Vente d’un immeuble ou de titres entre la France et le Botswana : qui impose la plus-value ? L’article 13
Une plus-value immobilière est imposable dans le pays où se trouve l’immeuble, tout comme la cession de parts d’une société dont la valeur provient pour plus de 50 % d’immeubles. Les autres gains, notamment sur titres ordinaires, ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant.
- Les gains tirés de la vente de biens immobiliers sont imposables dans l’État où ils sont situés (article 13, paragraphe 1, a).
- Les gains sur actions ou parts d’une société, fiducie ou institution comparable dont l’actif tire plus de 50 % de sa valeur d’immeubles situés dans un État y sont imposables, hors immeubles affectés à sa propre exploitation (article 13, paragraphe 1, b).
- Les gains sur biens mobiliers d’un établissement stable ou d’une base fixe sont imposables dans l’État où ils se trouvent (article 13, paragraphe 2).
- Tous les autres gains ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 4).
Qui impose la plus-value ?
Le texte de la convention
« Les gains provenant de l’aliénation de biens immobiliers sont imposables dans l’Etat contractant où ces biens immobiliers sont situés. b) Les gains provenant de l’aliénation d’actions, parts ou autres droits dans une société, une fiducie ou une institution comparable, dont l’actif ou les biens sont constitués pour plus de 50 % de leur valeur ou tirent plus de 50 % de leur valeur, directement ou indirectement, de biens immobiliers situés dans un Etat contractant ou de droits portant sur de tels biens sont imposables dans cet Etat. »
« Les gains provenant de l’aliénation de tous biens autres que ceux qui sont visés aux paragraphes 1, 2 et 3 ne sont imposables que dans l’Etat contractant dont le cédant est un résident. »
Texte publié par impots.gouv.fr.
Société à prépondérance immobilière : le test
Pour savoir si la cession de parts relève du pays des immeubles (article 13, paragraphe 1, b) :
- 1SeuilL’actif ou les biens tirent plus de 50 % de leur valeur, directement ou indirectement, d’immeubles.
- 2LocalisationCes immeubles sont situés dans l’État qui revendique l’imposition.
- 3ExclusionLes immeubles affectés à la propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou libérale de la société ne comptent pas.
Pour un résident de France, une plus-value immobilière réalisée au Botswana est imposable sur place et reste prise en compte en France, avec un crédit égal à l’impôt payé au Botswana, plafonné à l’impôt français correspondant. Si l’impôt local est inférieur, un complément français peut rester dû. Les cessions de titres ordinaires, elles, ne relèvent que de l’État de résidence : la date du changement de résidence compte.
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Questions fréquentes
Ma plus-value sur des actions cotées est-elle imposable au Botswana si je réside en France ?
Non. Hors sociétés à prépondérance immobilière et actifs d’établissement stable, les gains ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 4).
Comment la France traite-t-elle une plus-value immobilière du Botswana ?
Elle la prend en compte et accorde un crédit égal à l’impôt payé au Botswana selon la convention, plafonné à l’impôt français correspondant (article 23, paragraphe 1, a, ii).
Une société qui exploite elle-même ses immeubles est-elle visée ?
Les immeubles affectés à sa propre exploitation ne sont pas pris en compte pour apprécier le seuil de 50 % (article 13, paragraphe 1, b).
Source : Convention signée à Gaborone le 15 avril 1999, modifiée par l’avenant signé à Gaborone le 27 juillet 2017 — Version consolidée de la Convention avec le Botswana modifiée par l’avenant entré en vigueur le 1er janvier 2021 – Impôts sur le revenu (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er juin 2003 ; avenant entré en vigueur le 1er janvier 2021. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
