Monuments historiques : conserver 15 ans, détention directe

Pour déduire les charges d’un monument historique selon les règles propres à ces immeubles, trois conditions s’ajoutent à la nature du bien. Le BOFiP les rattache à l’article 156 bis du CGI. Vous vous engagez à conserver l’immeuble au moins quinze ans à compter de son acquisition. Vous le détenez directement, en principe. Il n’a pas été mis en copropriété, sauf exceptions. Si l’engagement est rompu, le revenu de l’année de la rupture et des deux années suivantes est majoré du tiers des charges indûment imputées, une notion définie plus bas.

Cette page traite ces conditions et leurs conséquences. Elle ne détaille pas les pourcentages de charges déductibles : ils font l’objet d’une autre page. Elle ne traite pas non plus le détail des exceptions pour les sociétés civiles, la situation des non-résidents, ni l’IFI.

Quels immeubles sont concernés

Le régime vise les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques. Il vise aussi, selon le BOFiP, des immeubles du patrimoine national à raison du label de la Fondation du patrimoine, accordé sur avis favorable de l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine (UDAP) (BOI-RFPI-SPEC-30, § 10).

Deux précisions sur le label, selon le BOI-RFPI-SPEC-30-10 :

• les travaux ne doivent pas commencer avant l’attribution du label par la Fondation du patrimoine ;
• il n’est pas exigé que l’immeuble labellisé soit ouvert au public.

Une demande d’inscription ne suffit pas à faire entrer le bien dans le champ du régime : l’inscription n’a pas d’effet rétroactif (BOI-RFPI-SPEC-30-10).

Les trois conditions de l’article 156 bis

Le BOI-RFPI-SPEC-30 (§ 30) indique que, depuis l’imposition des revenus de 2009, le régime est subordonné à trois conditions, sous réserve d’exceptions.

L’engagement de conserver 15 ans

Comment le délai se décompte

Les quinze ans se décomptent de date à date à partir de l’acquisition du bien (BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 50). Pour un achat, le point de départ est l’acte d’acquisition. impots.gouv.fr formule la même condition : conserver la propriété pendant 15 ans au minimum à compter de l’acquisition.

L’engagement court à compter de l’acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009 (BOI-RFPI-SPEC-30, § 30 ; impots.gouv.fr). Pour un immeuble acquis avant cette date, le BOI-RFPI-SPEC-30-30 (§ 70) réduit la durée de l’engagement de la durée de détention déjà écoulée. Le calcul de la durée restante se fait en se reportant à ce paragraphe.

Pour un bien reçu par succession, donation ou legs, les héritiers, donataires ou légataires peuvent reprendre l’engagement. Leur engagement s’entend alors de la durée restant à courir (§ 60 et § 190). S’ils ne le reprennent pas et veulent bénéficier ensuite du régime, ils s’engagent à conserver le bien quinze ans à compter de la mutation, soit du décès en cas de succession (§ 190).

Comment l’engagement est pris

L’engagement résulte de la mention des charges déductibles dans la déclaration de revenus (déclaration 2042 ou 2044-SPE). Aucun document supplémentaire n’est exigé (BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 80). Selon que l’immeuble produit ou non des recettes imposables, les charges se déclarent sur la déclaration 2044-SPE ou sur la 2042 (BOI-RFPI-SPEC-30-40). Le propriétaire joint une note détaillant les sommes déduites et la date de l’arrêté de classement ou d’inscription, ou la copie du label (BOI-RFPI-SPEC-30-40).

Ce qui rompt l’engagement

Le BOFiP constate le non-respect de l’engagement en cas de cession de l’immeuble. Il vise aussi la cession d’un droit démembré, d’une fraction indivise ou de parts (BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 110).

Ce que coûte la rupture

Le revenu de l’année de la rupture et des deux années suivantes est majoré du tiers du montant des charges indûment imputées (BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 100). L’exemple du BOFiP (§ 130) applique ce tiers à chacune des trois années, sur l’ensemble des charges indûment imputées depuis l’acquisition. Il s’agit du revenu foncier net.

Selon le § 110, les charges indûment imputées sont de deux sortes :

• la part du déficit foncier imputée sur le revenu global qui dépasse la limite d’imputation de droit commun (10 700 € selon le BOFiP) ;
• les charges foncières imputées sur le revenu global au titre du 1° ter du II de l’article 156 du CGI.

Le contribuable doit procéder spontanément, dans le délai de la déclaration concernée, en réintégrant ces charges dans ses revenus de l’année de la rupture et des deux années suivantes (§ 150). À défaut, l’administration applique le droit commun, avec intérêts de retard et majoration de 10 %.

