Vous vendez un bien ou des titres entre la France et l’Ukraine : qui impose la plus-value ? L’article 13 de la convention
La vente d’un immeuble est imposable dans le pays où il est situé. Il en va de même pour des actions ou participations qui tirent plus de 50 % de leur valeur d’immeubles, à tout moment au cours des 365 jours précédant la vente. Les autres gains ne sont imposables que dans l’État de résidence du vendeur.
- Les gains provenant de la vente de biens immobiliers situés dans un pays sont imposables dans ce pays (article 13, paragraphe 1).
- Les gains sur actions ou participations similaires sont imposables dans le pays des immeubles si, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent la vente, elles tirent plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers qui y sont situés (article 13, paragraphe 2).
- Tous les autres gains ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant et selon sa législation (article 13, paragraphe 5).
- Un résident de France imposé en Ukraine au titre des paragraphes 1 ou 2 a droit à un crédit égal à l’impôt payé en Ukraine, plafonné à l’impôt français correspondant (article 23, paragraphe 1, a, ii).
Qui impose votre plus-value ?
Le texte de la convention
« Les gains provenant de l’aliénation de biens immobiliers définis à l’article 6 et situés dans un Etat contractant sont imposables dans cet Etat. »
« Les gains qu’un résident d’un Etat contractant tire de l’aliénation d’actions ou de droits ou participations similaires, tels que des droits ou participations dans une société de personnes, un groupement de personnes, une fiducie (ou un trust), sont imposables dans l’autre Etat contractant si, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent l’aliénation, ces actions, droits ou participations similaires tirent directement ou indirectement plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers (immeubles) situés dans cet autre Etat »
« Les gains provenant de l’aliénation de tous biens autres que ceux visés aux paragraphes 1, 2, 3 et 4 ne sont imposables que dans l’Etat contractant dont le cédant est un résident et selon la législation de cet Etat. »
Paragraphe 2 de l’article 13 dans sa rédaction issue de la Convention multilatérale (version consolidée). Texte publié par impots.gouv.fr.
Dans quel cas êtes-vous ?
L’article 13 se lit du plus spécifique au plus général :
- 1ImmeubleImposable dans le pays où il est situé (paragraphe 1).
- 2Titres à prépondérance immobilièrePlus de 50 pour cent de la valeur tirée d’immeubles à un moment quelconque des 365 jours précédant la vente : pays des immeubles (paragraphe 2).
- 3Actifs d’un établissement stableImposables dans le pays de l’établissement ou de la base fixe (paragraphe 3).
- 4Tout le resteSeulement l’État de résidence du cédant (paragraphe 5).
Le test des 365 jours empêche de vider une société de ses immeubles juste avant la vente des titres pour échapper au paragraphe 2. À l’inverse, la cession de titres d’une société ukrainienne non immobilière n’est imposable que dans l’État de résidence du cédant, quelle que soit l’importance de la participation. Le calendrier de la cession par rapport à un changement de résidence est à étudier avant toute signature.
Faire étudier ma cession avant de signerVisio · 30 min · sans engagementVous envisagez de vendre un bien immobilier ou des titres de société situés en France ou en Ukraine ?
Les autres sujets de la convention
Questions fréquentes
La convention prévoit-elle une règle pour les participations substantielles ?
Non. Hors titres à prépondérance immobilière (paragraphe 2), les gains sur actions ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (paragraphe 5).
Comment s’apprécie le seuil de 50 % ?
À tout moment au cours des 365 jours qui précèdent la vente, en tenant compte de la valeur tirée directement ou indirectement de biens immobiliers (article 13, paragraphe 2).
Comment la France évite-t-elle la double imposition d’une plus-value immobilière ukrainienne ?
Par un crédit égal à l’impôt payé en Ukraine, plafonné à l’impôt français correspondant (article 23, paragraphe 1, a, ii).
Source : Convention signée à Paris le 31 janvier 1997 (avec un protocole), modifiée par la Convention multilatérale (CML) signée par la France le 7 juin 2017 et par l’Ukraine le 23 juillet 2018 — Version consolidée de la convention avec l'Ukraine modifiée par la convention multilatérale – Impôts sur le revenu et la fortune (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er novembre 1999 ; la CML, entrée en vigueur le 1er janvier 2019 pour la France et le 1er décembre 2019 pour l’Ukraine, prend effet à l’égard de la convention pour les retenues à la source à compter du 1er janvier 2020. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
