Investissement locatif en 2026 : quels dispositifs sont encore ouverts

Le Pinel est fermé : plus aucun investissement n’est possible depuis le 1er janvier 2025. Trois dispositifs fiscaux restent ouverts selon les pages officielles : le Denormandie et Loc’Avantages jusqu’au 31 décembre 2027, et le dispositif Relance logement, dit « Jeanbrun », pour les investissements effectués entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Ils ne fonctionnent pas de la même façon. Les deux premiers donnent une réduction d’impôt. Le troisième permet de déduire un amortissement de vos revenus fonciers.

Cette page est une vue d’ensemble. Elle ne traite ni le déficit foncier, ni le Censi-Bouvard, ni le Malraux, ni les monuments historiques. Elle ne donne pas non plus le plafond annuel de la déduction du dispositif Relance logement : il est à vérifier sur la source officielle (voir plus bas).

Les dispositifs en un tableau

Les dates sont celles des pages officielles consultées le 17/10/2026. Un texte ultérieur peut les modifier : vérifiez-les avant de signer.

Pinel : fermé aux nouvelles opérations

Service-public.gouv.fr écrit : « Vous ne pouvez plus réaliser d’investissement locatif avec le dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2025. » Les opérations concernées vont de septembre 2014 au 31 décembre 2024. Selon economie.gouv.fr, les investissements réalisés pendant cette période continuent d’en bénéficier.

Si vous avez déjà un bien Pinel, le sujet n’est donc pas « le Pinel est-il encore possible ? », mais « mon engagement de location est-il respecté, et puis-je le prolonger ? ». Ces deux questions ont chacune leur page.

Denormandie : l’ancien à rénover

Le Denormandie concerne l’achat d’un logement ancien à rénover pour le louer. La page de service-public.gouv.fr indique : « L’investissement est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027. »

• Taux de la réduction : 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans.
• Plafonds : un coût d’acquisition plafonné à 300 000 €, et 5 500 € par m² de surface habitable.
• Travaux : « Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. »
• Localisation : le logement doit se trouver dans une commune concernée, par exemple une commune « Cœur de ville » ou ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT), ou dans une copropriété en grave difficulté.
• Plafonnement global : selon service-public.gouv.fr, le Denormandie y est soumis. Le montant de ce plafonnement ne figure pas dans les pages lues pour cet article.

Loc’Avantages : un loyer plus bas que le marché

Avec Loc’Avantages, vous signez une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et vous louez sous le prix du marché. La page d’economie.gouv.fr indique que le dispositif est disponible jusqu’au 31 décembre 2027, et que la demande doit être enregistrée entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2027.

Autres conditions relevées : la location d’un bien non meublé, pendant au moins six ans, et une étiquette de performance énergétique (DPE) minimale de E pour un conventionnement sans travaux, de D avec travaux. Selon service-public.gouv.fr, Loc’Avantages est soumis au plafonnement global des avantages fiscaux.

Relance logement (« Jeanbrun ») : un amortissement, pas une réduction

Ce dispositif est prévu par la loi de finances pour 2026. Service-public.gouv.fr précise que l’investissement doit être effectué entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, et que l’avantage « prend la forme d’une déduction de vos revenus fonciers ».

Conditions principales relevées (les conditions complètes figurent sur la page de service-public.gouv.fr) :

• un logement dans un immeuble collectif, neuf, ou ancien avec des travaux d’au moins 30 % du prix d’acquisition qui atteignent un DPE A ou B ;
• une location nue, en résidence principale du locataire, pendant 9 ans ;
• une mise en location dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition ;
• un locataire qui n’est ni membre de votre foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu’au 2e degré inclus.

Le dispositif ne se cumule pas, pour un même logement, avec le Denormandie. Opter pour l’amortissement exclut le micro-foncier. Les non-résidents fiscaux peuvent en bénéficier si leurs revenus fonciers sont imposables en France. Le dispositif est hors plafonnement global des avantages fiscaux.

Deux réserves. D’abord, cette page ne reprend pas le plafond annuel de la déduction : à vérifier sur la source officielle avant toute décision. Ensuite, service-public.gouv.fr indique qu’un projet de loi, « actuellement discuté au Parlement, prévoit l’assouplissement des conditions d’accès au dispositif », et que sa page sera mise à jour après l’adoption de la loi et sa publication au Journal officiel. Les règles peuvent évoluer.

Les dispositifs échus

D’après impots.gouv.fr, le Duflot concernait les opérations du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, et le Scellier celles du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 (31 mars 2013 sous conditions). Pour « Louer abordable », service-public.gouv.fr indique une fin depuis mars 2022.

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Marc et Isabelle, résidents fiscaux français, étudient en 2027 l’achat d’un studio de 40 m² à rénover, dans une commune concernée par le Denormandie. Prix d’acquisition : 180 000 €. Travaux : 70 000 €. Ces montants sont des hypothèses.

Hypothèse de calcul. Dans cet exemple, la base de la réduction est le coût total de l’opération (acquisition et travaux), limitée par les deux plafonds de 300 000 € et de 5 500 € par m². La page de service-public.gouv.fr parle d’un « coût d’acquisition du logement plafonné à 300 000 € » et d’un « plafond de 5 500 € par m² de surface habitable » sans détailler la base : cette lecture est à confirmer sur la source officielle avant tout calcul réel.

Problème. Dans cette hypothèse, quelle base la réduction retient-elle, et quel plafond joue ?

Stratégie. Vérifier d’abord la part des travaux, puis les deux plafonds de la base.

• Coût total de l’opération : 250 000 €.
• Part des travaux : 28 %, au-dessus du seuil de 25 %.
• Plafond de 300 000 € : respecté.
• Plafond au m² : 5 500 € × 40 m² = 220 000 €. C’est lui qui s’applique.

Résultat. La base retenue est de 220 000 €, et non de 250 000 €. Selon l’engagement de location choisi : 26 400 € de réduction pour 6 ans (12 %), 39 600 € pour 9 ans (18 %), 46 200 € pour 12 ans (21 %). Sur 9 ans, dans cette hypothèse, le plafond au m² retire 5 400 € de réduction par rapport à une base de 250 000 € (45 000 €).

Ces profils sont fictifs. Le calcul s’arrête à la base de la réduction. Il ne dit pas quelle économie d’impôt réelle en résulterait : celle-ci dépend de votre situation et du plafonnement global, dont le montant n’est pas repris ici.

Ce qui change selon votre cas

• Votre résidence fiscale. Les pages lues pour cet article ne détaillent la situation des non-résidents que pour le dispositif Relance logement.
• Le type de bien. Ancien à rénover, neuf en immeuble collectif, ou logement existant que vous conventionnez : ce ne sont pas les mêmes dispositifs.
• Le niveau de loyer que vous acceptez : il fixe le taux de Loc’Avantages et de l’amortissement Relance logement.
• L’emplacement du bien, qui conditionne le Denormandie.
• Votre durée d’engagement : 6, 9 ou 12 ans selon le dispositif et le taux visé.
• Le plafonnement global, applicable au Denormandie et à Loc’Avantages, pas au dispositif Relance logement, selon service-public.gouv.fr.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.