Première vente hors résidence principale : l’exonération de plus-value par le remploi sous 24 mois

Oui, dans un cas précis. Si vous vendez un logement qui n’est pas votre résidence principale, la plus-value est exonérée à hauteur de la part du prix que vous remployez, dans les 24 mois, pour acheter ou construire votre résidence principale. Deux conditions de départ : ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale pendant les quatre années précédant la vente, et ne pas avoir déjà bénéficié de cette exonération, qui ne s’applique qu’à une seule cession par personne physique depuis le 1er février 2012. L’exonération se demande dans l’acte de vente et ne joue qu’une fois.

Cette page traite les personnes physiques fiscalement domiciliées en France. Elle ne traite pas les non-résidents, le remploi hors de France ni la justification détaillée du remploi. Pour le calcul de la plus-value elle-même, voir la page sur la plus-value immobilière des résidents.

Les conditions, point par point

Le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-30) décrit cette exonération au 1° bis du II de l’article 150 U du CGI. Elle s’applique aux cessions intervenues depuis le 1er février 2012.

Service-public.gouv.fr (vérifié le 15/04/2026) pose les mêmes conditions : pas propriétaire de la résidence principale dans les quatre années précédant la vente, et prix utilisé pour acheter ou construire l’habitation principale dans un délai de 2 ans.

La condition des quatre ans

Elle regarde la détention de la résidence principale, directe ou par personne interposée. Le BOFiP vise la détention directe ou indirecte, y compris par l’intermédiaire d’une société dotée de la transparence fiscale, la détention d’un droit démembré ou d’un droit indivis, et la détention par une société, un groupement ou un organisme. Pour un couple marié, la détention de la résidence principale par un seul époux comme bien propre ne prive pas l’autre époux de l’exonération.

Le BOFiP admet aussi une situation précise : le cédant achète sa future résidence principale avant d’avoir vendu le logement, notamment au moyen d’un prêt relais. Trois conditions s’y ajoutent : la mise en vente du logement est antérieure à l’acquisition de la résidence principale, la cession intervient dans un délai normal après cette acquisition, et le prix de cession est effectivement remployé.

La première cession, une seule fois

Le BOFiP écrit : « Ainsi, l’exonération ne peut s’appliquer qu’une seule fois. » Elle vise la première cession d’un logement intervenue depuis le 1er février 2012, et chaque personne physique n’en bénéficie qu’au titre d’une seule cession. Sur les ventes antérieures du cédant, le BOFiP (§ 150) écrit que l’exonération reste possible « même si antérieurement le cédant a vendu un ou plusieurs logements » : le détail se vérifie dans le texte, au vu de votre historique. L’exonération n’est pas automatique : elle s’applique sur demande du cédant, par une mention portée dans l’acte de cession. À défaut de demande, le droit commun s’applique.

Le remploi : ce qui compte et ce qui ne compte pas

Le contribuable doit remployer, dans un délai de vingt-quatre mois, tout ou partie du prix de cession. Le remploi consiste à acquérir ou construire un logement affecté à la résidence principale.

• Pleine propriété. Le BOFiP exige un remploi en pleine propriété. Les droits démembrés sont exclus. Les parts de sociétés dotées de la transparence fiscale sont admises, dès lors que les associés sont réputés directement propriétaires du logement.
• Pas de parts de société opaque. L’acquisition de parts de GFA ou de SCPI ne permet pas le remploi, pas plus que l’apport à une société.
• Un plafond. La fraction remployée ne peut pas dépasser le coût d’acquisition ou de construction du logement.
• Aucune durée minimale. L’exonération n’est subordonnée à aucune durée minimale de conservation du logement.

Remploi partiel : une exonération proportionnelle

La plus-value est exonérée à hauteur de la fraction du prix de cession remployée. La fraction que vous destinez au remploi doit être mentionnée dans l’acte de cession.

