Monuments historiques : déduction des charges du revenu

Pour un monument historique, le régime fiscal porte sur la déduction des charges : il règle l’endroit où elles se déduisent. Le BOFiP distingue trois cas. Les charges se déduisent des revenus fonciers si l’immeuble est loué avec des recettes imposables. Elles se déduisent du revenu global s’il ne procure aucune recette. Elles se répartissent entre les deux s’il est en partie occupé par le propriétaire. Le pourcentage déductible dépend ensuite de l’ouverture au public et de la nature du bien : classé, inscrit ou labellisé.

Cette page traite la déduction des charges. Elle ne traite pas les non-résidents, le détail des conditions de détention par une société, ni les numéros de lignes des formulaires de déclaration.

Quels immeubles sont concernés

Le régime s’applique aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques. Il s’applique aussi aux immeubles labellisés Fondation du patrimoine, sur avis favorable de l’UDAP (BOI-RFPI-SPEC-30, § 10). Selon impots.gouv.fr, aucune condition de localisation n’est posée.

Le propriétaire s’engage à conserver l’immeuble au moins quinze années à compter de son acquisition (BOI-RFPI-SPEC-30, § 30). La propriété directe est exigée, sous réserve d’exceptions. Pour une détention par une société, en indivision ou en copropriété, les conditions se vérifient avant l’achat.

Les trois cas d’imputation

Le BOI-IR-BASE-20-40 (§ 20) prévoit que les charges sont déduites :

• du revenu global, si l’immeuble ne procure aucune recette ;
• du revenu foncier, s’il est loué avec des recettes imposables ;
• pour partie du revenu foncier et pour partie du revenu global, s’il est en partie occupé par le propriétaire.

L’imputation directe sur le revenu global est conditionnée au respect d’obligations déclaratives particulières (BOI-IR-BASE-20-40, § 40). Leur détail n’est pas repris ici.

Cas 1 : l’immeuble est loué avec des recettes, sans occupation

Toutes les charges sont déductibles des revenus fonciers, selon impots.gouv.fr. En cas de déficit foncier, une déduction s’applique sur le revenu global sans limite de montant. Le tableau du BOFiP (BOI-ANNX-000093) donne la même règle pour les immeubles procurant des recettes : déduction des charges réelles, déficit imputable sans limitation sur le revenu global. Il ajoute que l’excédent est reportable sur les revenus globaux des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Cas 2 : l’immeuble ne procure aucune recette

Seuls les propriétaires de monuments historiques qui s’en réservent la jouissance peuvent déduire ces charges du revenu global (BOI-RFPI-SPEC-30-20-20, § 10). L’excédent de charges ne dégage pas de déficit reportable sur le revenu global des années suivantes. Aucune déclaration de revenus fonciers n’est à souscrire (impots.gouv.fr).

Pour un bien classé ou inscrit, le BOFiP (§ 50) renvoie aux charges de l’article 31 du CGI. Sont notamment admis les frais de réparation, d’entretien et d’amélioration, la taxe foncière, les primes d’assurance, ainsi que les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la réparation ou l’amélioration. Le pourcentage dépend de l’ouverture au public :

Le BOFiP précise que la déduction est limitée à 50 % si l’immeuble est fermé au public (§ 130). Cette limite vise les dépenses autres que les participations traitées aux §§ 100 à 120. Pour les travaux subventionnés, la déduction est réduite d’une réfaction égale au taux de la subvention (§ 120). Les participations du propriétaire à des travaux exécutés ou subventionnés par l’administration restent déductibles pour leur montant total (§ 100).

Sur l’ouverture au public, impots.gouv.fr indique, pour l’immeuble qui procure des recettes et n’est pas occupé par son propriétaire, que l’immeuble doit être visitable au moins 50 jours par an, dont 25 jours non ouvrables, d’avril à septembre inclus, ou au moins 40 jours en juillet, août et septembre. Ces seuils sont publiés pour ce cas. Pour la distinction 100 % / 50 % de l’immeuble sans recette, la définition applicable de l’ouverture au public se vérifie à la source avant d’ouvrir ou de fermer l’immeuble.

