Travaux locatifs : entretien, amélioration ou construction

Au régime réel, les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration d’un logement loué nu se déduisent de vos revenus fonciers, l’année où vous les payez. Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne se déduisent pas. Pour classer vos travaux, le BOFiP regarde leur nature et leur importance, pas leur coût : il n’existe aucun seuil chiffré.

La frontière entre amélioration et construction est une question de fait. Cette page donne les critères du BOFiP et des exemples tirés de ses tableaux. Elle ne traite pas la location meublée, les sociétés, les monuments historiques, le dispositif Malraux ni le calcul du déficit foncier.

Les trois catégories du BOFiP

La déductibilité vient de la notice de la déclaration 2044 spéciale : sont déductibles les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration effectivement acquittées, à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement. Le BOFiP, lui, ne pose pas de règle générale : il classe les dépenses et renvoie à la jurisprudence.

Nature et importance, pas le coût

Le BOFiP écrit que l’analyse porte essentiellement sur la nature et l’importance des travaux, « plutôt que le coût de ceux-ci ». La question est de fait : elle s’apprécie sur les devis, les factures, les rapports et les plans.

Le document ne fixe aucun seuil chiffré. Sa version de référence date du 03/02/2014 et s’appuie sur des décisions de justice, dont certaines sont anciennes. La page ne présente donc pas ces règles comme mises à jour en 2026.

Travaux mixtes et restructurations

• Travaux de réparation et d’amélioration réalisés ensemble : l’ensemble constitue en principe un tout indissociable. Dans certains cas, la réparation peut être considérée comme dissociable.
• Remplacement d’un équipement obsolète par un équipement plus moderne : cela ne retire pas à la dépense son caractère de réparation ou d’entretien.
• Restructuration partielle : déplacer des cloisons pour créer une salle d’eau relève de l’amélioration.
• Restructuration totale : une transformation complète est assimilée à une reconstruction.
• Travaux indissociables d’un agrandissement : la brochure 2026 précise qu’ils ne sont pas déductibles.

Cuisine et électroménager : deux cas opposés

Le BOFiP cite une réponse ministérielle de 2008 qui sépare deux situations :

• Installer une cuisine dans un logement qui n’en avait pas est une amélioration déductible, équipements ménagers compris. Cela suppose que le bail ou un avenant prévoie la mise à disposition de ces éléments ;
• Remplacer des appareils électroménagers dans une cuisine déjà aménagée n’est ni une réparation déductible ni une amélioration déductible.

Des exemples tirés des tableaux du BOFiP

Ces exemples viennent de décisions de justice : un travail voisin se classe au cas par cas. La toiture illustre la difficulté : les tableaux citent la remise en état de la toiture en réparation et, avec remplacement d’une partie de la charpente, en amélioration. Elle n’est donc pas donnée en exemple ici.

Selon le BOFiP, le versement d’une subvention de l’Anah « ne préjuge pas » du caractère déductible ou non des travaux subventionnés.

Comment les déclarer

Les travaux se déduisent l’année où vous les payez : la brochure 2026 écrit que vous pouvez déduire les dépenses « effectivement payées » dans l’année. Le formulaire dépend de votre situation. Selon la brochure 2026, la déclaration 2044 en 4 pages est destinée aux propriétaires d’immeubles ordinaires, et la 2044 spéciale à des dispositifs particuliers.

• Logement ordinaire loué nu (2044). Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration vont à la ligne 224. Le détail des travaux se remplit à la rubrique 400, « Paiement des travaux ».
• 2044 spéciale. La notice renvoie à la ligne 444 (ou 446) pour ces dépenses et à la rubrique 600, à la page 6.

Dans les deux cas, vous indiquez la nature des travaux, le nom et l’adresse des entrepreneurs, la date et le montant du paiement (notice de la 2044 spéciale).

Les dépenses de rénovation énergétique visées par le dispositif de déficit majoré se déclarent ligne 224 bis (444 bis sur la 2044 spéciale), et non ligne 224 (444), afin de ne pas être prises en compte deux fois. Cette limite majorée est traitée dans la page sur le déficit foncier.

Quatre factures sur un appartement loué : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Un propriétaire loue nu un appartement pour 7 200 € de loyers annuels. Il est au régime réel. Dans l’année, il paie quatre factures : 800 € de traitement des bois contre les xylophages, 3 200 € pour remplacer la chaudière du chauffage central, 4 500 € pour installer une cuisine dans un logement qui n’en avait pas (le bail prévoit sa mise à disposition) et 1 100 € pour remplacer des appareils électroménagers dans une cuisine déjà aménagée. Les montants sont des hypothèses du profil fictif.

Problème. Quelle part des 9 600 € payés se déduit, et quel est le résultat avant les autres charges ?

Stratégie. Classer chaque facture selon les tableaux du BOFiP, ne retenir que les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration payées dans l’année, puis remplir la rubrique de paiement des travaux (rubrique 400 de la 2044 pour un logement ordinaire loué nu).

Résultat.

Les loyers de 7 200 € moins les travaux déduits de 8 500 € donnent -1 300 € avant toute autre charge. Si le propriétaire avait déduit les quatre factures, il aurait affiché -2 400 €.

Ce profil est fictif. Le classement dépend des faits de chaque chantier et le calcul n’annonce aucun résultat. Il n’utilise aucun taux d’imposition.

Travaux : ce qui change selon votre cas

• L’ampleur du chantier : un chantier qui modifie le gros œuvre ou accroît le volume ou la surface habitable relève de la construction ou de l’agrandissement, selon la définition du BOFiP.
• Le mélange de travaux : réparation et amélioration conjointes forment en principe un tout, sauf dissociation possible.
• Votre bail : pour une cuisine installée dans un logement qui n’en avait pas, le bail ou un avenant doit prévoir la mise à disposition des équipements.
• Le régime : au micro-foncier, aucun travail ne se déduit séparément, l’abattement de 30 % étant réputé comprendre l’ensemble des charges.
• Votre immeuble : un monument historique ou un bien sous dispositif particulier relève de règles propres.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.