Américain installé en France : sa villa de Beverly Hills vendue 36 mois après sa mise en vente n'est plus sa résidence principale, la plus-value est imposable

Vu la procédure suivante : Par une requête enregistrée le 3 juillet 2024, M. D... C..., représenté par Me Chaouat et Me Groult, demande au tribunal : 1°) de prononcer la décharge des cotisations d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2021, pour un montant de 183 683 euros, à raison de la plus-value immobilière intervenue dans le cadre de la vente de sa maison en juin 2021 située à Los Angeles et de procéder au remboursement de la somme dont il s’est acquitté ; 2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 5 000 euros à lui verser au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Il soutient que : - après s’être acquitté de l’impôt américain, d’un montant de 1,7 millions d’euros, sur la plus-value de 6,34 millions d’euros réalisée sur la vente de sa maison, le 28 juin 2021, de sa maison située à Beverly Hills, au prix de 13,5 millions d’euros, il reste redevable de cotisations à l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, pour un montant de 183 683 euros, par application de l’article 24 de la convention signée le 31 août 1994 entre la France et les Etats-Unis ; - il aurait dû bénéficier de l’exonération de l’imposition de la plus-value en application de l’article 150 U II-1 du code général des impôts car le délai entre la mise en vente de la maison et la vente effective, le 28 juin 2021, n’était pas anormalement long et la maison constituait encore au moment de la vente sa résidence principale, pour l’application de l’article 150 U précité, bien qu’il ne l’occupait plus. Par un mémoire en défense enregistré le 16 décembre 2024, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête. Il fait valoir que : - le quantum du litige résultant de la liquidation de la plus-value immobilière relative à la vente de la maison de M. C... à Beverly Hills aux Etats-Unis s’élève à 183 683 euros ; - les plus-values immobilières réalisées par une personne résidant en France au moment de la vente, même pour un immeuble situé hors de France, sont imposées en France, en vertu de l’article 4A du code général des impôts ; - M. C... ne démontre pas que le délai de 35 mois, qui sépare la date de la mise en vente du bien et la date de la vente effective le 28 juin 2021, serait un délai normal au sens et pour l’application de l’article 150 U du code général des impôts ; ce délai n’est pas justifié par des événements indépendants de la volonté du requérant. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - la convention franco-américaine du 31 août 1994 en vue d’éviter les doubles impositions et de prévenir l’évasion et la fraude fiscales en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune ; - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. Ont été entendus au cours de l’audience publique : - le rapport de M. Bailleux, - les conclusions de Mme Soddu, rapporteure publique, - et les observations de Me Trevisiol, substituant Me Chaouat, pour M. C.... Considérant ce qui suit : 1. M. D... C..., citoyen américain, a acquis une luxueuse villa située dans le quartier de Trousdale, à Beverly Hills (Los Angeles) en février 2009, pour un montant de 4,1 millions de dollars environ, dans laquelle il a effectué des travaux d’un montant d’environ 2 millions de dollars. Il a mis en vente cette villa le 13 juillet 2018, au prix de 16,5 millions de dollars, et a quitté les Etats-Unis en janvier 2019, pour venir s’installer en France, où il a établi sa résidence fiscale depuis. La vente a été conclue le 28 juin 2021, au prix de 13,5 millions de dollars, et a donné lieu à une plus-value, d’un montant de 6,3 millions d’euros, qui a fait l’objet d’une imposition en France. Après s’être acquitté d’une partie de l’impôt aux Etats-Unis, M. C... reste redevable en France de la somme de 183 683 euros. 2. Sa demande faite aux services fiscaux pour pouvoir bénéficier de l’exonération en France de cette imposition sur la plus-value immobilière, en application de l’article 150 U II-1 du code général des impôts, a fait l’objet d’une décision de rejet par l’administration fiscale, qui a considéré que la maison n’était plus la résidence principale de M. C... au moment de la vente. Sur les conclusions à fin de décharge : En ce qui concerne le cadre applicable au litige : 3. Si une convention bilatérale conclue en vue d’éviter les doubles impositions peut, en vertu de l’article 55 de la Constitution, conduire à écarter, sur tel ou tel point, la loi fiscale nationale, elle ne peut pas, par elle-même, directement servir de base légale à une décision relative à l’imposition. Par suite, il incombe au juge de l’impôt, lorsqu’il est saisi d’une contestation relative à une telle convention, de se placer d’abord au regard de la loi fiscale nationale pour rechercher si, à ce titre, l’imposition contestée a été valablement établie et, dans l’affirmative, sur le fondement de quelle qualification. Il lui appartient ensuite, le cas échéant, en rapprochant cette qualification des stipulations de la convention, de déterminer – en fonction des moyens invoqués devant lui ou même, s’agissant de déterminer le champ d’application de la loi, d’office – si cette convention fait ou non obstacle à l’application de la loi fiscale. 