Représentant fiscal : quand est-il obligatoire pour vendre un bien en France depuis l’étranger ?

Un non-résident qui vend un bien immobilier en France doit en principe désigner un représentant fiscal, qui paie le prélèvement sur la plus-value à sa place. Trois dispenses existent, selon impots.gouv.fr : le vendeur est domicilié dans l’UE, en Islande ou en Norvège ; le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 € ; la plus-value est totalement exonérée par la durée de détention. Sans représentant accrédité, la formalité est refusée à l’enregistrement de l’acte (BOFiP).

Cette page traite la vente d’un immeuble par une personne physique non résidente. Elle ne traite pas les sociétés ni les parts de sociétés à prépondérance immobilière, le choix d’un prestataire, ni le coût d’un représentant. Pour ces points, la règle dépend de votre situation, à vérifier avant de décider.

Ce que fait le représentant

Le prélèvement sur la plus-value d’un non-résident est payé à l’enregistrement de l’acte, ou dans le mois suivant la cession à défaut d’enregistrement (BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-30-20). Le représentant accomplit à la place du vendeur les formalités de dépôt de la déclaration de plus-value et de paiement du prélèvement (BOFiP, § 260).

Il engage sa responsabilité. D’après le BOFiP, le non-résident reste le redevable légal. Le contribuable et le représentant peuvent être poursuivis indistinctement pour la totalité des impositions, prélèvements sociaux compris. Le représentant répond sur ses biens personnels. Il n’est normalement déchargé qu’à l’expiration du délai de reprise : pour une plus-value réalisée en N, le BOFiP donne l’exemple d’un délai qui expire au 31 décembre N+3.

La règle en un tableau

Pour la première ligne, le critère est décrit par le domicile du vendeur dans impots.gouv.fr et le BOFiP. La formulation de cette dispense est à vérifier auprès de la source officielle avant de compter dessus : faites vérifier votre cas.

Le seuil de 150 000 € : comment il se mesure

Le seuil s’apprécie par cédant et sur le prix de cession tel qu’il est stipulé dans l’acte (BOFiP § 180 et § 190). Quatre précisions du BOFiP :

• un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune est considéré comme un seul cédant ;
• le seuil s’apprécie aussi pour chaque indivisaire et chaque titulaire de droits démembrés ;
• la commission d’intermédiaire n’est pas déduite du prix pour ce calcul ;
• dans un acte qui mêle meubles et immeuble, la part relative aux meubles est exclue si leur existence et leur valeur sont justifiées.

Un prix de 150 000 € exactement dispense du représentant, puisque la règle vise les prix inférieurs ou égaux au seuil.

La dispense par la durée de détention

La dispense joue seulement si la plus-value est exonérée à la fois d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Selon impots.gouv.fr, les abattements pour durée de détention sont les suivants :

Un bien détenu depuis 23 ans est donc exonéré d’impôt sur le revenu, mais pas de prélèvements sociaux : la dispense par la durée n’est pas acquise.

Qui peut être représentant

Selon impots.gouv.fr (FAQ du 27/01/2026), le représentant peut être :

• l’acquéreur, s’il a son domicile fiscal en France ;
• une banque ou un établissement de crédit exerçant en France ;
• une société ou un organisme déjà accrédité de façon permanente par l’administration fiscale ;
• toute autre personne domiciliée fiscalement en France, après accréditation, à l’exclusion des notaires et des avocats.

Le notaire qui rédige l’acte ne peut donc pas jouer ce rôle. Il verse en revanche l’impôt lors de la vente, d’après la FAQ de la même date.

L’accréditation : à qui s’adresser

L’accréditation est accordée par l’administration après instruction. Pour une accréditation ponctuelle, la demande se fait auprès de la direction départementale ou régionale des finances publiques du domicile fiscal ou du siège du représentant. Pour une accréditation de durée indéterminée, impots.gouv.fr indique que seul le bureau GF-2B de la DGFiP est compétent, et non la direction des impôts des non-résidents.

La désignation figure dans la déclaration déposée avec l’acte (2048-IMM-SD, 2048-TAB-SD ou 2048-M-SD). À défaut de déclaration comportant la désignation d’un représentant accrédité, le service compétent refuse d’accomplir la formalité (BOFiP § 160). La question du représentant se règle donc avant l’enregistrement de l’acte.

Les taux en jeu

Pour un non-résident qui ne bénéficie d’aucune exonération, impots.gouv.fr indique un prélèvement de 19 % sur la plus-value. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % pour les résidents d’États hors UE, EEE et Suisse (impots.gouv.fr, 27/01/2026 ; service-public.gouv.fr, 15/04/2026). Les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale de l’EEE ou de Suisse relèvent d’un traitement distinct pour la CSG et la CRDS, que cette page ne détaille pas.

Représentant fiscal : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Un propriétaire domicilié dans un État hors UE et hors EEE vend un appartement situé en France pour 320 000 €. La plus-value brute est de 100 000 € (hypothèse du profil fictif ; aucun forfait ni frais pris en compte). Il compare deux dates : une vente après 23 ans de détention, ou après 31 ans.

Problème. Le représentant fiscal est-il exigé, et que reste-t-il à payer ?

Stratégie. Appliquer les abattements de détention, les taux de 17,2 % et de 19 %, puis tester les trois dispenses.

Résultat.

Après 23 ans, la base des prélèvements sociaux est de 63 000 € (100 000 € moins 37 %), soit 10 836 € à 17,2 %. Le prix de 320 000 € dépasse 150 000 €, et la plus-value n’est pas totalement exonérée : le représentant est exigé. Après 31 ans, les deux exonérations sont acquises, et la dispense joue même avec un prix de 320 000 €.

Ces profils sont fictifs. Le calcul ignore la taxe sur les plus-values élevées, les frais de cession et les cas d’affiliation à un régime de sécurité sociale de l’EEE. Les chiffres illustrent le calcul et ne présagent pas de votre situation.

Représentant fiscal : ce qui change selon votre cas

• Votre pays de domicile : UE, Islande, Norvège, Liechtenstein, collectivité d’outre-mer ou autre État.
• Le prix stipulé à l’acte, au regard de 150 000 €, par cédant.
• La composition de la vente : couple, indivision, démembrement, acte mêlant meubles et immeuble.
• La durée de détention, qui commande la dispense par exonération totale.
• Un éventuel statut d’ancienne résidence principale exonérée, qui ouvre une dispense propre.
• Le calendrier : sans désignation dans la déclaration, la formalité est refusée.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.