Au décès, les parts de SCPI entrent dans la succession pour leur valeur vénale au jour du décès et sont taxées comme tout autre bien : après 100 000 € d’abattement par enfant, le barème en ligne directe va de 5 % à 45 % (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 9 février 2026). La déclaration se dépose dans les 6 mois, et les droits sont exigibles à ce moment-là. Au 1er novembre 2026, c’est cette liquidité qui pose le plus de problèmes aux héritiers, plus que le taux lui-même.
Que deviennent les parts de SCPI au décès de leur propriétaire ?
Les parts ne disparaissent pas et ne sont pas rachetées d’office : elles font partie de l’actif successoral et passent aux héritiers, à proportion de leurs droits. Tant que la succession n’est pas partagée, les héritiers détiennent les parts en indivision. Ils décident ensuite de les conserver, de les attribuer à l’un d’entre eux ou de les vendre.
Pour la fiscalité, les parts sont évaluées à leur valeur vénale à la date du décès. Le BOFiP pose ce principe pour les immeubles (« valeur vénale réelle à la date de la transmission »). Dans les pages que nous avons lues, l’administration ne fixe pas de méthode propre aux parts de SCPI : le notaire a donc besoin d’un justificatif de valeur au jour du décès, que l’on demande à la société de gestion dès l’ouverture du dossier.
Deux points évitent des erreurs de déclaration :
- le nombre de parts et leur valeur sont à déclarer pour chaque SCPI détenue, y compris les parts détenues en nue-propriété ou en usufruit ;
- les parts logées dans un contrat d’assurance-vie ne suivent pas ces règles : le capital est transmis hors succession au bénéficiaire désigné.
Quels droits de succession sur des parts de SCPI ?
Les droits dépendent du lien de parenté, pas du type de placement. Voici les repères en ligne directe et pour les autres héritiers, relevés sur service-public.gouv.fr (page vérifiée le 9 février 2026) :
| Part taxable, en ligne directe | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
- Enfant : abattement de 100 000 € au décès de chacun des deux parents.
- Conjoint marié ou partenaire de Pacs : exonération totale.
- Frère ou sœur : abattement de 15 932 €, barème de 35 % puis 45 % (exonération possible sous trois conditions).
- Neveu ou nièce : abattement de 7 967 €, taux de 55 %.
Pour le détail du barème et des abattements, voyez notre article sur les droits de succession en ligne directe.
Comment payer les droits quand le patrimoine est surtout en SCPI ?
C’est le vrai sujet. Les parts de SCPI ne se transforment pas en liquidités en quelques jours, alors que les droits sont exigibles lors du dépôt de la déclaration, au plus tard 6 mois après le décès (12 mois si la personne est décédée à l’étranger). La déclaration est obligatoire sauf si l’actif brut est inférieur à 50 000 € pour les enfants et le conjoint (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 4 août 2023).
Le fisc propose deux mécanismes, sur demande jointe à la déclaration et avec l’accord de tous les héritiers (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 1er février 2024) :
- le paiement fractionné : trois versements égaux au maximum, sur un an après l’expiration du délai de déclaration. Si la succession comprend au moins 50 % de biens non liquides (immeubles, œuvres d’art, titres non cotés), la durée peut aller jusqu’à 3 ans, avec 7 versements au maximum. Le notaire vérifie si vos parts entrent dans cette catégorie ;
- le paiement différé, quand la succession comprend un bien en nue-propriété : il ne porte que sur les droits afférents à ce bien et prend fin 6 mois après la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété.
Dans les deux cas, des intérêts sont dus et un retard de paiement fait perdre le bénéfice du délai. Le fractionnement se prépare donc avant le dépôt, pas après.
Faut-il vendre les parts après le décès ?
Souvent, une partie des parts est vendue pour régler les droits. Côté impôt sur la plus-value, les héritiers partent d’une base favorable : le prix d’acquisition retenu est la valeur utilisée pour calculer les droits de succession (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 290 ; BOI-RFPI-SPI-20, § 20, renvoyant à l’article 150 VB du CGI). Une vente rapide après le décès dégage donc peu de plus-value. Faites confirmer par le notaire le régime exact qui s’applique à chaque SCPI de la succession.
