Pinel : fin du dispositif au 31 décembre 2024, qui en bénéficie encore ?

Non, on ne peut plus investir en Pinel. Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2024 : aucune nouvelle opération n’est possible depuis le 1er janvier 2025. Les investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 continuent d’ouvrir droit à la réduction d’impôt, tant que les conditions sont remplies.

Cette page traite de ce qui reste applicable pour un investisseur Pinel : la réduction, l’engagement de location, ce qui le remet en cause et le cas du départ à l’étranger. Elle ne traite pas des dispositifs encore ouverts en 2026, ni des prorogations de l’engagement, qui ont chacune leur page.

Ce que disent les textes

Trois sources officielles concordent sur les dates.

• Service-public.gouv.fr, vérifié le 11/03/2026 : « Vous ne pouvez plus réaliser d’investissement locatif avec le dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2025. »
• Economie.gouv.fr, écrit le 11/03/2026 : « Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 ». Il s’applique aux investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014.
• BOFiP (BOI-IR-RICI-360, version du 22/08/2024) : la période d’application court du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024.

Pour un logement acheté, la date d’acquisition est celle de la signature de l’acte authentique d’achat. Pour un logement que vous faites construire, c’est le dépôt de la demande de permis de construire.

Si votre contrat de réservation date d’avant 2025 et que votre acte date de 2025, la situation n’est pas traitée sur cette page. Elle se vérifie sur votre dossier avant toute décision.

Ce qu’est la réduction Pinel

Le Pinel est une réduction d’impôt sur le revenu. Elle s’adresse aux contribuables qui ont acquis, et mis en location pour une durée déterminée, un logement neuf ou assimilé. Selon le BOFiP (BOI-IR-RICI-360-40, § 90), le contribuable doit avoir été domicilié fiscalement en France lors de la réalisation de l’investissement.

Depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif ouvrent droit à la réduction. Les maisons individuelles sont exclues.

Les zones A bis, A et B1 sont celles que retiennent service-public.gouv.fr et le BOFiP (BOI-IR-RICI-360-10-30, version du 22/08/2024). Le BOFiP décrit les zones B2 et C comme en principe plus éligibles depuis le 1er janvier 2018, sauf régime transitoire. Les tableaux de plafonds d’economie.gouv.fr mentionnent encore B2 et C « sur agrément ». Cette divergence n’est pas arbitrée ici : la zone de votre bien et son éligibilité se vérifient à la source, sur votre acte.

Les taux selon l’année d’investissement

En métropole, la réduction se calcule sur le prix de revient du logement.

Les taux de 2023 et 2024 sont ceux des logements situés hors quartier prioritaire de la politique de la ville et sans niveau de qualité supérieur à la réglementation. Pour les autres logements, les taux de 12 % et 18 % se maintiennent en 2023 et 2024.

La base est plafonnée à 5 500 € par m² de surface habitable et à 300 000 € par contribuable et par an. La réduction vise 2 logements au maximum par an.

La réduction est imputée par sixièmes ou neuvièmes, selon que l’engagement est de 6 ou 9 ans. Le Pinel est aussi soumis au plafonnement global des avantages fiscaux. Le montant de ce plafonnement n’est pas traité ici.

Les conditions qui restent à respecter

Pour conserver la réduction, le logement doit rester loué dans les conditions de l’engagement. Quatre points sont à connaître.

• Mise en location. Elle doit intervenir au plus tard 12 mois après l’achèvement ou l’acquisition du logement.
• Le locataire. Le bail ne peut pas être conclu avec un membre de votre foyer fiscal. Un ascendant ou un descendant est admis à condition qu’il n’appartienne pas à votre foyer fiscal. Ses ressources doivent respecter le plafond.
• Le loyer. Il est plafonné au mètre carré. Les plafonds varient selon la surface du logement et peuvent être abaissés localement.
• Les pièces. Selon le BOFiP (BOI-IR-RICI-360-50, version du 11/06/2015), une note annexe d’engagement de location est jointe à la déclaration de l’année d’achèvement ou d’acquisition, avec la copie du bail et de l’avis d’imposition du locataire. Les pièces à joindre se vérifient dans la notice de la déclaration de l’année concernée.

Plafonds applicables aux baux conclus en 2026, en métropole, pour les zones A bis, A et B1 (service-public.gouv.fr, vérifié le 11/03/2026). Les plafonds des zones B2 et C ne sont pas repris ici, en raison de la divergence entre sources sur ces zones.

