Frais de gestion locatifs : forfait de 20 € et honoraires du gérant

Au régime réel, les rémunérations d’un gérant d’immeubles ou d’un administrateur de biens sont déductibles de vos revenus fonciers. Les autres frais de gestion (courrier, déplacements, téléphone, enregistrement des baux) sont en principe déductibles pour un forfait de 20 € par local, sans complément de déduction lorsque leur montant réel est supérieur (sauf cas prévus par le BOFiP). Les frais versés à un tiers pour l’acquisition ou la cession de l’immeuble ne rentrent pas dans cette catégorie.

Cette page traite le propriétaire qui loue un logement nu et déclare au régime réel. Elle ne traite pas la location meublée, les monuments historiques, ni les numéros de lignes de la déclaration 2044, qui ne sont pas publiés ici.

Le principe en un tableau

Au micro-foncier, pas de frais réels

Les frais de gestion se déduisent au régime réel, avec une déclaration n° 2044 ou n° 2044 spéciale. La page « Location vide de meubles » d’impots.gouv.fr (modifiée le 7 avril 2026) indique qu’à ce régime, on peut « déduire notamment les frais d’administration et de gestion ». Au micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement : « Vous ne devez pas enlever de vous-même cet abattement de 30 % ».

Les honoraires du gérant

Le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 60) vise l’ensemble des rémunérations, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion de l’immeuble, notamment à des gérants d’immeubles ou à des administrateurs de biens. La notice de la déclaration 2044 spéciale range dans la même rubrique les « Rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers », y compris les commissions d’agence de location.

Les gardes et concierges forment une catégorie distincte (§ 30, et rubrique séparée de la notice). Le BOFiP vise « exclusivement » les rémunérations qui leur sont allouées à raison de leurs fonctions.

Les frais de procédure

Le BOFiP précise qu’il s’agit des honoraires versés « notamment, à un notaire, un avocat, un huissier ou un expert » (§ 100). La notice les rattache aux différends avec le locataire. Elle n’en donne pas ici une liste exhaustive : vérifiez, pour un litige précis, la rubrique de la notice de l’année.

Le forfait de 20 € par local

Ce qu’il couvre

Selon le BOFiP, les autres frais de gestion sont « en principe » déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local, avec certaines exceptions (§ 220 et 240). La notice de la déclaration 2044 spéciale précise que ces autres frais de gestion représentent notamment les frais de correspondance, de déplacement et de téléphone, et les frais éventuels d’enregistrement des baux et actes de location. Le forfait est réputé couvrir l’ensemble de ces frais : la notice exclut tout complément de déduction lorsque leur montant réel est supérieur à 20 €. Le BOFiP (§ 240) ne prévoit de complément que dans les cas des § 250 (dépenses couvertes par une provision de copropriété) et § 260 (dépenses locatives).

Ce qu’est un local

Le local comprend « chaque bien donné en location, en ce compris ses dépendances immédiates », lorsqu’elles sont louées au même locataire (§ 240). Un appartement et sa cave louée au même locataire forment un seul local, selon cette définition. Deux appartements distincts en forment deux.

Ce qui n’est pas déductible

• Les frais d’acquisition : « les frais versés à un tiers pour l’acquisition ou la cession de l’immeuble donné en location » ne sont pas déductibles à ce titre (§ 70). La notice ajoute : « Cette déduction ne couvre pas les frais d’acquisition de l’immeuble. »
• La rémunération de votre propre travail : la notice indique qu’on ne peut pas déduire la rémunération du travail consacré à la réparation de l’immeuble.
• La part des frais à la charge du locataire : elle ne peut en principe pas être déduite, sauf deux situations prévues au même paragraphe (§ 260). Cette page ne détaille pas ces deux situations.

Frais de gestion locatifs : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Un propriétaire lyonnais loue deux logements nus : un appartement avec sa cave, loués au même locataire, et un second appartement. Il est au régime réel. Hypothèses du profil fictif : 1 100 € d’honoraires versés à un gérant sur l’année, 150 € de frais de courrier, de téléphone et de déplacement, et 2 500 € de frais de notaire payés l’an dernier pour l’acquisition du second appartement. Aucune provision de copropriété ni dépense à la charge du locataire n’est en jeu. Aucun taux d’imposition n’est utilisé.

Problème. Quels frais peut-il porter en frais d’administration et de gestion ?

Stratégie. Appliquer les règles du BOFiP et de la notice : honoraires du gérant pour leur montant réel, forfait de 20 € par local pour les autres frais, exclusion des frais d’acquisition.

Résultat.

Les 150 € de frais réels ne s’ajoutent pas au forfait de 40 € : dans les hypothèses de l’exemple, les 110 € d’écart ne sont pas déductibles en plus. Ce profil est fictif. Les montants sont des hypothèses et ne préjugent d’aucune situation réelle.

Frais de gestion locatifs : ce qui change selon votre cas

• Le régime : au micro-foncier, aucun frais réel ne se déduit ; au réel, les frais d’administration et de gestion se déduisent.
• Le nombre de locaux : le forfait est de 20 € par local.
• Le recours à un tiers : sans gérant ni agence, il n’y a pas d’honoraires à déduire.
• La nature du bien : monuments historiques et logements à régime particulier relèvent de règles propres, non traitées ici.
• Les charges récupérables : la part des frais à la charge du locataire a son propre régime (§ 260).
• La date de la source : le BOI-RFPI-BASE-20-10 affiche une version en vigueur depuis le 6 juillet 2016. Les évolutions récentes se vérifient sur la source.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.