4. Aux termes de l’article 4A du code général des impôts : « Les personnes qui ont en France leur domicile fiscal sont passibles de l'impôt sur le revenu en raison de l'ensemble de leurs revenus ». Le I de l’article 13 de la convention franco-américaine du 31 août 1994 stipule que : « 1. Les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers situés dans un Etat contractant sont imposables dans cet Etat. (...) ». Ainsi, les gains de cession des biens immobiliers situés aux Etats-Unis et imposable dans cet état sont également imposables en France au nom du bénéficiaire résident en France. Enfin, aux termes de l’article 24 de la même convention : « Elimination des doubles impositions 1. En ce qui concerne la France, les doubles impositions sont éliminées de la manière suivante. a) Les revenus qui proviennent des Etats-Unis, et qui sont imposables ou ne sont imposables qu'aux Etats-Unis conformément aux dispositions de la présente Convention, sont pris en compte pour le calcul de l'impôt français lorsque leur bénéficiaire est un résident de France et qu'ils ne sont pas exemptés de l'impôt sur les sociétés en application de la législation interne française. Dans ce cas, l'impôt américain n'est pas déductible de ces revenus, mais le bénéficiaire a droit à un crédit d'impôt imputable sur l'impôt français. Ce crédit d'impôt est égal : (...) iii) (...), au montant de l'impôt payé aux Etats-Unis conformément aux dispositions de la Convention ; toutefois, ce crédit d’impôt ne peut excéder le montant de l’impôt français correspondant à ces revenus ». 5. Il résulte ainsi du iii du a du 1. de l’article 24 de la convention franco-américaine du 31 août 1994, qu’afin d’éviter la double imputation, il est appliqué sur l’impôt dû en France, un crédit d’impôt égal à l’impôt payé aux Etats-Unis, sans toutefois que ce crédit d’impôt ne puisse excéder le montant de l’impôt français correspondant à ces revenus. Dans le cas d’espèce, l’imputation du crédit d’impôt égal à l’impôt dû aux Etats-Unis d’un montant de 1,7 millions d’euros a été réalisée lors de la souscription de la déclaration de la plus-value immobilière, et n’est pas contestée dans la présente instance. En ce qui concerne la charge de la preuve : 6. Aux termes de l’article R. 194-1 du livre des procédures fiscales, « Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère exagéré. Il en est de même lorsqu'une imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d'après le contenu d'un acte présenté par lui à la formalité de l'enregistrement ». 7. La charge de la preuve incombe à M. C... sur le fondement des dispositions précitées de l’article R. 194-1 du livre des procédures fiscales, dès lors que l’imposition a été établie d’après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par le contribuable. En ce qui concerne le bien-fondé des impositions : 8. Aux termes de l’article 150 U du code général des impôts : « I. – Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. Ces dispositions s'appliquent, sous réserve de celles prévues au 3° du I de l'article 35, aux plus-values réalisées lors de la cession d'un terrain divisé en lots destinés à être construits. II. – Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (...) ». 9. Pour l’application de ces dispositions, un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal. Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu. 10. En l’espèce, le requérant soutient avoir, six mois avant son départ effectif à Paris en janvier 2019, mis sa maison en vente le 13 juillet 2018, en concluant un contrat de mandat avec l’agence WestSide Estate Agency, première agence immobilière spécialisée dans le luxe à Beverly Hills, et avoir meublé sa maison, pour un montant de 65 884 dollars américains, suite aux conseils d’une entreprise spécialisée pour faciliter la vente. Il indique avoir fait appel à une nouvelle agence le 03 avril 2019 et également avoir diminué le prix de vente à 15,8 millions de dollars, puis 14,8 millions de dollars en octobre 2019. M. C... explique le délai important dans la vente de sa villa par le fait qu’elle revêt le caractère d’un bien d’exception, avec un nombre d’acheteurs potentiels limité. 11. Le requérant indique ensuite que le délai important de vente est justifié par les effets de la crise sanitaire liée au covid-19. Toutefois, ainsi que le fait valoir l’administration, si des restrictions aux visites ont été imposées pendant la période de crise sanitaire liée au covid-19, avec l’interdiction des visites libres, et la limitation à deux personnes à la fois lors des visites physiques, l’interdiction des visites a seulement été imposée du 19 mars 2020 au 10 avril 2020, soit pendant une période de 22 jours. L’administration fait en outre valoir qu’avant cette période de restrictions, le bien avait pu être visité normalement pendant 18 mois. Si le requérant fait valoir que la forte incitation à organiser des visites virtuelles en lieu et place de visites physiques a pu retarder la vente de son bien, il résulte de l’instruction qu’il avait reçu une offre d’achat en décembre 2019, soit avant même la mise en place de ces mesures de restrictions liées au covid-19. 