Vente d’un bien ou de titres entre la France et la Finlande : qui impose la plus-value ? L’article 13
La plus-value immobilière est imposable dans l’État où se trouve le bien. Depuis l’application de la Convention multilatérale, il en va de même des titres qui tirent plus de 50 % de leur valeur d’immeubles. Les autres gains ne sont imposables que dans l’État de résidence du vendeur.
- Les gains tirés de la vente de biens immobiliers, au sens de l’article 6, sont imposables dans l’État où ils sont situés (article 13, paragraphe 1).
- Les gains sur des actions ou participations qui, à tout moment au cours des 365 jours précédant la vente, tirent plus de 50 pour cent de leur valeur d’immeubles situés dans l’autre État y sont imposables (article 13, paragraphe 1, second alinéa).
- Les gains sur tous les autres biens ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 3).
- L’État de résidence exonère les gains imposables dans l’autre État, en pouvant en tenir compte pour le taux (article 23, paragraphes 1 et 2, a et c).
Qui impose la plus-value ?
Le texte de la convention
« 1. Les gains provenant de l'aliénation des biens immobiliers, tels qu'ils sont définis au paragraphe 2 de l'article 6, sont imposables dans l'Etat contractant où ces biens immobiliers sont situés. Les gains qu’un résident d’un Etat contractant tire de l'aliénation d’actions ou de droits ou participations similaires, tels que des droits ou participations dans une société de personnes, une fiducie (ou un trust), sont imposables dans l’autre Etat contractant si, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent l’aliénation, ces actions, droits ou participations similaires tirent directement ou indirectement plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers (immeubles) situés dans cet autre Etat contractant »
« 3. Les gains provenant de l'aliénation de tous biens autres que ceux qui sont mentionnés aux paragraphes 1 et 2 ne sont imposables que dans l'Etat contractant dont le cédant est un résident. »
Le second alinéa du paragraphe 1 résulte de l’application combinée de l’article 13 de la convention et de l’article 9, paragraphes 4 et 5, de la Convention multilatérale ; selon la version consolidée, il prend effet pour les périodes d’imposition commençant à compter du 1er janvier 2024. Texte publié par impots.gouv.fr.
Le test de la prépondérance immobilière
Pour des titres, le second alinéa du paragraphe 1 s’applique si :
- 1Nature des titresActions ou droits similaires, y compris dans une société de personnes, une fiducie ou un trust.
- 2SeuilPlus de 50 pour cent de la valeur tirée, directement ou indirectement, d’immeubles situés dans l’autre État.
- 3PériodeLe seuil s’apprécie à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent la vente.
Un résident de Finlande qui vend des actions d’une société française ordinaire n’est en principe imposable qu’en Finlande. En revanche, des parts de société détenant surtout de l’immobilier en France relèvent désormais de la France. Les règles de 1970, complétées par la Convention multilatérale, restent applicables tant que la convention de 2023 n’est pas entrée en vigueur : le calendrier d’une cession se vérifie avec soin.
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Les autres sujets de la convention
Questions fréquentes
Résident de Finlande, je vends des actions d’une société française : où suis-je imposé ?
Seulement en Finlande, sauf si la société tire plus de 50 pour cent de sa valeur d’immeubles situés en France à un moment des 365 jours précédant la vente (article 13, paragraphes 1 et 3).
Un résident de France qui vend un chalet en Finlande paie-t-il l’impôt en France ?
Le gain est imposable en Finlande ; la France l’exonère, mais peut calculer l’impôt sur les autres revenus au taux correspondant au revenu global (article 23, paragraphe 1, a et c).
La nouvelle convention signée en 2023 change-t-elle ces règles ?
Pas pour l’instant. La convention signée le 4 avril 2023 n’est pas entrée en vigueur : c’est la convention du 11 septembre 1970, modifiée par la Convention multilatérale, qui s’applique.
Source : Convention signée à Helsinki le 11 septembre 1970, modifiée par la Convention multilatérale signée le 7 juin 2017 — Version consolidée de la convention avec la Finlande modifiée par la convention multilatérale – Impôts sur le revenu et la fortune; Convention avec la Finlande signée le 04/04/2023 – Non entrée en vigueur (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er mars 1972, modifiée par la Convention multilatérale. Une nouvelle convention a été signée à Helsinki le 4 avril 2023 : elle n’est pas encore entrée en vigueur et ne s’applique donc pas.. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
