chaque fraction. Les moins-values brutes sont réduites de l’abattement pour durée de détention, puis s’imputent sur les plus-values brutes corrigées de cet abattement.
• Résultat. Si le solde est négatif, « la moins-value constatée n’est pas prise en compte ». S’il est positif, il est imposé à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Service-public.gouv.fr donne cet exemple pour illustrer le cas « exceptionnel ».

2. La fusion de SCPI

En cas de fusion de sociétés civiles de placement immobilier, le BOFiP décrit pour la société absorbée une cession à titre onéreux. Il admet une compensation entre plus-values et moins-values des immeubles de la société absorbée. Elle vise les personnes physiques et les sociétés de personnes qui détiennent les parts dans leur patrimoine privé. Les moins-values brutes sont d’abord réduites de l’abattement pour durée de détention. Un résultat négatif « ne peut faire l’objet d’aucune imputation ».

Vente par lots : pas de compensation entre les lots

Le BOFiP traite aussi le cas d’une propriété vendue par lots. Les moins-values réalisées sur certains lots ne peuvent pas être imputées sur les plus-values réalisées sur d’autres fractions du même bien, hors l’exception décrite plus haut. Le fait que les ventes aient lieu la même année est sans influence.

Moins-value immobilière : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Sophie, résidente fiscale française, vend deux biens la même année, chacun détenu depuis quatre ans. Le bien A, vendu avec une moins-value brute de 20 000 €. Le bien B, vendu avec une plus-value brute de 30 000 €. Ni forfait ni frais ne sont pris en compte (hypothèses du profil fictif). Aucun abattement n’existe avant la sixième année de détention, et la plus-value imposable de B reste sous 50 000 € : pas de taxe supplémentaire.

Problème. La perte sur le bien A réduit-elle l’impôt sur la plus-value du bien B ?

Stratégie. Appliquer le principe du BOFiP : la moins-value du bien A n’est pas prise en compte, même si la plus-value du bien B est réalisée la même année. Taux de la plus-value de B : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux (service-public.gouv.fr et economie.gouv.fr).

Résultat.

Sur le papier, la somme des deux ventes laisse un gain de 10 000 € (30 000 € moins 20 000 €). L’impôt de 10 860 € se calcule pourtant sur 30 000 €, et il dépasse ce gain net. Dans cet exemple, la perte du bien A n’abaisse en rien la base du bien B.

Ce profil est fictif. Les montants sont des hypothèses, sans lien avec un dossier réel. Le calcul ne tient pas compte des frais de vente, d’une éventuelle exonération applicable à l’un des biens ni de la situation personnelle d’un dossier réel. Il illustre le mécanisme et ne présage pas de votre situation.

Moins-value immobilière : ce qui change selon votre cas

• La nature de l’opération. Revente simple d’un bien, vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions, ou fusion de SCPI : les exceptions ne jouent que dans ces deux derniers cas.
• L’histoire de l’acquisition. Un immeuble acquis en plusieurs fois à des dates différentes n’est pas traité comme un achat unique.
• L’origine du bien. Pour un bien reçu en succession, la référence est la valeur déclarée lors de la succession.
• L’acte de vente. L’exception des fractions successives suppose un même acte, entre les mêmes parties.
• La nature de ce qui est vendu. Le principe vise le bien lui-même et les droits relatifs à ce bien.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.