Outre-mer : logement social et réduction d’impôt

L’article 199 undecies C du CGI prévoit une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction de logements neufs dans le secteur locatif social outre-mer. Elle est égale à 50 % d’une base qui part du prix de revient du logement. En contrepartie, le logement est loué nu pendant au moins cinq ans à un organisme de logement social, puis cédé selon une convention (à l’organisme, ou à des personnes physiques qu’il choisit), et une part de l’avantage fiscal est rétrocédée à l’organisme. Pour les départements d’outre-mer, la brochure de l’administration fixe la limite au 24 septembre 2018 ; pour les autres territoires, la date limite est le 31 décembre 2029.

Cette page décrit le mécanisme d’après le BOFiP et la brochure de l’administration. Elle ne donne ni le taux de rétrocession, ni la part de la réduction retenue dans les plafonds : ces deux chiffres sont à vérifier auprès du BOFiP et de la brochure. Elle ne traite pas non plus le choix d’un programme ou d’un opérateur.

À qui s’adresse la réduction

Aux personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France. Le BOFiP écrit que « seuls ouvrent droit à la réduction d’impôt les investissements réalisés par les personnes physiques », dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. Les non-résidents imposés sur leurs seuls revenus de source française, sans être considérés comme domiciliés en France, n’y ont pas droit. Le BOFiP précise que la réduction s’applique également aux « non-résidents Schumacker », assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France. Le programme peut être détenu en direct ou par une société ; les règles des sociétés relèvent d’un autre BOFiP (BOI-IR-RICI-380-10-30), non repris ici pour cette page.

Les territoires et les dates

Sources : BOFiP, BOI-IR-RICI-380 (version en vigueur depuis le 15/05/2024, qui cite la loi n° 2022-1726, article 13), BOI-IR-RICI-380-10-10 et brochure IR 2026. Pour les départements d’outre-mer, la version du 28/06/2023 du BOI-IR-RICI-380 (¶ 20) indique que l’article 30 de la loi n° 2018-1317 supprime le dispositif pour les investissements qui n’avaient pas fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier, ou dont la demande d’agrément n’était pas parvenue à l’administration, au 24 septembre 2018. La version de 2024 ne reprend pas cette date : les situations en cours se lisent sur la source.

Ce qui est éligible

Le BOI-IR-RICI-380-10-10 (version du 15/05/2024) cite quatre types d’investissements :

• la construction ou l’acquisition de logements neufs ;
• l’acquisition de logements achevés depuis plus de vingt ans, avec réhabilitation ;
• les travaux de rénovation ou de réhabilitation de ces logements ;
• la démolition préalable à la construction de logements sociaux neufs.

Pour la rénovation, le BOFiP vise les travaux pour lesquels une déclaration préalable ou une demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2024. Pour la démolition, le BOFiP vise les travaux pour lesquels une demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2022, avec des règles particulières à Saint-Martin.

Le mécanisme, étape par étape

1. Investir. Le contribuable acquiert ou fait construire le logement.
2. Louer à un organisme de logement social. Les logements doivent être « donnés en location nue ou en crédit-bail pour au moins cinq ans à un organisme de logement social ». La location doit être consentie dans les douze mois de l’achèvement ou de l’acquisition pour les immeubles achevés ou acquis à compter du 1er juillet 2018. Les organismes visés comprennent les offices publics de l’habitat, les sociétés anonymes d’HLM, les sociétés d’économie mixte exerçant outre-mer et, dans les collectivités d’outre-mer, les organismes agréés localement.
3. Faire sous-louer. L’organisme doit sous-louer le logement pour au moins cinq ans à des personnes physiques qui en font leur résidence principale, dans des plafonds de ressources et de loyers.
4. Rétrocéder. Le contribuable doit rétrocéder à l’organisme une fraction minimale de l’avantage fiscal, par une baisse des loyers. Le taux est à vérifier dans le BOFiP (BOI-IR-RICI-380-10-20 § 330) et dans la brochure : la page ne le publie pas.
5. Céder. À l’issue, les logements doivent être cédés à l’organisme locataire (§ 300) ; la convention, conclue au plus tard lors de la conclusion du bail, peut prévoir une cession à des personnes physiques choisies par l’organisme (§ 310).

Un agrément préalable du ministre chargé du budget est exigé notamment pour les programmes d’un montant supérieur à deux millions d’euros (§ 380 ; d’autres cas sont listés dans ce paragraphe). Pour Saint-Martin, le respect du droit de l’Union sur les services d’intérêt économique général s’ajoute.

