Plus-value immobilière des particuliers résidents : calcul, abattements et exonérations en 2026

La plus-value réalisée en vendant un bien immobilier est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu, après abattement, et supporte 17,2 % de prélèvements sociaux. La hausse de la CSG de 2026 ne la concerne pas. Les abattements pour durée de détention commencent après la 5e année : la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. La vente de la résidence principale est exonérée. Le notaire calcule l’impôt et le règle lors du dépôt de l’acte au service de la publicité foncière.

Cette page traite les particuliers résidents de France qui vendent un bien immobilier. Elle ne traite pas les non-résidents, les terrains à bâtir, la cession de parts de sociétés ni les cas particuliers. Ces situations ne sont pas détaillées ici.

Les taux : 19 % et 17,2 %

Sans aucun abattement, les deux taux cumulés représentent 36,2 % de la plus-value.

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi du 30 décembre 2025, article 12) porte la CSG de 9,2 % à 10,6 % dans le cas général, soit 18,6 % de prélèvements sociaux. Les plus-values immobilières, comme les revenus fonciers et l’assurance-vie, restent à 9,2 % de CSG, soit 17,2 % au total.

Étape 1 : le prix d’acquisition et les forfaits

Deux forfaits peuvent majorer le prix d’acquisition, sans justificatif :

• Frais d’acquisition : 7,5 % du prix d’acquisition.
• Travaux : 15 % du prix d’acquisition, si vous êtes propriétaire depuis plus de cinq ans d’un bien bâti. C’est une faculté, qui ne s’applique pas aux terrains nus.

Étape 2 : l’abattement pour durée de détention

La durée se calcule par périodes de douze mois à partir de la date d’acquisition (la date de l’acte pour un achat) jusqu’au fait générateur de l’imposition.

Les abattements cumulés atteignent 100 % pour l’impôt sur le revenu à 22 ans (16 années à 6 %, plus 4 %), et 100 % pour les prélèvements sociaux à 30 ans.

Étape 3 : la taxe sur les plus-values élevées

Une taxe supplémentaire s’applique si la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Son taux varie de 2 % à 6 %. Elle ne vise ni les ventes exonérées ni les terrains à bâtir.

Le seuil s’apprécie après l’abattement pour durée de détention et après les autres abattements et exonérations applicables, dont l’abattement exceptionnel de l’article 150 VE du CGI, qui n’est pas traité ici. Il s’apprécie individuellement : sur la quote-part de chaque indivisaire, de chaque époux pour un bien commun, de chaque partenaire de PACS.

Le barème s’applique au montant total de la plus-value imposable, dès le premier euro. Les tranches de transition comportent une formule de lissage :

Les exonérations

Le BOFiP liste onze exonérations au total. Cette page en détaille quatre.

• La résidence principale. La plus-value est exonérée si le bien est votre résidence principale, c’est-à-dire le logement où vous vivez habituellement la majeure partie de l’année. Une utilisation temporaire ne suffit pas. Selon le BOFiP, en contexte économique normal, un délai d’un an entre le départ du logement et la vente constitue en principe le délai maximal : c’est une question de fait. Les dépendances immédiates et nécessaires vendues en même temps sont exonérées si elles forment un tout indissociable avec la résidence. Pour un garage situé à moins d’un kilomètre de la résidence principale ou une chambre de bonne située dans le même immeuble, le BOFiP n’écarte pas la notion de dépendance. Il s’agit d’une présomption simple, susceptible de preuve contraire : le point relève de la question de fait.
• La première cession d’un logement autre que la résidence principale. Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale, directement ou indirectement, dans les quatre années précédant la cession. Vous devez remployer tout ou partie du prix, dans les 24 mois, dans l’acquisition ou la construction de votre résidence principale. L’exonération est proportionnelle à la fraction du prix remployée. Elle s’applique sur demande du cédant, par une mention portée dans l’acte de cession. Elle ne joue qu’une fois par personne depuis le 1er février 2012.
• Les cessions de 15 000 € ou moins. La plus-value est exonérée si le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €. Le seuil s’apprécie par bien, en pleine propriété, et par quote-part pour chaque indivisaire.
• La durée de détention, décrite plus haut : 22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Moins-value, notaire et déclaration

Une moins-value immobilière ne se compense pas avec des plus-values de même nature. Elle ne s’impute pas sur le revenu global. Des exceptions existent : elles sont prévues par la doctrine fiscale (BOFiP) et ne sont pas détaillées ici.

Le notaire calcule la plus-value imposable et l’impôt, établit la déclaration et paie l’impôt au service de la publicité foncière lors du dépôt de l’acte, c’est-à-dire de la demande de publication. Sans déclaration ni paiement, le dépôt est refusé. La déclaration est déposée dans un délai d’un mois à compter de la date de l’acte. Pour les cessions à compter du 21 février 2026, la notice de référence est la notice 2048-IMM-NOT-SD, éditée en mai 2026.

L’année suivante, la plus-value déjà imposée par le notaire se reporte dans la case 3VZ de la déclaration complémentaire 2042-C. Elle compte pour le revenu fiscal de référence, sans nouvelle imposition.

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Hélène et Paul, résidents fiscaux français, vendent un appartement qu’ils louent. Ce n’est pas leur résidence principale. La plus-value brute est de 100 000 € (hypothèse du profil fictif). Aucun forfait ni frais n’est pris en compte. Ils comparent deux dates de vente : après 12 ans de détention, ou après 23 ans.

Problème. L’impôt dépend-il de la date de la vente ?

Stratégie. Appliquer, à chaque durée de détention, les abattements, les taux de 19 % et de 17,2 % et la taxe sur les plus-values élevées.

Résultat.

Après 12 ans, la plus-value imposable de 58 000 € dépasse 50 000 € : la taxe s’applique (2 % × 58 000 − 2 000 × 1/20 = 1 060 €).

Ces profils sont fictifs. Le calcul compare deux dates : il ne tient compte ni de l’évolution du prix, ni de la fiscalité des loyers perçus entre les deux dates, ni des frais de cession. Les chiffres ne présagent pas de votre situation.

Ce qui change selon votre cas

• La nature du bien : résidence principale, autre logement, terrain à bâtir (non traité ici).
• La date de l’acte d’acquisition, qui fixe la durée de détention.
• La quote-part de chaque propriétaire : le seuil de 50 000 € de la taxe s’apprécie par personne.
• Un éventuel remploi dans votre résidence principale, pour la première cession.
• Un bien meublé loué au régime réel : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Certains biens en résidences avec services ne sont pas concernés.

Aucun résultat n’est promis.