Vous vendez un bien, des parts ou des actions en lien avec la Pologne : qui impose la plus-value ? L’article 13 de la convention
La plus-value sur un immeuble est imposable dans le pays où il se trouve, et la Convention multilatérale a étendu cette règle aux titres de sociétés à prépondérance immobilière. Les autres gains, dont ceux sur des actions ordinaires, ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant.
- Les gains tirés de la vente d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où il est situé (article 13, paragraphe 1).
- Les gains sur des actions ou parts tirant plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés dans l’autre État, à tout moment au cours des 365 jours précédant la vente, y sont imposables (article 13, paragraphe 1, modifié par la CML).
- Les gains sur des biens mobiliers d’un établissement stable ou d’une base fixe sont imposables dans l’État où ils se trouvent (article 13, paragraphe 2).
- Tous les autres gains, notamment sur des titres ordinaires, ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 3).
Qui impose la plus-value ?
La convention ne contient pas de règle particulière pour les participations substantielles : hors prépondérance immobilière, les titres relèvent du paragraphe 3.
Le texte de la convention
« Les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers tels qu’ils sont définis au paragraphe 2 de l’article 6 sont imposables dans l’Etat contractant où ces biens sont situés. Les gains qu’un résident d’un Etat contractant tire de l’aliénation d’actions ou de droits ou participations similaires, tels que des droits ou participations dans une société de personnes, une fiducie (ou un trust), sont imposables dans l’autre Etat contractant si, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent l’aliénation, ces actions, droits ou participations similaires tirent directement ou indirectement plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers (immeubles) situés dans cet autre Etat contractant »
« Les gains provenant de l’aliénation de tous biens autres que ceux qui sont mentionnés aux paragraphes 1 et 2 ne sont imposables que dans l’Etat contractant dont le cédant est un résident. »
Le second alinéa du paragraphe 1 résulte de l’application de l’article 9 de la Convention multilatérale. Texte publié par impots.gouv.fr.
Le test de la prépondérance immobilière
Pour des titres de société, la question décisive est la part de l’immobilier dans leur valeur :
- 1SeuilPlus de 50 % de la valeur tirée, directement ou indirectement, d’immeubles situés dans l’autre État.
- 2PériodeLe seuil s’apprécie à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent la vente.
- 3ConséquenceSi le seuil est atteint, l’État où sont situés les immeubles peut imposer le gain.
- 4À défautLe gain n’est imposable que dans l’État de résidence du cédant.
Pour un résident de Pologne, la vente d’actions de sociétés non immobilières relève de la seule imposition polonaise, mais celle d’un immeuble français ou de parts d’une société à prépondérance immobilière française reste imposable en France. Le moment de la vente par rapport au changement de résidence, et la composition de l’actif des sociétés détenues sur les 365 jours précédents, sont donc à examiner avant toute cession.
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Les autres sujets de la convention
Questions fréquentes
Une SCI française détenant un immeuble en France est-elle concernée ?
Si les parts tirent plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés en France à un moment des 365 jours précédant la vente, le gain est imposable en France (article 13, paragraphe 1).
Les plus-values sur un portefeuille d’actions sont-elles imposées en France après mon départ ?
Hors sociétés à prépondérance immobilière, les gains ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 3).
Comment la France évite-t-elle la double imposition sur un immeuble polonais ?
Le gain imposable en Pologne est exonéré en France, mais pris en compte pour le taux d’impôt sur les autres revenus (article 23, paragraphe 2, a et c).
Source : Convention du 20 juin 1975, modifiée par la Convention multilatérale signée le 7 juin 2017 — Version consolidée de la convention avec la Pologne modifiée par la convention multilatérale – Impôts sur le revenu et la fortune (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur (texte de 1975 tel que modifié par la Convention multilatérale, entrée en vigueur le 1er janvier 2019 pour la France). Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
