Un déficit foncier naît quand vos charges dépassent vos loyers : sa part hors intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156, I-3° du CGI). Encore faut-il que les travaux soient déductibles : la réparation, l’entretien et l’amélioration d’un logement loué nu le sont, la construction, la reconstruction et l’agrandissement ne le sont jamais. Voici le tri à faire avant de payer, l’ordre de calcul de l’administration et un exemple chiffré.
Tout ce qui suit vise la location nue au régime réel. Pour le plafond porté à 21 400 € après une rénovation énergétique, lisez notre article sur le déficit foncier doublé.
Quels travaux entrent dans le déficit foncier ?
| Nature des travaux | Traitement | Ce que dit l’administration |
|---|---|---|
| Entretien et réparation | Déductibles | Remise en état, réfection ou remplacement d’équipements essentiels : toiture, installation électrique |
| Amélioration (logement) | Déductibles | Équipement ou élément de confort nouveau, sans toucher à la structure : chauffage central, salle de bains, cuisine, raccordement à l’égout, ascenseur |
| Construction, reconstruction, agrandissement | Jamais déductibles | Y compris un aménagement intérieur qui équivaut à une reconstruction par son ampleur |
| Réparations locatives | En principe non | Elles relèvent du locataire, même si vous ne lui en demandez pas le remboursement |
| Local commercial ou professionnel | Amélioration non déductible | Sauf l’accueil des personnes handicapées et la protection contre l’amiante |
Source : impots.gouv.fr, « Quels travaux puis-je déduire de mes revenus fonciers ? » (consulté le 30/10/2026) ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-20 (§ 10 à 270).
Deux points de méthode. Les travaux se déduisent l’année où vous les payez, pas l’année du devis. Et une dépense de réparation indissociable d’une opération de construction, de reconstruction ou d’agrandissement n’est pas déductible non plus (BOFiP, § 20). Les dépenses d’agrandissement ne sont pas perdues pour autant : le BOFiP précise qu’elles sont prises en compte pour la plus-value lors de la vente.
Ce qui s’impute sur le revenu global, ce qui se reporte
Le calcul suit un ordre fixe, décrit au BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20) :
- Les loyers couvrent d’abord les intérêts d’emprunt. Si les intérêts dépassent les loyers, l’excédent crée un déficit qui ne se reporte que sur les revenus fonciers.
- Les autres charges, travaux compris, sont ensuite retranchées. Le déficit qui en résulte s’impute sur le revenu global jusqu’au plafond annuel.
- Ce qui dépasse le plafond, avec le déficit issu des intérêts, se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes, et sur eux seuls.
| Situation | Plafond annuel imputable sur le revenu global |
|---|---|
| Cas général | 10 700 € |
| Logement relevant du dispositif Cosse | 15 300 € |
| Travaux de rénovation énergétique (classe E, F ou G vers A, B, C ou D) | Jusqu’à 21 400 €, dans la limite des dépenses éligibles : devis accepté depuis le 5 novembre 2022, travaux payés du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2027 |
Source : impots.gouv.fr, « Location vide de meubles » (modifié le 7 avril 2026) ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20 (version du 16 septembre 2025, § 30 à 330).
Deux conséquences à retenir. Les intérêts d’emprunt ne s’imputent jamais sur le revenu global. Et un déficit reporté d’une année précédente ne s’impute jamais sur le revenu global non plus : le plafond de 10 700 € est annuel, il ne se rattrape pas. Étaler des travaux importants sur plusieurs années permet de mobiliser ce plafond plusieurs fois ; l’excédent reporté, lui, ne réduit que vos loyers futurs.
L’engagement de location : trois ans, sans papier à signer
Pour conserver l’imputation sur le revenu global, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation (article 156, I-3° du CGI). Aucun engagement écrit n’est exigé (BOFiP, § 360).
| Événement | Conséquence |
|---|---|
| Logement vacant | Rupture de l’engagement : la location doit être effective et continue |
| Passage en location meublée | Rupture de l’engagement |
| Vente ou reprise avant l’échéance | Les revenus des années concernées sont recalculés sans l’imputation ; le déficit retombe en report sur les revenus fonciers ; pénalités de droit commun |
| Invalidité (2e ou 3e catégorie), licenciement, décès, expropriation | Exceptions prévues : pas de remise en cause (conditions propres à chaque cas) |
Source : BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340 à 440 (consulté le 30/10/2026).
Exemple chiffré : 42 000 € de travaux, 10 700 € imputés
Un propriétaire loue un T3 nu pour 9 000 € de loyers annuels. Il paie 3 000 € d’intérêts d’emprunt, 1 500 € de charges courantes (taxe foncière, assurance) et 42 000 € de travaux dans l’année. Il est dans la tranche à 30 %.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers | 9 000 € |
| Intérêts d’emprunt (couverts par les loyers) | – 3 000 € |
| Toiture et électricité (réparation) | – 22 000 € |
| Chauffage central et salle de bains (amélioration) | – 8 000 € |
| Charges courantes | – 1 500 € |
| Extension de 12 m² (agrandissement) | 0 € déductible |
| Déficit hors intérêts | 25 500 € |
| Imputé sur le revenu global | 10 700 € |
| Reporté sur les revenus fonciers (10 ans) | 14 800 € |
À 30 %, l’imputation de 10 700 € réduit l’impôt de 3 210 €. L’extension de 12 000 € ne compte pas dans le déficit : elle entre dans le prix de revient du bien.
Situation. Un propriétaire lyonnais engage 42 000 € de travaux sur un T3 loué nu, avec 9 000 € de loyers par an. Problème. Il pense déduire la totalité, extension comprise, et imputer 33 000 € sur son revenu global : l’administration refuserait les 12 000 € d’agrandissement et le plafond limite l’imputation à 10 700 €. Stratégie. Il trie les factures avant de payer, isole l’extension, règle les travaux déductibles dans la même année et maintient la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Résultat. 10 700 € imputés sur le revenu global, soit 3 210 € d’impôt en moins, et 14 800 € reportés sur les loyers des 10 années suivantes.
Vous préparez des travaux sur un bien locatif ? Un rendez-vous de conseil patrimonial permet de calibrer le calendrier des paiements avant la clôture de l’année. Notre article sur l’investissement locatif défiscalisant à Lyon détaille les autres leviers.
Questions fréquentes
Les intérêts d’emprunt s’imputent-ils sur le revenu global ?
Non. Ils s’imputent uniquement sur les revenus fonciers, avec un report sur 10 ans.
Faut-il signer un engagement de location de trois ans ?
Non, aucun écrit n’est exigé. La condition est de fait : le logement reste loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.
Que se passe-t-il si je vends avant la fin des trois ans ?
L’imputation est remise en cause : les revenus des années concernées sont recalculés comme si le déficit n’avait pas été imputé sur le revenu global, avec les pénalités de droit commun.
Peut-on déduire les travaux d’agrandissement ?
Non, jamais. Ils ne se déduisent pas des revenus fonciers, mais ils sont pris en compte pour la plus-value à la vente.
Sources : impots.gouv.fr, « Quels travaux puis-je déduire de mes revenus fonciers ? » et « Location vide de meubles » (consultés le 30/10/2026) ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20 (version du 16 septembre 2025) et BOI-RFPI-BASE-20-30-20 ; article 156, I-3° du Code général des impôts.