Les ressources s’apprécient sur le revenu fiscal de référence 2024 pour un bail conclu en 2026. Les majorations par personne à charge ne sont pas reprises ici.

Ce qui remet en cause la réduction

Le BOFiP (BOI-IR-RICI-360-40) liste les situations qui remettent la réduction en cause :

• le non-respect des conditions de location ;
• la cession du logement, à titre onéreux ou à titre gratuit ;
• la cession de droits indivis ;
• le démembrement de propriété ;
• l’interruption de la location pendant plus de 12 mois.

En cas de remise en cause pendant l’engagement, l’impôt de l’année de l’événement est majoré du montant total de la réduction obtenue. Des intérêts de retard et des majorations peuvent s’y ajouter. La remise en cause intervient au plus tard le 31 décembre de la troisième année qui suit l’événement.

Le BOFiP prévoit que l’avantage n’est pas remis en cause lorsque le transfert de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune. La cession à titre onéreux renvoie à des exceptions prévues par la doctrine : elles se vérifient sur votre cas.

Vous quittez la France : que devient la réduction ?

La réponse dépend de la date de l’investissement. Elle compte pour les contribuables qui s’installent à l’étranger.

• Investissement à compter du 1er janvier 2019. Le transfert du domicile fiscal à l’étranger ne remet pas l’avantage en cause. Vous pouvez continuer à imputer la réduction pendant les années restantes, sur l’impôt établi selon l’article 197 A du CGI. Selon le BOFiP, la réduction d’impôt ne peut pas donner lieu à remboursement. Il fallait avoir été domicilié fiscalement en France lors de l’investissement.
• Investissement avant le 1er janvier 2019. Le départ ne remet pas en cause l’avantage déjà obtenu. Pendant les années où vous n’êtes pas domicilié en France, la réduction ne peut pas être imputée, et les montants non utilisés ne sont pas reportables. Pour proroger l’engagement, il faut être résident fiscal français l’année de la prorogation.

Pour la prorogation d’un investissement postérieur à 2019 après un départ à l’étranger, cette page ne donne pas de réponse : le cas est à examiner.

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Marc et Sophie ont acheté en 2024 un deux-pièces neuf de 48 m² dans un immeuble collectif, pour un prix de revient de 230 000 €. Le logement est situé hors quartier prioritaire de la politique de la ville et ne présente pas de niveau de qualité supérieur à la réglementation : le taux de 12 % pour 9 ans en 2024 s’applique sur ces hypothèses. Ils se sont engagés à louer 9 ans. Ils sont domiciliés en France.

Problème. En 2026, ils veulent savoir ce que leur apporte encore la réduction, et ce qui se passerait si l’impôt d’une année était inférieur à la fraction annuelle.

Stratégie. Reconstituer la base, le taux de leur année d’investissement et l’étalement, puis comparer la fraction annuelle à l’impôt d’une année donnée. L’excédent de réduction n’est ni reportable, ni remboursé.

Résultat.

Avec un engagement de 6 ans à 9 %, la réduction totale serait de 20 700 €, soit 3 450 € par an. Si les quatre premières fractions avaient été imputées en totalité avant un manquement à l’engagement, l’impôt de l’année du manquement serait majoré de 12 266,67 €.

Ce profil est fictif. Le prix de 230 000 €, la surface de 48 m², l’absence de quartier prioritaire et de niveau de qualité supérieur, l’impôt de 2 000 € et les quatre fractions imputées sont des hypothèses. Le calcul ne tient pas compte du plafonnement global des avantages fiscaux ni de la situation propre d’un foyer.

Ce qui change selon votre cas

• L’année de votre investissement : elle détermine le taux.
• Le choix de 6 ou 9 ans et l’éventuelle prorogation.
• Votre impôt de chaque année : la réduction s’impute sur l’impôt progressif, avant les crédits d’impôt, et ne s’impute pas sur les impositions à taux proportionnel.
• Votre résidence fiscale et la date de l’investissement, en cas de départ à l’étranger.
• La nature de l’opération : logement neuf, logement à construire, parts de SCPI (acquises du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2024 pour le régime Duflot et Pinel). Un investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital.
• Les événements prévus : revente, donation, démembrement ou changement de locataire.

Aucun résultat n’est promis. La règle dépend de votre dossier.