Le 6e arrondissement de Paris est le deuxième territoire de France pour la concentration des grandes fortunes immobilières : 17,9 % des foyers y paient l’impôt sur la fortune immobilière, juste derrière le 7e. Ses 3 076 redevables ont payé en moyenne 17 209 euros d’IFI en 2025, pour un patrimoine immobilier taxable moyen de 3,2 millions d’euros. C’est un patrimoine souvent ancien, familial, transmis de génération en génération autour du Luxembourg et de Saint-Germain-des-Prés. Et c’est précisément pour ces familles qu’existe un outil méconnu : transmettre directement aux petits-enfants.
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Le 6e en chiffres
- 3 076 foyers redevables de l’IFI en 2025, avec un IFI moyen de 17 209 euros, l’un des plus élevés de France ;
- 17,9 % des foyers soumis à l’IFI en 2024, deuxième proportion du pays après le 7e (19,1 %) ;
- un patrimoine immobilier taxable moyen de 3,2 millions d’euros, au niveau de Cannes et devant le 16e et le 8e (3 millions d’euros).
Ces chiffres de la DGFiP ne comptent que l’immobilier. Les collections, les droits d’auteur, les parts de maisons d’édition ou de galeries, les portefeuilles financiers n’y figurent pas (voir la carte de l’IFI).
Une richesse de familles et de transmission
Le 6e est l’arrondissement des grandes familles parisiennes, des éditeurs, des universitaires, des avocats, des galeristes, des médecins des grands hôpitaux. Beaucoup d’appartements y ont été achetés il y a quarante ou cinquante ans, ou reçus en héritage. Les propriétaires ont souvent plus de 70 ans. Leurs enfants, la cinquantaine, ont fait carrière et ont eux-mêmes un patrimoine. Leurs petits-enfants, eux, commencent leur vie d’adulte et cherchent à se loger à Paris.
Dans ce schéma, la transmission classique coûte deux fois. Les grands-parents transmettent à leurs enfants, qui paient des droits. Puis, quelques années plus tard, les enfants transmettent à leur tour à leurs propres enfants, qui paient encore des droits sur les mêmes biens. Le patrimoine passe deux fois au barème, pour atterrir au même endroit.
Pourquoi agir avant 2027
Les droits de succession sont au cœur des débats pour 2027 : certains programmes proposent d’alourdir les droits sur les gros patrimoines, d’autres de réduire les abattements ou de limiter les donations répétées (voir ce que prévoient les programmes). Une donation réalisée aujourd’hui, dans le cadre des règles actuelles, reste acquise. Pour des familles où l’âge des donateurs avance, attendre de voir le résultat de l’élection peut coûter cher (voir faut-il quitter la France avant 2027 ?).
Un cas concret : sauter une génération rue d’Assas
Situation. Philippe, 75 ans, et Catherine, 73 ans, vivent dans leur appartement de la rue d’Assas. Ils possèdent aussi un appartement loué dans l’arrondissement, estimé à 2 millions d’euros. Leurs deux enfants, 48 et 45 ans, sont cadres dirigeants et propriétaires. Ils ont chacun deux enfants, de 18 à 24 ans. Les enfants le disent eux-mêmes : ce sont leurs propres enfants qui auront besoin d’aide.
Problème. Si Philippe et Catherine donnent la nue-propriété de l’appartement loué à leurs deux enfants, puis que ceux-ci le transmettent un jour à leurs quatre enfants, les droits se cumulent : environ 193 000 euros à la première donation, puis environ 313 000 euros à la seconde. Au total, environ 506 000 euros, pour un appartement qui finit entre les mains des petits-enfants.
Stratégie. Une donation-partage transgénérationnelle, prévue à l’article 1075-1 du Code civil. Avec l’accord de leurs enfants, Philippe et Catherine donnent directement la nue-propriété de l’appartement à leurs quatre petits-enfants. À 75 et 73 ans, la nue-propriété vaut 70 % de la valeur du bien selon le barème de l’article 669 du CGI, soit 1,4 million d’euros. Les droits sont calculés selon le lien entre grands-parents et petits-enfants (article 784 B du CGI), avec un abattement de 31 865 euros par grand-parent et par petit-enfant (article 790 B du CGI). Les grands-parents gardent les loyers jusqu’à la fin de leur vie (voir démembrement de propriété).
Résultat. Les droits s’élèvent à environ 215 000 euros, payés une seule fois. Par rapport à la transmission en deux temps, l’économie atteint environ 290 000 euros. Au décès des grands-parents, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans droits supplémentaires (article 1133 du CGI) et les petits-enfants deviennent pleinement propriétaires. Les enfants, eux, conservent intacts leurs propres abattements pour aider leurs enfants autrement.
Les autres outils pour les grands-parents
- le don familial de sommes d’argent : jusqu’à 31 865 euros par petit-enfant majeur, tous les quinze ans, sans droits, si le grand-parent a moins de 80 ans (article 790 G du CGI), en plus de l’abattement de 31 865 euros ;
- l’assurance-vie, avec une clause bénéficiaire qui peut viser les petits-enfants ;
- la donation-partage classique, pour figer les valeurs et préserver l’équilibre entre les branches de la famille.
Le bon choix dépend de l’âge, du nombre de petits-enfants, de leurs besoins, et de l’accord des enfants. Nous comparons toujours les options en euros, avant toute décision.
Comment Balmont Conseil intervient
Vous avez un notaire de famille, souvent depuis longtemps. Nous travaillons avec lui. Notre rôle est de regarder la famille dans son ensemble, sur trois générations, de chiffrer chaque scénario et de vous montrer ce que chaque option laisse réellement à chacun. Une donation transgénérationnelle se prépare en famille : nous pouvons aussi vous aider à l’expliquer à vos enfants.
Le premier échange dure 30 minutes. Il est confidentiel et sans engagement (voir préparer mon rendez-vous).
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Ce que vous avez reçu et construit peut aller plus loin, pour chacun des vôtres. Réservez un échange confidentiel de 30 minutes avec Alexis Sagnier : vous repartez avec les points d’attention de votre dossier.
Sources : DGFiP, statistiques IFI par commune 2024 et 2025 (classements MoneyVox et Observatoire des inégalités) ; Code civil, article 1075-1 ; Code général des impôts, articles 669, 779, 784 B, 790 B, 790 G et 1133.
