Démembrement : définition, usufruit, nue-propriété et usages patrimoniaux

Le démembrement est la division du droit de propriété en deux droits distincts : l’usufruit, qui donne le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui donne le droit d’en disposer et de retrouver la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Il s’applique aux immeubles comme aux valeurs mobilières, aux parts de société ou à un contrat de capitalisation.

Comment ça marche

Le démembrement naît le plus souvent d’une succession (le conjoint survivant reçoit l’usufruit, les enfants la nue-propriété), d’une donation avec réserve d’usufruit, ou d’un achat en démembrement. L’usufruit peut être viager, et s’éteint alors au décès de l’usufruitier, ou temporaire, pour une durée fixée à l’avance.

Pour la fiscalité des donations et successions, la valeur de chaque droit est fixée par le barème de l’article 669 du code général des impôts, par tranche d’âge de l’usufruitier : à 61-70 ans, l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % ; à 71-80 ans, 30 % et 70 %. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits ni formalité fiscale.

Exemple concret

Une mère de 68 ans donne la nue-propriété d’un appartement de 400 000 € à son fils et en conserve l’usufruit. Les droits ne sont calculés que sur 60 % de la valeur, soit 240 000 €, moins l’abattement de 100 000 €. Elle continue de l’habiter ou de le louer ; à son décès, son fils devient plein propriétaire sans aucun droit supplémentaire.

Points de vigilance

• L’usufruitier supporte l’entretien courant et la taxe foncière ; les grosses réparations incombent en principe au nu-propriétaire.
• L’IFI est dû par l’usufruitier sur la valeur en pleine propriété, sauf usufruit légal du conjoint survivant.
• La vente d’un bien démembré exige l’accord des deux titulaires et le prix se répartit selon le barème fiscal ou la valeur économique.
• Un démembrement sur des titres ou un contrat de capitalisation nécessite une convention précise sur les revenus et les réinvestissements.

Termes voisins

Démembrement de propriété, Cession d’usufruit, Abattement en ligne directe.