Déclarer ses loyers : 2044, 2042 ou 2042 C PRO, quel formulaire ?

Des loyers de logement nu se déclarent comme revenus fonciers : au micro-foncier, le revenu brut se porte case 4BE de la déclaration 2042, sans formulaire annexe ; au régime réel, il faut remplir la déclaration n° 2044 (ou 2044 spéciale), dont le résultat est reporté sur la 2042. Des loyers de logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : ils se déclarent sur la 2042 C PRO, qui complète la 2042, et, au réel, avec une liasse n° 2031. Les deux revenus ne se déclarent pas dans les mêmes cases.

Cette page porte sur les revenus de 2025 (déclaration 2026). Elle traite le particulier non professionnel. Elle ne traite pas le loueur en meublé professionnel, les plus-values, ni le propriétaire non-résident.

Le choix du formulaire en un tableau

Loyers nus : revenus fonciers

Micro-foncier

La page « Location vide de meubles » d’impots.gouv.fr (modifiée le 7 avril 2026) indique que le micro-foncier s’applique si le revenu brut des locations, charges non comprises, n’excède pas 15 000 € pour l’ensemble du foyer fiscal. Le revenu brut se porte case 4BE de la déclaration 2042, sans formulaire 2044.

Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement : « Vous ne devez pas enlever de vous-même cet abattement de 30 % », précise la page. Le micro-foncier ne s’applique pas dans certaines situations, par exemple pour les monuments historiques ou les logements bénéficiant d’un régime de déduction particulier.

Régime réel : 2044 ou 2044 spéciale

Le régime réel s’applique si le revenu brut dépasse 15 000 €, en cas d’exclusion du micro-foncier ou sur option. « Une déclaration de revenus fonciers n° 2044 ou n° 2044 spéciale doit être souscrite. » On peut renoncer au micro-foncier pour le réel : « L’option est valable et irrévocable pendant trois ans. »

La notice de la déclaration (édition de mars 2026, revenus de 2025) précise le report sur la 2042 : le bénéfice net se porte case 4BA. En cas de déficit, « reportez les résultats des lignes 764 ou 765, cases 4 BB et 4 BC de votre déclaration des revenus n° 2042 ». Le plafond d’imputation du déficit sur le revenu global (10 700 € par an pour un déficit dû à des charges autres que les intérêts d’emprunt) et le report de l’excédent sur les revenus fonciers des dix années suivantes font l’objet d’une page dédiée.

Loyers meublés : BIC

Quel formulaire ?

La page « Location meublée » d’impots.gouv.fr (modifiée le 23 avril 2026) indique que les revenus de location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Le formulaire 2042-C-PRO est « complémentaire à votre déclaration de revenus (n° 2042) ». La notice de la 2044 renvoie d’ailleurs les locations en meublé à la notice de la 2042 : seuls les immeubles dont les revenus relèvent des revenus fonciers figurent sur la 2044.

Micro-BIC : seuils et abattements

Pour les revenus de 2025, les pages de l’administration donnent deux seuils de recettes. Pour les revenus de 2026 (déclaration de 2027), seuils, abattements et cases sont à revérifier sur la notice de l’année.

Le simulateur de l’impôt indique de ne déduire aucun abattement : ils sont calculés automatiquement.

Le simulateur de l’impôt 2026 (revenus de 2025) répartit les recettes en trois séries de lignes :

• lignes 5NG, 5OG ou 5PG : chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés ;
• lignes 5NH, 5OH ou 5PH : meublés de tourisme non classés ;
• lignes 5NI, 5OI ou 5PI : autres locations meublées (locations meublées de longue durée).

Les pages consultées n’indiquent pas à quel membre du foyer correspond chaque ligne d’une série : vérifiez-le sur la déclaration.

Régime réel en meublé

Au réel, une liasse n° 2031 est déposée auprès du service des impôts des entreprises (SIE). Les bénéfices se portent en cases 5NA, 5OA ou 5PA, et les déficits de l’année en cases 5NY à 5PY. Les déficits de location meublée non professionnelle ne s’imputent que sur des revenus provenant de la même activité au cours des dix années suivantes.

Autres obligations

Le loueur en meublé doit obtenir un numéro SIRET et est redevable de la contribution foncière des entreprises (CFE). La location est professionnelle si les recettes annuelles du foyer excèdent 23 000 € et dépassent les autres revenus d’activité du foyer : cette page ne traite pas ce cas.

Loyers nus et meublés : deux catégories

Les pages de l’administration classent les loyers nus dans les revenus fonciers (2044, case 4BE) et les loyers meublés dans les BIC (2042 C PRO). Elles ne les regroupent pas.

Déclaration des loyers : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Un foyer loue un appartement nu pour 9 000 € de loyers bruts par an et un studio meublé de longue durée pour 12 000 € de recettes. Hypothèses du profil fictif : revenus de 2025, loyers encaissés toute l’année, aucune exclusion du micro-foncier, recettes du meublé sous le seuil les années précédentes, aucune charge réelle ni amortissement, aucun autre revenu foncier. Aucun taux d’imposition n’est utilisé.

Problème. Quel formulaire pour chaque location, et quelle base après abattement ?

Stratégie. Rester au micro-foncier pour le logement nu (9 000 €, sous le seuil de 15 000 €) et au micro-BIC pour le meublé (12 000 €, sous le seuil de 77 700 €).

Résultat.

Les deux bases relèvent de deux catégories (revenus fonciers, BIC). Ce profil est fictif. Les montants sont des hypothèses et ne préjugent d’aucune situation réelle. Le calcul ne dit rien de l’impôt à payer et n’envisage pas l’option pour le régime réel.

Déclaration des loyers : ce qui change selon votre cas

• Le montant des loyers : jusqu’à 15 000 € de revenu brut, le micro-foncier s’applique, sauf exclusion.
• Le type de location meublée : meublé de tourisme non classé, meublé classé ou longue durée n’ont ni les mêmes seuils ni les mêmes lignes.
• L’option pour le réel : elle est irrévocable pendant trois ans en revenus fonciers.
• Le caractère professionnel ou non : au-delà de 23 000 € de recettes et des autres revenus d’activité, la location est professionnelle.
• Votre déclaration de l’année : les lignes et le millésime sont à vérifier sur la notice de l’année.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.