Vendre un immeuble, des parts de SCI ou des actions en vivant en Suisse : qui impose la plus-value ? L’article 15 de la convention
La plus-value sur un immeuble, ou sur des parts d’une société principalement composée d’immeubles, est imposable dans l’État où se trouvent les biens. Les gains sur les autres biens, notamment les actions, ne sont imposables que dans l’État de résidence du vendeur.
- Les gains tirés de la vente d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où il est situé (article 15, paragraphe 1).
- Il en va de même des parts d’une société, d’une fiducie ou d’une institution comparable dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés dans cet État, hors immeubles affectés à sa propre exploitation (article 15, paragraphe 2).
- Les gains sur tous les autres biens ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant, sauf biens d’un établissement stable ou d’une base fixe (article 15, paragraphes 3 et 5).
- Pour un résident de France, le crédit d’impôt est égal à l’impôt payé en Suisse sur ces gains immobiliers, plafonné à l’impôt français correspondant (article 25, A, paragraphe 1, b).
Qui impose votre plus-value ?
La convention ne prévoit pas de règle particulière pour les participations importantes : hors paragraphes 1 à 3, le gain relève de l’État de résidence. La Suisse n’exempte les gains du paragraphe 2 qu’après justification de leur imposition en France (article 25, B, 1).
Le texte de la convention
« Les gains provenant de l'aliénation des biens immobiliers, tels qu'ils sont définis à l’alinéa 1er du paragraphe 2 de l'article 6, sont imposables dans l'Etat contractant où ces biens sont situés. »
« Les gains provenant de l'aliénation d'actions, parts ou autres droits dans une société, une fiducie ou une institution comparable, dont l'actif ou le patrimoine est principalement constitué, directement ou indirectement, de biens immobiliers définis au paragraphe 2 de l'article 6 et situés dans un Etat contractant ou de droits portant sur de tels biens sont imposables dans cet Etat. »
« Les gains provenant de l’aliénation de tous biens autres que ceux qui sont mentionnés aux paragraphes 1, 2 et 3 ne sont imposables que dans l’Etat dont le cédant est un résident. »
Paragraphes 1 et 2 de l’article 15 dans leur rédaction issue de l’avenant du 22 juillet 1997 ; l’article 15 n’est modifié ni par l’avenant du 27 août 2009, ni par celui du 25 juin 2014, ni par celui du 27 juin 2023. Texte publié par impots.gouv.fr.
Société à prépondérance immobilière : la grille de lecture
Pour savoir si la vente de parts relève de l’article 15, paragraphe 2, plutôt que de l’État de résidence :
- 1Nature de l’entitéSociété, fiducie ou institution comparable.
- 2Composition de l’actifActif ou patrimoine principalement constitué, directement ou indirectement, d’immeubles ou de droits sur des immeubles.
- 3Immeubles exclusNe comptent pas les immeubles affectés à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole, ou à une profession libérale.
- 4Calcul du gainLe gain est calculé dans les mêmes conditions, que le vendeur réside dans l’un ou l’autre État (paragraphe 4).
Pour les actions et les titres financiers, tout dépend de l’État de résidence au jour de la cession : un résident de France reste imposé en France sur les gains réalisés sur un compte en Suisse, comme l’ont rappelé les affaires jugées. Pour une vente envisagée autour d’un départ, la date du transfert de domicile fixée par l’article 4, paragraphe 4, devient décisive. Pour l’immobilier et les sociétés immobilières, l’État de situation garde son droit d’imposer, quel que soit le lieu de résidence.
Préparer une cession avant mon départVisio · 30 min · sans engagementVous envisagez de vendre un bien immobilier ou des titres alors que vous vivez ou allez vivre en Suisse ?
Les autres sujets de la convention
Questions fréquentes
Je vis en Suisse et je vends ma résidence secondaire en France : qui impose ?
La France peut imposer le gain (article 15, paragraphe 1), calculé dans les mêmes conditions que pour un résident (paragraphe 4). La Suisse l’exempte et peut en tenir compte pour le taux (article 25, B, paragraphe 1).
Mes actions vendues après mon installation en Suisse sont-elles imposables en France ?
Selon l’article 15, paragraphe 5, le gain n’est imposable que dans l’État de résidence du cédant, sauf s’il s’agit de parts d’une société à prépondérance immobilière (paragraphe 2) ou de biens d’un établissement stable (paragraphe 3).
Qu’est-ce qu’une société à prépondérance immobilière pour cette convention ?
Une société, fiducie ou institution comparable dont l’actif est principalement constitué, directement ou indirectement, d’immeubles, sans compter ceux affectés à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole (article 15, paragraphe 2).
Source : Convention du 9 septembre 1966 et son protocole additionnel, modifiée par les avenants du 3 décembre 1969, du 22 juillet 1997, du 27 août 2009, du 25 juin 2014 (protocole) et du 27 juin 2023 — Convention avec la Suisse – Impôts sur le revenu et sur la fortune (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur. L’avenant du 27 juin 2023 est entré en vigueur le 24 juillet 2025 ; la version consolidée publiée par impots.gouv.fr intègre les avenants jusqu’à celui du 27 août 2009.. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
