Vendre un bien, des actions ou une participation entre la France et les Pays-Bas : qui impose la plus-value ? L’article 13
Les plus-values immobilières, y compris sur des sociétés composées principalement d’immeubles, sont imposables dans l’État où se trouvent les biens. Les autres gains ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant, sauf pour certaines participations substantielles cédées dans les cinq ans d’un départ.
- Les gains tirés de la vente d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où il est situé (article 13, paragraphe 1).
- Il en va de même pour les parts ou actions d’une société dont l’actif est composé principalement d’immeubles, à un moment donné au cours des 365 jours précédant la vente (article 13, paragraphe 1).
- Les gains sur les autres biens, notamment les titres de sociétés, ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 4).
- Chaque État peut imposer la vente d’une participation substantielle dans une de ses sociétés par un résident de l’autre État qui a sa seule nationalité et y a résidé au cours des cinq années précédentes (article 13, paragraphe 5).
Qui impose votre plus-value ?
Le texte de la convention
« Les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers, tels qu’ils sont définis au paragraphe 2 de l’article 6, ainsi que les gains provenant de l’aliénation de parts, d’actions ou de droits ou participations similaires – tels que des droits ou participations dans une société de personnes ou une fiducie (ou un trust) – dans une société dont l’actif est composé principalement, à un moment donné au cours des 365 jours qui précèdent l’aliénation, de biens immobiliers sont imposables dans l’Etat où ces biens sont situés »
« Nonobstant la disposition du paragraphe 4, chacun des deux Etats conserve le droit de percevoir, conformément à sa propre législation, un impôt sur les gains provenant de l’aliénation d’actions, parts ou bons de jouissance constituant tout ou partie d’une participation substantielle dans une société par actions ou à responsabilité limitée qui est un résident de cet Etat, lorsque ces gains sont réalisés par une personne physique qui est un résident de l’autre Etat, à condition toutefois que cette personne : – ait la nationalité du premier Etat sans avoir la nationalité de l’autre Etat ; et – ait été un résident du premier Etat pendant une période quelconque au cours des cinq années précédant l’aliénation. »
Article 13, paragraphe 1, complété par l’article 9 de la Convention multilatérale (période de 365 jours et participations dans les entités transparentes). Texte publié par impots.gouv.fr.
La participation substantielle après un départ
Le paragraphe 5 de l’article 13 permet à l’ancien État de résidence d’imposer la plus-value si quatre conditions sont réunies :
- 1Participation substantielleActions, parts ou bons de jouissance formant tout ou partie d’une participation substantielle.
- 2Société de l’ancien ÉtatUne société par actions ou à responsabilité limitée résidente de cet État.
- 3NationalitéLe cédant a la nationalité de cet État sans avoir celle de son nouvel État de résidence.
- 4Cinq ansIl a été résident de cet État à un moment quelconque des cinq années précédant la vente.
Un dirigeant français qui s’installe aux Pays-Bas avant de céder sa société ne fait pas disparaître le droit de la France d’imposer la plus-value : pendant les cinq années qui suivent son départ, et tant qu’il n’a pas la nationalité néerlandaise, la France conserve ce droit sur une participation substantielle dans une société française. Le calendrier d’une cession, la nationalité et la composition de l’actif de la société se regardent donc ensemble, avant tout changement de résidence.
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Les autres sujets de la convention
Questions fréquentes
La vente de mon appartement aux Pays-Bas est-elle imposable en France si je suis résident de France ?
Le gain est imposable aux Pays-Bas (article 13, paragraphe 1). La France l’exonère, mais peut en tenir compte pour le taux applicable à vos autres revenus (article 24, B, a et c).
Qu’est-ce qu’une société à prépondérance immobilière au sens de la convention ?
Une société dont l’actif est composé principalement de biens immobiliers à un moment donné au cours des 365 jours qui précèdent la vente ; les gains sur ses parts sont imposables dans l’État où se trouvent les immeubles (article 13, paragraphe 1).
Les plus-values sur un portefeuille d’actions sont-elles imposées dans les deux pays ?
En principe non : elles ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 4), sous réserve du paragraphe 5 pour les participations substantielles.
Source : Convention du 16 mars 1973, modifiée par l’avenant du 7 avril 2004 et par la Convention multilatérale signée le 7 juin 2017 — Version consolidée de la convention avec les Pays-Bas modifiée par la convention multilatérale (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