Les cas sans majoration

• Licenciement, invalidité, décès. Aucune remise en cause n’est effectuée si, pendant l’engagement, le propriétaire voit son contrat de travail rompu à l’initiative de son employeur (licenciement ou mise à la retraite), est classé en invalidité de 2e ou 3e catégorie ou décède. Il en est de même pour l’autre membre du couple soumis à imposition commune. L’engagement doit avoir été pris avant l’événement, et un lien de causalité doit exister entre l’événement et la rupture (§ 180).
• Donation. Pas de majoration si les donataires reprennent l’engagement pour sa durée restante. En cas de donation de la nue-propriété, le donataire conserve la nue-propriété jusqu’au terme de l’engagement du donateur (§ 200).
• Décès et héritiers. L’héritier ou le légataire peut reprendre l’engagement pour la durée restant à courir au décès. S’il ne le reprend pas, l’avantage obtenu par le défunt n’est pas remis en cause ; pour bénéficier lui-même du régime, il s’engage pour quinze ans à compter du décès (§ 190).

La détention directe

Le BOI-RFPI-SPEC-30-30 (§ 210) pose le principe : seuls les immeubles historiques détenus directement par les contribuables ouvrent en principe droit au régime. Il indique que le régime ne s’applique pas aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés, sous des exceptions que le BOFiP détaille ailleurs.

Pour les immeubles acquis avant le 1er janvier 2009, le BOFiP écarte la condition de détention directe pour les sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés, y compris en cas d’acquisition d’un droit démembré (§ 220).

Pour une détention par société civile, des exceptions existent sous conditions : à vérifier avant l’acquisition, avec les textes à jour.

L’absence de mise en copropriété

Le régime ne s’applique pas aux immeubles ayant fait l’objet d’une division à compter du 1er janvier 2009. Cette condition s’applique à compter de l’imposition des revenus de 2009. Les divisions antérieures ne sont pas soumises à la condition (BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 460 et § 470).

Le BOFiP prévoit des exceptions. Pour les divisions réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2017, l’exception passait par un agrément du ministre chargé du budget, après avis du ministre chargé de la culture (§ 500). Cette page ne détaille pas ce cas.

Depuis 2018, la procédure d’agrément préalable à la division est supprimée (§ 520). L’immeuble classé ou inscrit, en tout ou partie, mis en copropriété doit être affecté à l’habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables (§ 530 et § 540). Les locaux destinés à une exploitation commerciale ou professionnelle ne sont pas considérés comme affectés à l’habitation (§ 540). Les immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine sont exclus de cette exception (§ 530).

La condition des 75 % doit être remplie au plus tard dans les deux ans qui suivent la date de la division, décomptés de date à date (§ 550). Les copropriétaires conservent leur quote-part pendant quinze ans. La cession de quotes-parts indivises pendant cette période rompt l’engagement (§ 500 et § 560).

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Marc, propriétaire fictif, achète le 15 juillet 2026 un immeuble classé, en direct. Il en déduit ses charges selon le régime des monuments historiques. Hypothèse : 90 000 € de charges indûment imputées au sens du § 110 depuis l’acquisition jusqu’à la vente, c’est-à-dire la part du déficit foncier imputée sur le revenu global au-delà de la limite de droit commun et les charges foncières imputées sur le revenu global.

Problème. Marc vend l’immeuble le 15 juillet 2034, huit ans après l’achat. L’engagement de quinze ans court jusqu’au 15 juillet 2041.

Stratégie. Appliquer la règle du § 100, avec la lecture de l’exemple du § 130 : un tiers des charges indûment imputées s’ajoute au revenu de chacune des trois années 2034, 2035 et 2036.

Résultat.

Le calcul donne un revenu foncier net supplémentaire, pas un impôt : celui-ci dépend du taux qui s’applique à votre revenu. Si Marc avait donné l’immeuble à son fils, qui reprend l’engagement pour sa durée restante, aucune majoration n’aurait été appliquée (§ 200).

Second cas, pour la copropriété. Hypothèses : un immeuble classé ou inscrit, non labellisé, est divisé en lots en 2019 ; il compte 800 m² de surfaces habitables ; la condition est appréciée dans les deux ans de la division. Avec 620 m² affectés à l’habitation, la part est de 77,5 % : le seuil de 75 % est atteint. Avec 560 m², elle est de 70 % : il ne l’est pas. L’appréciation réelle suit le § 540 du BOFiP, sur vos surfaces.

Ces profils sont fictifs. Les chiffres illustrent le mécanisme et n’annoncent aucun résultat pour votre situation.

Ce qui change selon votre cas

• La date d’acquisition de l’immeuble, avant ou après le 1er janvier 2009.
• La forme de détention : en direct, en société civile, en indivision.
• La date de l’éventuelle division de l’immeuble en lots, et l’affectation des surfaces.
• La nature du bien : classé, inscrit ou labellisé.
• Les événements de vie : licenciement, invalidité, décès, donation.
• Le montant des charges déjà imputées depuis l’acquisition.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.