Comment la réduction se calcule

• Le taux. Le BOI-IR-RICI-380-20 écrit : « La réduction d’impôt est égale à 50 % de la base ».
• La base. Elle est constituée par le prix de revient des logements ou des travaux, minoré des taxes et commissions versées et des aides publiques reçues. Les aides octroyées par les collectivités d’outre-mer dans le cadre de leur compétence fiscale propre sont sans incidence sur le calcul de la base (BOI-IR-RICI-380-20 § 1).
• Les plafonds de base. La base est limitée à un montant par mètre carré de surface habitable, que le BOFiP ne reproduit pas (renvoi au BOI-BAREME-000019, non repris ici). Pour les travaux de réhabilitation, le plafond est de 50 000 € par logement ; pour la démolition, de 25 000 € par logement démoli.
• Le fait générateur. Il est constitué par la date d’achèvement du logement, ou par celle de son acquisition si elle est postérieure.
• Le report. Le solde non imputé peut être reporté sur l’impôt sur le revenu des cinq années suivantes, sans remboursement à l’issue de ce délai.

Les plafonnements

Deux plafonnements se superposent.

• Le plafonnement spécifique outre-mer. Le cumul des réductions des articles 199 undecies A, B et C ne peut excéder 40 000 € ou 15 % du revenu imposable. La part de la réduction de l’article 199 undecies C retenue dans ce calcul est à vérifier auprès du BOI-IR-RICI-380-20 § 270 et de la brochure : la page ne la publie pas.
• Le plafonnement global. Le BOFiP (BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, version du 27/08/2026) range l’article 199 undecies C dans la section du plafond de 18 000 €, sur la ligne « Réduction d’impôt accordée au titre de certains investissements réalisés outre-mer ».

Comment déclarer

Le BOI-IR-RICI-380-20 cite la déclaration n° 2042-IOM (cerfa 14220) avec sa fiche de calcul, et la déclaration n° 2083-SD (cerfa 13445), qui porte sur la nature, la localisation, le financement et l’exploitation de l’investissement. Le BOFiP ne donne pas de numéro de case : lisez-les sur les formulaires.

Si les conditions ne sont plus respectées

Le BOI-IR-RICI-380-30 (version en vigueur depuis le 15/06/2022) prévoit la reprise de la réduction si le logement ou les droits sont cédés ou démembrés avant l’expiration du délai de cinq ans de location, ou si une condition cesse d’être respectée. Il cite deux exceptions : le décès, sous réserve que l’attributaire s’engage à respecter les engagements restants, et le changement de situation matrimoniale. Il prévoit aussi des sanctions. Lisez ce BOFiP avant toute décision de cession.

Réduction d’impôt outre-mer : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Un contribuable fictif, domicilié en France, investit dans un logement neuf destiné à un organisme de logement social, situé dans un territoire où le dispositif reste applicable. Le prix de revient est de 100 000 €. Les taxes, commissions et aides publiques à déduire s’élèvent à 10 000 €. Le montant par mètre carré n’est pas dépassé. Son impôt sur le revenu est de 6 000 € par an pendant six ans, soit l’année du fait générateur et les cinq années suivantes. Ces éléments sont des hypothèses.

Problème. Quelle réduction est calculée avant plafonds, et quelle part peut être imputée sur l’impôt dans le délai de report ?

Stratégie. Calculer la base (prix de revient moins les déductions), appliquer 50 %, puis imputer la réduction sur l’impôt de l’année et sur les cinq années suivantes.

Résultat.

Dans ce profil, 9 000 € de la réduction calculée ne sont pas imputés : le report n’est pas remboursé à l’issue des cinq années. Avec un impôt de 9 000 € par an dans la même hypothèse, l’intégralité de la réduction calculée serait imputée dans le délai. Ce calcul est brut : il ne tient compte ni de la rétrocession à l’organisme, ni du plafonnement spécifique, ni du plafonnement global, qui peuvent réduire l’avantage. Le profil est fictif et le résultat n’annonce rien pour votre situation.

Réduction d’impôt outre-mer : ce qui change selon votre cas

• Le territoire. Les DOM sont sortis du dispositif (sauf situations en cours au 24 septembre 2018) ; les autres territoires cités ont une date limite au 31 décembre 2029.
• Votre impôt sur le revenu. La réduction s’impute sur l’impôt de l’année puis sur cinq ans de report, sans remboursement à l’issue.
• Vos autres avantages fiscaux. Le plafonnement spécifique outre-mer et le plafonnement global s’appliquent.
• La nature de l’investissement. Neuf, réhabilitation, rénovation ou démolition n’ont pas les mêmes plafonds de base.
• Le montant du programme. Au-delà de deux millions d’euros, un agrément préalable est exigé, comme dans d’autres cas listés au BOFiP.
• L’engagement. Cinq ans de location au moins, sous-location, cession prévue par la convention et rétrocession.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.