Malraux : réduction d’impôt de 22 ou 30 % et plafond de dépenses

Le taux de base de la réduction d’impôt Malraux est de 22 %. Il passe à 30 % pour les immeubles d’un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé. Les textes lus prévoyaient aussi 30 % dans certains quartiers dégradés, mais pour des dépenses payées ou supportées jusqu’au 31 décembre 2024 au plus tard : cette échéance est dépassée. Les dépenses de restauration sont retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de quatre années consécutives. En contrepartie, vous vous engagez à louer le logement nu pendant 9 ans.

Cette page ne traite pas quatre points : les cases de la déclaration de revenus, la situation des non-résidents, l’indivision et l’ordre d’imputation entre plusieurs réductions d’impôt.

Quel taux pour quel immeuble

Pour ces deux types de quartiers, le BOFiP (version du 07/03/2024) et impots.gouv.fr (page modifiée le 08/04/2026) retiennent des dépenses jusqu’au 31 décembre 2024. Nous n’avons lu aucune prorogation au-delà de cette date. Le taux de 30 % en quartier dégradé n’est donc pas à présumer pour des dépenses récentes : vérifiez-le auprès du BOFiP et de Légifrance avant tout engagement.

Les libellés des quartiers diffèrent selon la source. Le site impots.gouv.fr parle des quartiers du NPNRU. Le BOFiP parle d’un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé, faisant l’objet d’une convention pluriannuelle. Nous ne tranchons pas leur équivalence : reprenez le libellé exact et faites vérifier le classement de l’adresse.

Pour un site patrimonial remarquable, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable doit avoir été déposée à compter du 9 juillet 2016. L’immeuble doit en principe faire l’objet d’une restauration déclarée d’utilité publique, sauf s’il est situé dans un site couvert par un PSMV ou un PVAP approuvé.

Le plafond de 400 000 €

Les dépenses éligibles sont retenues dans la limite de 400 000 € sur une période globale de quatre années consécutives (demandes de permis ou déclarations préalables déposées à compter du 1er janvier 2017).

La fraction de dépenses qui dépasse le plafond ne peut ni être reportée, ni être déduite pour la détermination des revenus fonciers.

Le calcul est simple : dépenses retenues × taux. Avec 400 000 € de dépenses retenues, la réduction est de 88 000 € à 22 % et de 120 000 € à 30 %.

Si la réduction dépasse votre impôt

La réduction Malraux est une réduction d’impôt. Elle s’impute uniquement sur l’impôt sur le revenu calculé par application du barème progressif, et non sur l’impôt à taux proportionnel. Le BOFiP pose que les réductions d’impôt ne peuvent donner lieu à restitution : l’excédent n’est pas remboursé.

Pour Malraux, la loi prévoit un report. Si la fraction de réduction imputable au titre d’une année dépasse l’impôt dû, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes. Ce qui n’a pas pu être imputé à l’issue de cette période n’est pas remboursé.

Malraux est exclue du plafonnement global des avantages fiscaux depuis l’imposition des revenus de 2013.

Les conditions de location

Le propriétaire s’engage à donner l’immeuble en location pendant une durée minimale de neuf ans. Les conditions suivantes s’appliquent :

• Location nue, à usage de résidence principale du locataire.
• Mise en location dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.
• Locataire : une personne physique autre que le propriétaire lui-même, un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.
• Locaux éligibles : les locaux à usage d’habitation et, pour les demandes déposées à compter du 1er janvier 2017, les locaux transformés en logement.

Si le logement n’est pas reloué dans les douze mois qui suivent la réception de la lettre de congé, la réduction obtenue est remise en cause (BOFiP BOI-IR-RICI-200-20). Le non-respect de la condition d’affectation du fait du locataire peut aussi avoir des conséquences sur la réduction : vérifiez le texte du BOFiP sur votre cas.

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Sophie et Marc forment un foyer fiscal imposé au barème progressif. Hypothèse du profil : leur impôt sur le revenu est de 25 000 € chaque année, sans autre réduction ni crédit. Ils paient 450 000 € de travaux de restauration la même année, dans un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé (taux de 30 %).

Problème. Quelle réduction obtiennent-ils, et la totalité peut-elle être utilisée ?

Stratégie. Appliquer le plafond de 400 000 €, calculer la réduction, puis l’imputer sur l’impôt de l’année et des trois années suivantes. Comparer avec le même chantier à 22 %.

Résultat.

À 30 %, la réduction (120 000 €) dépasse la capacité d’imputation du foyer sur quatre ans (100 000 €). Les 20 000 € restants ne sont pas remboursés. Le taux le plus élevé ne se traduit donc pas par une réduction entièrement utilisée : ce qui compte, c’est le rapport entre la réduction et l’impôt que le foyer paie sur la période.

Ce profil est fictif. Le montant d’impôt est une hypothèse, supposée identique chaque année. Le calcul ignore les autres réductions, les crédits d’impôt, la décote et l’évolution des revenus. Il illustre un mécanisme, il ne présage pas de votre situation.

Ce qui change selon votre cas

• La localisation exacte de l’immeuble : elle fixe le taux et les conditions propres au secteur, et la date des dépenses compte pour les quartiers dégradés.
• Le calendrier des dépenses : le plafond porte sur quatre années consécutives.
• Votre impôt sur le revenu : il détermine la part de la réduction que vous pouvez imputer, et sur quelle durée.
• La nature de vos revenus : la réduction s’impute sur l’impôt calculé au barème progressif.
• L’engagement de location : le locataire, la destination du logement et le délai de mise en location sont encadrés.
• Votre situation de résident ou de non-résident : cette page ne la traite pas.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.