Vendre n’est pourtant pas toujours la bonne réponse. Les parts conservées continuent de produire des revenus, imposables chez les héritiers, et comptent dans l’impôt sur la fortune immobilière pour la fraction représentative d’immobilier (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-30-10, § 170). Pour comprendre les parts avant de les transmettre, lisez notre article SCPI : fonctionnement, rendement et fiscalité.
Comment réduire la facture de succession avant le décès ?
Trois leviers existent, à utiliser avant qu’il soit trop tard.
- Donner la nue-propriété des parts. La donation est taxée sur la seule valeur de la nue-propriété, calculée selon l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI) : 40 % d’usufruit et 60 % de nue-propriété entre 61 et 70 ans, 30 % et 70 % entre 71 et 80 ans. Le donateur garde les revenus, et au décès l’usufruit s’éteint sans droits supplémentaires. Les donations de moins de 15 ans sont rappelées fiscalement (article 784 du CGI) : le calendrier compte.
- Acheter les SCPI en nue-propriété dès l’origine, ce qui est un autre sujet, détaillé dans notre page sur la SCPI en nue-propriété.
- Passer par l’assurance-vie : pour les primes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire profite d’une exonération de 152 500 €, puis d’un prélèvement de 20 % jusqu’à 700 000 € et de 31,25 % au-delà (impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026). Les primes versées après 70 ans entrent dans la succession après un abattement global de 30 500 €.
À quel âge donner la nue-propriété de ses parts de SCPI ?
Le plus tôt possible : la valeur taxable de la nue-propriété monte avec l’âge. L’article 669 du CGI la fixe selon l’âge de l’usufruitier, en années révolues, à la date de la donation :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Notre article sur la nue-propriété à 55 ans plutôt qu’à 75 ans montre le même effet sur un bien immobilier.
Quelles erreurs éviter avec des SCPI dans une succession ?
- Regarder la liquidité trop tard. Les droits sont dus au dépôt de la déclaration, dans les 6 mois, alors que les parts ne se vendent pas en quelques jours.
- Oublier le rappel fiscal de 15 ans. Une donation de moins de 15 ans consomme l’abattement de 100 000 € au décès ; seules les donations de plus de 15 ans sont exclues du calcul.
- Compter sur le fractionnement sans l’accord de tous. Le paiement fractionné ou différé suppose l’accord de tous les héritiers.
Cas concret : 400 000 € de SCPI détenues en direct
Situation. Philippe, 67 ans, veuf, vit à Lyon. Il a deux enfants et possède 400 000 € de parts de SCPI en pleine propriété, plus une résidence principale de 300 000 €. Il n’a jamais fait de donation.
Problème. À son décès, chaque enfant reçoit 350 000 €, soit 250 000 € taxables après abattement. Les droits atteignent 48 194,35 € par enfant, 96 388,70 € au total. Et les enfants doivent les régler en 6 mois, alors que leur part est faite pour l’essentiel de parts de SCPI.
Stratégie. Philippe donne la nue-propriété de ses parts à ses deux enfants et conserve l’usufruit. À 67 ans, la nue-propriété vaut 60 % : 240 000 €, soit 120 000 € par enfant. Après l’abattement de 100 000 €, la base taxable est de 20 000 € et la donation coûte 2 194,35 € par enfant. Philippe continue de percevoir les revenus.
Résultat. Au décès, les enfants reçoivent la pleine propriété des parts sans nouveaux droits sur cette partie. Ils recueillent aussi la moitié de la résidence, soit 150 000 € chacun. Avec le rappel fiscal de la donation, la base totale est de 270 000 € moins 100 000 € d’abattement, soit 170 000 € taxables et 32 194,35 € de droits par enfant, donation comprise. Le total passe de 96 388,70 € à 64 388,70 €, soit 32 000 € d’économie : l’usufruit de 160 000 € conservé par Philippe n’est jamais taxé, et 20 % de 160 000 € font 32 000 €. Hypothèses : valeurs constantes, aucun autre bien, aucune autre donation.
Deuxième cas concret : donner à 58 ans plutôt qu’à 67 ans
Situation. Hélène, 58 ans, veuve, vit à Lyon. Elle a deux enfants et 400 000 € de parts de SCPI en pleine propriété, sans donation antérieure.
