Vente d’un bien ou de titres entre France et Belgique : qui impose la plus-value ? Articles 3 et 18 de la convention
La convention franco-belge ne comporte pas d’article propre aux gains en capital. La vente d’un immeuble suit la règle des revenus immobiliers : seul le pays du bien impose. Les autres gains, dont ceux sur des actions, relèvent de l’article 18 et ne sont imposables que dans le pays de résidence du vendeur.
- Les bénéfices résultant de l’aliénation de biens immobiliers ne sont imposables que dans l’État où ces biens sont situés (article 3, paragraphes 1 et 4).
- La cession de biens investis dans un établissement stable entre dans les bénéfices de cet établissement, imposables dans l’État où il est situé (article 4, paragraphe 1, et article 5, paragraphe 1).
- Faute de disposition particulière, les gains sur titres d’un résident de l’un des deux pays ne sont imposables que dans ce pays (article 18).
- Le protocole final (point 2) permet à la France de considérer comme des biens immobiliers, au sens de l’article 3, les droits sociaux de sociétés dont l’unique objet est la construction, l’acquisition ou la gestion d’immeubles divisés par fractions attribuées aux associés.
Qui impose votre plus-value ?
La convention ne contient pas de règle générale sur les sociétés à prépondérance immobilière : seul le cas du point 2 du protocole final est prévu. Ce point est rédigé en référence à l’article 15 sur les dividendes ; sa portée pour une plus-value s’apprécie au cas par cas.
Le texte de la convention
« Les dispositions des paragraphes 1 à 3 s’appliquent aux revenus procurés par l’exploitation directe, par la location ou l’affermage, ainsi que par toute autre forme d’exploitation de biens immobiliers, y compris les revenus provenant des entreprises agricoles ou forestières. Elles s’appliquent également aux bénéfices résultant de l’aliénation de biens immobiliers. »
« Dans la mesure où les articles précédents de la présente Convention n’en disposent pas autrement, les revenus des résidents de l’un des Etats contractants ne sont imposables que dans cet Etat. »
« L’article 15, paragraphe 1, ne s’oppose pas à ce que la France, conformément aux dispositions de sa loi interne, considère comme des biens immobiliers, au sens de l’article 3 de la Convention, les droits sociaux possédés par les associés ou actionnaires des sociétés qui ont, en fait, pour unique objet, soit la construction ou l’acquisition d’immeubles ou de groupes d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées à leurs membres en propriété ou en jouissance, soit la gestion de ces immeubles ou groupes d’immeubles ainsi divisés. »
Texte publié par impots.gouv.fr.
Quel article pour quelle cession ?
Sans article dédié aux gains en capital, la règle dépend du bien vendu :
- 1ImmeublePays où il est situé, seul (article 3, paragraphe 4).
- 2Actif d’un établissement stablePays de l’établissement (article 4, paragraphe 1, et article 5, paragraphe 1).
- 3Brevets, marques et droits analoguesPays de résidence du cédant, sauf établissement stable ou installation fixe intervenant dans l’autre pays (article 8, paragraphe 1).
- 4Actions et autres titresPays de résidence du cédant (article 18).
Ce qu’ont jugé les tribunaux
Plus-value immobilière d'un couple belge : la veuve ne peut pas être désignée seule redevable des prélèvements sociaux dus sur la part de son époux décédé
Lire la décision →Actions cédées en Belgique par un résident français : l'acte daté du 29 décembre 2012 transmis par le fisc belge fixe l'année d'imposition de la plus-value, faute de produire l'exemplaire prétendument daté de 2013
Lire la décision →Résidente belge cédant une part en nue-propriété d'une SCI propriétaire de terres en France : la plus-value est imposable en France au titre de l'article 244 bis A et de la convention franco-belge
Lire la décision →Pour un immeuble, le lieu de situation tranche, quelle que soit la résidence du vendeur. Pour des actions, c’est la résidence du vendeur qui désigne le pays qui peut imposer : un changement de résidence entre les deux pays avant une cession de titres modifie donc la répartition prévue par la convention, sous réserve des règles internes de chaque pays. Ce calendrier, comme la qualification des parts de sociétés immobilières, se prépare avant toute opération.
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Questions fréquentes
La plus-value sur un appartement belge vendu par un résident de France est-elle imposée en France ?
Non au regard de la convention : elle n’est imposable qu’en Belgique (article 3, paragraphes 1 et 4). La France l’exonère, en pouvant en tenir compte pour le taux (article 19, B, paragraphes 2 et 3).
Où est imposée la plus-value sur des actions ?
La convention n’a pas d’article propre : l’article 18 s’applique et le gain n’est imposable que dans le pays de résidence du vendeur.
Les parts d’une société immobilière sont-elles traitées comme des titres ?
La convention ne prévoit qu’un cas particulier : le point 2 du protocole final permet à la France de considérer comme des immeubles les droits sociaux de sociétés dont l’unique objet est la construction, l’acquisition ou la gestion d’immeubles divisés par fractions attribuées aux associés.
Source : Convention du 10 mars 1964, modifiée par les avenants du 15 février 1971, du 8 février 1999, du 12 décembre 2008 et du 7 juillet 2009, et par la Convention multilatérale signée le 7 juin 2017 — Version consolidée de la convention avec la Belgique modifiée par la convention multilatérale (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur (convention de 1964 modifiée). La nouvelle convention signée le 9 novembre 2021 n’est pas entrée en vigueur selon impots.gouv.fr et ne s’applique pas.. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
