Vente d’un immeuble ou de titres entre la France et la Moldavie : qui impose la plus-value (article 13) ?
Le gain tiré de la vente d’un immeuble est imposable dans l’État où il est situé, de même que celui tiré de titres d’une société dont la valeur vient surtout d’immeubles. Les autres plus-values ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant.
- Les gains sur un bien immobilier sont imposables dans l’État où il est situé (article 13, paragraphe 1).
- Les gains sur des actions ou parts tirant, à un moment quelconque des 365 jours précédant la vente, plus de 50 pour cent de leur valeur d’immeubles situés dans un État sont imposables dans cet État (article 13, paragraphe 4).
- Les immeubles affectés par la société à sa propre activité d’entreprise ne sont pas pris en compte pour ce calcul (article 13, paragraphe 4).
- Les autres gains, notamment sur des titres ordinaires, ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 5).
Qui impose votre plus-value ?
Pour les gains des paragraphes 1 et 4, le crédit accordé en France est égal à l’impôt payé en Moldavie, sans pouvoir excéder l’impôt français correspondant (article 21, paragraphe 1, a (ii)).
Le texte de la convention
« Les gains qu’un résident d’un État contractant tire de l’aliénation de biens immobiliers visés à l’article 6, et situés dans l’autre État contractant, sont imposables dans cet autre État. »
« Les gains qu’un résident d’un État contractant tire de l’aliénation d’actions, parts ou autres droits dans une société, une fiducie ou toute autre entité sont imposables dans l’autre Etat contractant si, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent l’aliénation, ces actions, parts ou autres droits tirent directement ou indirectement plus de 50 pour cent de leur valeur, de biens immobiliers, tels que définis à l’article 6, situés dans cet autre Etat. »
« Les gains provenant de l’aliénation de tous biens autres que ceux visés aux paragraphes 1, 2, 3 et 4 ne sont imposables que dans l’État contractant dont le cédant est un résident. »
Texte publié par impots.gouv.fr.
Société à prépondérance immobilière : le test
Pour savoir si la cession de titres relève de l’État où sont situés les immeubles, l’article 13, paragraphe 4, pose trois questions :
- 1Valeur immobilièreLes titres tirent-ils plus de 50 pour cent de leur valeur d’immeubles situés dans un État ?
- 2Période observéeCe seuil a-t-il été dépassé à un moment quelconque des 365 jours précédant la vente ?
- 3Immeubles d’exploitation exclusLes immeubles affectés à la propre activité d’entreprise de la société ne comptent pas.
- 4ConséquenceSi le seuil est atteint, l’État de situation des immeubles peut imposer ; sinon, seul l’État de résidence impose.
Ce qu’ont jugé les tribunaux
Voir les 1 décisions qui concernent la Moldavie →S’installer en Moldavie ne change rien pour un immeuble situé en France ni pour des parts de SCI ou de société dont la valeur est surtout immobilière : la France garde le droit d’imposer. En revanche, les gains sur des titres ordinaires reviennent au seul État de résidence. Le calendrier d’une cession au regard du transfert de résidence, et la composition de l’actif des sociétés sur les 365 jours précédents, méritent d’être examinés avant toute vente.
Préparer une cession avant mon départVisio · 30 min · sans engagementVous envisagez de vendre un bien immobilier ou des titres en lien avec la France et la Moldavie ?
Les autres sujets de la convention
Questions fréquentes
Des parts de SCI détenant un immeuble en France sont-elles imposables en France ?
Oui si, à un moment des 365 jours précédant la cession, elles tirent plus de 50 pour cent de leur valeur d’immeubles situés en France (article 13, paragraphe 4).
Un résident de Moldavie qui vend des actions françaises cotées est-il imposé en France ?
Non en principe : hors société à prépondérance immobilière et hors établissement stable, ces gains ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 5).
Comment la double imposition d’une plus-value immobilière est-elle évitée ?
Pour un résident de France, par un crédit égal à l’impôt moldave plafonné à l’impôt français ; pour un résident de Moldavie, par une déduction égale à l’impôt payé en France, plafonnée (article 21).
Source : Convention signée à Chisinau le 15 juin 2022 entre le Gouvernement de la République française et le Gouvernement de la République de Moldavie, avec son annexe signée le même jour — Convention avec la Moldavie – Impôts sur le revenu (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur selon impots.gouv.fr ; ses dispositions s’appliquent à compter du 1er janvier suivant l’année civile de son entrée en vigueur (article 29, paragraphe 2). Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
