LMNP : un déficit s’impute sur les revenus meublés pendant 10 ans, pas sur le revenu global

Non, le déficit d’une location meublée non professionnelle ne réduit pas votre revenu global. Il se déduit des seuls revenus de location meublée non professionnelle, de l’année et des 10 années suivantes. Le loueur professionnel (LMP) obéit à une autre règle : son déficit s’impute sur le revenu global.

Cette page traite uniquement le déficit. Le choix entre micro-BIC et régime réel, l’amortissement et la plus-value sont traités dans une autre page du site.

La règle : même nature de revenus, dix ans

Le BOFiP écrit que les déficits non professionnels « ne peuvent s’imputer sur le revenu global ». Ils s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité. Service-public.gouv.fr dit la même chose : le déficit se déduit des revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des 10 années suivantes. La FAQ de l’administration fiscale résume : en LMNP, les déficits se déduisent uniquement des futurs revenus de location meublée pendant 10 ans.

Le tableau compare avec les deux autres cas que l’on confond le plus.

Le report de 6 ans du LMP vient de service-public.gouv.fr et de la FAQ fiscale. Le texte du BOFiP lu pour cette page ne le mentionne pas.

Comment un déficit se forme en LMNP

Au régime réel, le revenu imposable se calcule en déduisant les frais et charges réels. L’amortissement du prix d’achat du logement et des meubles est aussi déductible. Au micro-BIC, c’est un abattement forfaitaire qui s’applique (50 % pour la location meublée de longue durée, avec un minimum de 305 €) et les charges ne sont pas déductibles.

L’amortissement est plafonné. Pour une personne physique, il est déductible dans la limite du loyer acquis, diminué des autres charges afférentes aux biens loués (art. 39 C du CGI, repris par le BOFiP). Un exemple simple : avec 9 000 € de loyers et 12 000 € d’autres charges, la limite est négative. Aucun amortissement n’est déductible cette année-là. Selon le BOFiP (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 80), la fraction qui dépasse cette limite ne peut pas être déduite au titre de l’exercice ; le § 90 indique qu’elle sera susceptible d’être déduite des résultats des exercices suivants. La durée de ce report n’est pas traitée ici.

Les déclarations : micro-BIC sur la 2042-C-PRO ; régime réel avec la liasse 2031 (formulaire 2031-SD), puis report sur la 2042-C-PRO.

Changer de statut en cours de route

Le statut au moment où le déficit naît compte.

• Du non professionnel au professionnel. Les déficits constitués quand l’activité était non professionnelle ne se déduisent ni du revenu global ni des bénéfices professionnels ultérieurs (BOFiP, § 250).
• Retour au non professionnel. Les déficits de moins de dix ans non encore imputés peuvent l’être sur les bénéfices constatés (BOFiP, § 250).
• Perte de la qualité de LMP. Le droit d’imputer sur le revenu global prend fin de manière définitive (BOFiP, § 390). Les déficits restants suivent les règles non professionnelles.
• Exception encadrée. Un loueur professionnel dès l’origine peut imputer, par tiers sur les trois premières années de location, la part de déficit liée aux charges engagées avant le commencement de la location (BOFiP, § 260). Les conditions détaillées ne sont pas reprises ici.

Pour savoir si vous êtes professionnel ou non, voir la page sœur sur le seuil de 23 000 € et la comparaison avec les autres revenus.

Déficit LMNP sur quatre ans : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Camille loue un studio meublé au régime réel. Ses autres revenus du foyer sont de 60 000 € par an. Hypothèses du profil fictif : quatre années de location, un amortissement théorique de 3 000 € par an, et un excédent d’amortissement déduit dès qu’une année suivante le permet. Le BOFiP (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 90) indique que la fraction qui dépasse la limite sera susceptible d’être déduite des résultats des exercices suivants ; la durée de ce report n’est pas traitée ici. Aucun taux d’impôt n’est utilisé.

Problème. L’année 1 se solde par un déficit de 3 000 € (travaux, intérêts, copropriété). Camille espère le déduire de ses 60 000 € de revenus.

Stratégie. Appliquer la règle du LMNP : le déficit reste en stock et s’impute sur les résultats meublés suivants, dans la limite de dix années. Le plafond d’amortissement est appliqué chaque année, et la fraction d’amortissement qui le dépasse est reportée.

Résultat. Le déficit de 3 000 € ne réduit pas les 60 000 € de revenus du foyer de l’année 1. L’année 1, le plafond est nul : les 3 000 € d’amortissement ne sont pas déduits et sont reportés. L’année 2, 6 000 € d’amortissement sont disponibles (3 000 € de l’année et 3 000 € reportés) mais le plafond limite la déduction à 5 000 € ; 1 000 € restent reportés. L’année 3, ces 1 000 € s’ajoutent aux 3 000 € de l’année : le résultat avant déficits antérieurs est de 4 000 €, et le déficit de 3 000 € s’impute en totalité, ce qui laisse 1 000 € imposables. L’année 4, aucun déficit ne reste en stock et le résultat de 5 500 € est imposable.

Ces profils sont fictifs. Les chiffres illustrent le calcul et ne présagent pas de votre situation.

Déficit LMNP : ce qui change selon votre cas

• Votre statut. Un loueur professionnel n’est pas soumis à la même règle d’imputation.
• Votre régime. Au micro-BIC, les charges ne sont pas déductibles.
• Le niveau de vos loyers par rapport à vos charges et à votre amortissement. Le plafond d’amortissement dépend des deux.
• La durée. L’imputation porte sur l’année du déficit et sur les dix années suivantes.
• Une cession. La plus-value d’un LMNP suit les règles des particuliers. Pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, la FAQ de l’administration fiscale indique que les amortissements déduits pendant la location sont retirés du prix d’achat initial. Ce point relève d’une autre page.
• Votre résidence fiscale. Pour un loueur non-résident, la règle dépend de votre situation, à vérifier avant de décider.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.