12. En outre, les restrictions de déplacement des citoyens non-américains pour rentrer aux Etats-Unis instaurées pendant la crise sanitaire et mises en avant par le requérant, l’ont été de janvier 2020 à novembre 2021, soit près de 18 mois après la mise en vente du bien, en juillet 2018, et après que M. C... ait reçu une offre d’achat pour son bien le 22 décembre 2019. 13. Si le requérant se prévaut de problèmes sécuritaires dans le quartier où est localisé son bien, qui auraient pu retarder la vente, l’administration fait valoir sur ce point, qu’il n’est pas établi que les violentes manifestations entre 2019 et 2021 qui se sont déroulées à proximité du quartier de Trousdale ainsi que l’augmentation des cambriolages dans le quartier auraient eu un impact sur le marché de l’immobilier en général, et sur la vente de son bien personnel en particulier. 14. Le requérant indique enfin que le prix de vente de la maison était justifié, ce prix initial ayant été fixé suite à une évaluation d’une agence immobilière spécialisée dans le luxe de Beverly Hills. Il relève à cet égard que les prix de vente des maisons individuelles à Beverly Hills ont augmenté chaque année de 2013 à 2018 entre 3,4 % et 20 %, et qu’en septembre 2019, le prix moyen des maisons dans le quartier de Trousdale était de 11 millions de dollars américains, alors que sa maison en particulier était l’une des plus exceptionnelles du quartier. Si le requérant soutient qu’un bien comparable au sien a été mis en vente en avril 2018 au prix de 16,5 millions de dollars américains et a été finalement vendu au prix de 15 millions de dollars américains en septembre 2018, l’administration indique sur ce point que selon l’indice des prix des maisons en Californie, la valeur des maisons californiennes a augmenté de 52 % entre 2009, date à laquelle le bien a été acquis, et celle de sa mise en vente en 2018. La maison du requérant ayant été acquise en 2009 au prix de 4,1 millions de dollars américains, sa valeur au prix du marché était donc d’environ 6,2 millions de dollars américains, alors qu’elle a été mise en vente à 16,5 millions de dollars américains. En outre, le bien cité en exemple par le requérant, situé à proximité de sa propre villa, et mis en vente au prix de 16,5 millions de dollars américains, disposait d’une superficie de 473 m2, en comparaison avec la superficie de 424 m2 de la villa du requérant. L’administration relève également que le requérant aurait dû, pour conserver la proportionnalité du prix à la superficie du bien, mettre en vente sa villa au prix de 14,7 millions de dollars américains, et non au prix de 16,5 millions de dollars américains. L’administration fait valoir, sans être sérieusement contestée, que le requérant n’a pas baissé son prix, alors qu’il a eu connaissance du fait que le voisin, dont la maison disposait d’une plus grande superficie que celle de sa maison, a cédé ce bien à un prix inférieur au prix demandé lui-même pour son bien, alors que cette maison était plus grande. Il résulte encore de l’instruction que l’offre reçue le 22 décembre 2019 au prix de 13,7 millions de dollars américains, soit à un prix supérieur au prix obtenu lors de la vente en 2021 (13,5 millions de dollars américains) l’a été après que le requérant ait accepté de baisser le prix en octobre 2019 à 14,8 millions de dollars américains. 15. Il résulte donc de l’ensemble de ce qui précède que le délai de 36 mois de vente de la maison de M. C... ne peut être considéré comme un délai de vente normal au regard des dispositions de l’article 150 U du code général des impôts. Par suite, le bien immobilier litigieux ne pouvait plus être considéré comme la résidence principale de M. C... au moment de la vente en juin 2021, et le requérant ne pouvait ainsi pas bénéficier de l’exonération de la plus-value immobilière qu’il a réalisée lors de la vente de sa maison. 16. Il y a lieu par conséquent d’écarter l’unique moyen tiré de la méconnaissance de l’article 150 U du code général des impôts et, par suite, de rejeter les conclusions à fin de décharge présentées par M. C.... Sur les conclusions présentées au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative : 17. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l’Etat, qui n’est pas dans la présente instance la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, soit condamnée à payer au requérant quelque somme que ce soit, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. DECIDE Article 1er : La requête de M. C... est rejetée. Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. D... C... et au directeur départemental des finances publiques du Var. Délibéré après l'audience du 28 septembre 2026, à laquelle siégeaient : Mme Bernabeu, présidente, M. Bailleux, premier conseiller, M. Souchaud, conseiller, Lu en audience publique le 29 octobre 2026, Le rapporteur, Signé F. BAILLEUX La présidente, Signé M. L... La greffière, Signé L. BERENGUIER La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. Pour expédition conforme, La greffière