Vente d’un bien ou de titres entre la France et l’Égypte : qui impose la plus-value ? L’article 13
La plus-value sur un immeuble est imposable dans le pays où il se trouve, tout comme celle sur des titres de sociétés à prépondérance immobilière. Les autres gains, notamment sur des actions ordinaires, ne sont imposables que dans le pays de résidence du vendeur.
- Les gains tirés de la vente d’un bien immobilier sont imposables dans le pays où il est situé (article 13, paragraphe 1).
- Les gains sur des actions ou participations qui tirent plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés dans un pays, à tout moment au cours des 365 jours précédant la vente, sont imposables dans ce pays (article 13, paragraphe 1).
- Les biens d’un établissement stable ou d’une base fixe sont imposables dans le pays où ils se trouvent (article 13, paragraphe 2).
- Tous les autres gains ne sont imposables que dans le pays de résidence du cédant (article 13, paragraphe 4).
Qui impose la plus-value ?
Le texte de la convention
« Les gains qu’un résident d’un Etat contractant tire de l’aliénation d’actions ou de droits ou participations similaires, tels que des droits ou participations dans une société de personnes, une fiducie (ou un trust), sont imposables dans l’autre Etat contractant si, à tout moment au cours des 365 jours qui précédent l’aliénation, ces actions, droits ou participations similaires tirent directement ou indirectement plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers (immeubles) situés dans cet autre Etat contractant »
« Les gains provenant de l'aliénation de tous biens autres que ceux qui sont visés aux paragraphes 1, 2 et 3 ne sont imposables que dans l’Etat dont le cédant est un résident. »
Article 13 rédigé par l’article 8 de l’avenant du 1er mai 1999 ; second alinéa du paragraphe 1 issu de l’article 9 (paragraphes 4 et 5) de la Convention multilatérale. Texte publié par impots.gouv.fr.
La plus-value immobilière d’un résident de France
Pour un immeuble situé en Égypte et vendu par un résident de France :
- 1Imposition égyptienneL’Égypte peut imposer le gain (article 13, paragraphe 1).
- 2Déclaration en FranceLe gain est pris en compte pour le calcul de l’impôt français (article 24, paragraphe 2, a).
- 3Crédit d’impôtLa France accorde un crédit égal à l’impôt payé en Égypte, sans excéder l’impôt français correspondant (article 24, paragraphe 2, a, ii).
La convention ne prévoit pas de règle propre aux participations importantes dans une société ordinaire : hors prépondérance immobilière et établissement stable, le gain n’est imposable que dans le pays de résidence du vendeur. La date de la cession au regard du changement de résidence et la composition de l’actif des sociétés sur les 365 jours précédents sont donc à vérifier avant toute vente.
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Les autres sujets de la convention
Questions fréquentes
Je vis en Égypte et je vends des actions d’une société française : qui impose ?
Si la société n’est pas à prépondérance immobilière et que les titres ne relèvent pas d’un établissement stable, le gain n’est imposable qu’en Égypte (article 13, paragraphe 4).
Comment la France traite-t-elle la vente d’un immeuble égyptien par un résident de France ?
Elle prend le gain en compte et accorde un crédit égal à l’impôt payé en Égypte, plafonné à l’impôt français correspondant (article 24, paragraphe 2, a, ii).
Qu’est-ce qu’une société à prépondérance immobilière ici ?
Une société dont les titres tirent, directement ou indirectement, plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés dans un pays, à tout moment au cours des 365 jours précédant la vente (article 13, paragraphe 1).
Source : Convention signée à Paris le 19 juin 1980 (avec un protocole), modifiée par l’avenant signé au Caire le 1er mai 1999 et par la Convention multilatérale signée par la France et l’Égypte le 7 juin 2017 — Version consolidée de la convention avec l'Egypte modifiée par la convention multilatérale (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er octobre 1982 ; avenant entré en vigueur le 1er juin 2004 ; Convention multilatérale entrée en vigueur le 1er janvier 2019 pour la France et le 1er janvier 2021 pour l’Égypte. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