Problème. Sans donation, chaque enfant reçoit 200 000 € à son décès, soit 100 000 € taxables après abattement et 18 194,35 € de droits par enfant : 36 388,70 € au total.
Stratégie. Elle donne dès maintenant la nue-propriété de ses parts. À 58 ans, elle vaut 50 % : 200 000 €, soit 100 000 € par enfant, exactement le montant de l’abattement. Elle conserve l’usufruit et les revenus.
Résultat. La donation ne coûte aucun droit. Au décès d’Hélène, l’usufruit s’éteint et les enfants détiennent la pleine propriété sans droits supplémentaires : 36 388,70 € économisés, contre 32 000 € pour Philippe qui a donné à 67 ans. Contrepartie : Hélène ne peut plus vendre seule les parts. Hypothèses : valeurs constantes, aucun autre bien, aucune autre donation.
Ce que fait Balmont Conseil
Nous chiffrons la succession avant qu’elle s’ouvre : valeur des parts, droits par héritier, liquidités disponibles pour payer, puis calendrier des donations et arbitrage entre SCPI, démembrement et assurance-vie. Nous travaillons avec votre notaire pour que les décisions se prennent dans le bon ordre. Prenez rendez-vous avec Balmont Conseil pour faire le point sur votre situation.
Questions fréquentes
Les parts de SCPI sont-elles bloquées au décès de leur propriétaire ?
Non, elles passent aux héritiers, en indivision tant que la succession n’est pas partagée. Les héritiers justifient de leur qualité auprès de la société de gestion, puis conservent, se répartissent ou vendent les parts. Demandez rapidement le justificatif de valeur au jour du décès.
Quelle valeur retenir pour déclarer des parts de SCPI dans une succession ?
La valeur vénale au jour du décès. Les pages du BOFiP lues ne fixent pas de méthode spécifique aux SCPI : on s’appuie sur la valeur de marché des parts, justifiée par un document de la société de gestion. Le notaire arrête la valeur déclarée.
Une SCPI dans une assurance-vie échappe-t-elle aux droits de succession ?
Le capital est transmis au bénéficiaire hors succession. Pour les primes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire est exonéré à hauteur de 152 500 €, puis taxé à 20 % jusqu’à 700 000 € et à 31,25 % au-delà. Après 70 ans, un abattement global de 30 500 € s’applique.
Peut-on étaler le paiement des droits de succession ?
Oui, sur demande jointe à la déclaration et avec l’accord de tous les héritiers : trois versements sur un an, et jusqu’à 7 versements sur 3 ans si la succession comprend au moins 50 % de biens non liquides. Des intérêts sont dus.
Donner ses parts de SCPI de son vivant coûte-t-il moins cher ?
En donnant la nue-propriété, on est taxé sur 60 % de la valeur entre 61 et 70 ans (article 669 du CGI), avec un abattement de 100 000 € par enfant et par parent. Mais la donation est rappelée pendant 15 ans.
À quel âge donner la nue-propriété de ses parts de SCPI ?
Le plus tôt possible. Selon l’article 669 du CGI, la nue-propriété vaut 50 % de la valeur des parts entre 51 et 60 ans, 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans. Plus le donateur est jeune, plus la base taxable est faible.
Sources : service-public.gouv.fr, « Droits de succession : barème et abattements », page vérifiée le 9 février 2026, consultée le 30 octobre 2026 ; service-public.gouv.fr, « Paiement des droits de succession », page vérifiée le 1er février 2024, consultée le 30 octobre 2026 ; service-public.gouv.fr, « Déclaration de succession », page vérifiée le 4 août 2023, consultée le 30 octobre 2026 ; impots.gouv.fr, « Je suis bénéficiaire d’une assurance-vie », consulté le 30 octobre 2026 ; article 669 du CGI (legifrance.gouv.fr, version en vigueur au 28 octobre 2026, consulté le 30 octobre 2026) ; BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, BOI-RFPI-SPI-20 et BOI-PAT-IFI-20-30-10 (bofip.impots.gouv.fr, consultés le 30 octobre 2026); service-public.gouv.fr, « Droits de succession – Évaluation de la succession et calcul des droits » (vérifiée le 9 février 2026) et article 669 du CGI (legifrance.gouv.fr), consultés le 1er novembre 2026.