Le BOFiP donne un exemple : prix de cession de 300 000 €, plus-value de 120 000 €, remploi de 180 000 €. Le remploi représente 60 % du prix, soit 72 000 € de plus-value exonérée. Il reste 48 000 € imposables.

Les exceptions au délai de remploi

L’exonération n’est pas remise en cause si le contribuable, ou un membre du couple soumis à imposition commune, est atteint d’une invalidité de 2e ou 3e catégorie, fait l’objet d’une rupture de son contrat de travail à l’initiative de l’employeur (le BOFiP vise les salariés licenciés ou mis à la retraite), ou décède.

Si les conditions ne sont pas respectées

Le BOFiP prévoit la remise en cause de l’exonération si le remploi n’est pas fait dans les 24 mois (sous réserve des exceptions ci-dessus), si les conditions sur le logement cédé ou sur les quatre années ne sont pas respectées, ou si le logement n’est pas affecté à la résidence principale. L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sont alors dus, avec des intérêts de retard à compter du premier jour du mois suivant la cession.

Couples et indivision

Les conditions s’apprécient séparément pour chaque époux et pour chaque coïndivisaire. Si l’un des époux a déjà bénéficié de l’exonération, seul l’autre peut en profiter, à hauteur de sa moitié.

Ce qui se déclare

• Remploi total. Aucune déclaration n’est à déposer au titre de la plus-value exonérée : le BOFiP écrit « Aucune déclaration ne doit être déposée lorsque la plus-value est exonérée totalement ». La nature et le fondement de l’exonération figurent dans l’acte.
• Exonération partielle. La déclaration 2048-IMM-SD est déposée, avec le paiement de l’impôt sur la fraction qui reste imposable.
• Notice de référence. Pour les cessions à compter du 21 février 2026, la notice 2048-IMM-NOT-SD (édition de mai 2026) indique qu’à la ligne 45 seul le montant de l’exonération partielle est reporté. En cas d’exonération totale, les contribuables sont dispensés de déposer la déclaration 2048-IMM-SD.

Les taux qui s’appliquent à la part imposable

La part de plus-value qui reste imposable supporte 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux (service-public.gouv.fr, vérifié le 15/04/2026 et le 30/06/2026). La hausse de CSG de 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières : elles restent à 9,2 % de CSG. L’abattement pour durée de détention ne commence qu’au-delà de la cinquième année, et une taxe supplémentaire s’applique si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Première cession et remploi : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Claire est locataire de sa résidence principale depuis plus de quatre ans. Elle vend un studio qu’elle loue, acheté quatre ans plus tôt, 300 000 € (prix de cession). La plus-value brute est de 45 000 € (hypothèse du profil fictif ; ni forfait ni frais pris en compte). Aucun abattement n’existe avant la sixième année, et la plus-value imposable reste sous 50 000 € : pas de taxe supplémentaire. Elle prépare l’achat de sa résidence principale.

Problème. Quel est l’impôt selon la part du prix qu’elle remploie dans les 24 mois ?

Stratégie. Demander l’exonération par une mention dans l’acte de vente, puis remployer dans le délai. Application de la règle du BOFiP : plus-value exonérée à hauteur de la fraction du prix remployée.

Résultat.

Ce profil est fictif. Les montants sont des hypothèses. Le calcul suppose que les conditions de l’exonération sont remplies et qu’elle a été demandée dans l’acte. Il ne tient pas compte des frais de vente ni de la situation personnelle d’un dossier réel, et il ne présage pas de votre résultat.

Première cession et remploi : ce qui change selon votre cas

• Votre détention de la résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, y compris en indivision ou via une société.
• L’exonération dont vous auriez déjà bénéficié : elle ne joue qu’au titre d’une seule cession par personne, et le BOFiP traite le cas des ventes antérieures (§ 150).
• La nature du bien vendu : logement ou non.
• La forme du remploi : pleine propriété, achat ou construction, et part du prix remployée.
• Votre situation de couple : les conditions s’apprécient pour chaque époux.
• Votre domiciliation fiscale au jour de la cession.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.