Le bien labellisé

Pour un immeuble labellisé, seuls les travaux de réparation et d’entretien sont admis (BOI-RFPI-SPEC-30-20-20, § 170). Le § 180 limite les travaux admis à ceux afférents aux murs, aux façades et aux toitures. Ils sont déductibles à 50 %, ou à 100 % si la subvention couvre au moins 20 % de leur montant ; ces taux portent sur la seule fraction des travaux non couverte par une subvention (§ 210). Les intérêts d’emprunt et les primes d’assurance notamment ne sont pas déductibles (§ 170).

Cas 3 : l’immeuble est en partie occupé par le propriétaire

Pour un bien classé ou inscrit, ouvert à la visite payante et occupé par son propriétaire, le tableau du BOFiP (BOI-ANNX-000093) prévoit :

• une déduction à 100 % des charges liées au droit de visite ou à l’ouverture partielle, et des travaux subventionnés (nets de la subvention) ;
• pour les autres charges foncières, en revenus fonciers, « à titre de règle pratique 75 % des charges », pour les locaux accessibles au public ;
• en revenu global, les charges de la partie que le propriétaire se réserve, « à titre de règle pratique, 25 % des charges ».

impots.gouv.fr reprend ce partage : l’évaluation forfaitaire à 75 % pour les locaux ouverts au public, et le solde de 25 % déductible du revenu global pour un immeuble classé ou inscrit.

Pour un bien labellisé en partie occupé, impots.gouv.fr indique seulement que des règles particulières s’appliquent. Le tableau BOFiP prévoit, pour la partie réservée au propriétaire, la moitié des dépenses d’entretien en déduction du revenu global, ou leur totalité si la subvention couvre au moins 20 % du montant, et des autres charges rattachées aux locaux ouverts au public au prorata des surfaces. Ce cas se traite sur le dossier, à la source.

Indivisaires et plafonnement global

Dans le cas d’un immeuble en indivision, chaque indivisaire ne déduit que les charges qu’il a effectivement supportées (BOI-RFPI-SPEC-30-20-20, § 20).

Le BOFiP exclut du plafonnement global les avantages fiscaux liés aux monuments historiques (BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, version du 27/08/2026, § 80).

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Trois propriétaires fictifs détiennent chacun un immeuble classé et ont supporté 40 000 € de charges foncières en 2026. Le premier loue son immeuble : il perçoit 25 000 € de loyers. Le deuxième n’en tire aucune recette et le garde pour son usage. Le troisième l’occupe en partie et l’ouvre à la visite payante.

Problème. Où se déduisent ces 40 000 €, et pour quel montant ?

Stratégie. Appliquer à chaque cas la règle du BOFiP. Pour simplifier, le calcul ne tient compte ni des intérêts d’emprunt, ni de l’abattement forfaitaire, ni du report ou de l’étalement dans le temps, et toutes les charges du troisième sont traitées comme des « autres charges foncières ».

Résultat.

Variante pour B : 100 000 € de travaux de réparation subventionnés à 25 %. La base déductible totale est de 75 000 €, nette de la subvention. Le BOFiP rattache la déduction aux paiements et à la perception de la subvention : elle peut s’étaler sur plusieurs années.

Le calcul donne des montants déductibles, pas une économie d’impôt : celle-ci dépend de vos autres revenus. Ces profils sont fictifs. Les chiffres illustrent le mécanisme et n’annoncent aucun résultat pour votre situation.

Ce qui change selon votre cas

• Le fait que l’immeuble procure ou non des recettes.
• L’occupation par le propriétaire, totale ou partielle.
• L’ouverture au public et la définition qui s’applique à votre situation.
• La nature du bien : classé, inscrit ou labellisé.
• Les subventions reçues sur les travaux.
• Les obligations déclaratives, à respecter pour l’imputation sur le revenu global.
• La forme de détention : en direct, en société, en indivision ou en copropriété.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.