Aucune commune de France ne compte autant de foyers soumis à l’impôt sur la fortune immobilière que le 16e arrondissement de Paris : 10 159 en 2025, qui paient en moyenne 15 543 euros d’IFI chacun. Plus d’un foyer sur huit y est assujetti, avec un patrimoine immobilier taxable moyen d’environ 3 millions d’euros. Mais l’immobilier n’est souvent que la partie visible. Derrière les façades de Passy et d’Auteuil, il y a des entreprises, des holdings, des titres non cotés. Et pour beaucoup de ces familles, l’année 2027 tombe au pire moment : celui où elles envisagent de vendre.
Une cession se prépare avant la signature, pas après. Parlons-en en toute discrétion. Réservez un échange confidentiel de 30 minutes avec Alexis Sagnier : vous repartez avec les points d’attention de votre dossier.
Le 16e en chiffres
- 10 159 foyers redevables de l’IFI en 2025, le premier rang national en nombre ;
- un IFI moyen de 15 543 euros par foyer redevable ;
- 13,5 % des foyers fiscaux soumis à l’IFI en 2024, et un patrimoine immobilier taxable moyen de 3 millions d’euros ;
- à titre de comparaison, Paris compte au total 43 797 redevables : près d’un sur quatre vit dans le 16e.
Ces chiffres, issus des statistiques de la DGFiP, ne mesurent que l’immobilier. Les titres de société, les portefeuilles et l’assurance-vie n’y figurent pas. Les plus grandes fortunes de l’arrondissement sont donc, pour l’essentiel, absentes des statistiques publiques. Elles n’en sont pas moins réelles, et ce sont elles que plusieurs programmes pour 2027 regardent (voir la carte de l’IFI).
Qui vit dans le 16e
Passy, Auteuil, la Muette, la Porte Dauphine : le 16e est le quartier historique des familles d’entrepreneurs, de dirigeants de grands groupes, d’avocats d’affaires, de banquiers, de médecins installés. C’est aussi l’un des arrondissements où vivent le plus de familles internationales, de retour d’expatriation ou en partance.
Le patrimoine type mêle trois couches : un grand appartement familial, parfois une maison à Auteuil, souvent plusieurs millions d’euros ; un patrimoine professionnel (une société, une holding, des titres de dirigeant) qui pèse plus lourd que tout le reste ; et un patrimoine financier construit au fil des années. Ces familles sont entourées : notaire, avocat fiscaliste, expert-comptable, banque privée. Mais chacun travaille sur son morceau.
Pourquoi 2027 change le calendrier d’une cession
La fiscalité de la vente d’une entreprise a déjà bougé. Depuis 2026, les prélèvements sociaux sur les plus-values de titres sont passés à 18,6 %, ce qui porte la flat tax à 31,4 %. La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus s’y ajoute, et la contribution différentielle, qui garantit un taux minimal d’imposition de 20 % sur les très hauts revenus, a été prorogée par la loi de finances pour 2026. Sur une grosse plus-value, l’impôt total approche désormais 39 %.
Plusieurs programmes pour 2027 vont plus loin : retour d’un impôt sur la fortune sur les actifs financiers, impôt plancher sur les très hauts patrimoines, fin de certains régimes de transmission (voir ce que prévoient les programmes et la taxe Zucman). Pour un dirigeant qui envisage de céder en 2027 ou 2028, la question n’est plus seulement le prix de vente. C’est ce qui restera vraiment à la famille, et dans quel pays (voir faut-il quitter la France avant 2027 ?).
Un cas concret : donner avant de vendre
Situation. Laurent, 55 ans, vit à Passy avec sa femme et leurs deux enfants majeurs. Il détient, avec elle, une société de conseil qu’un groupe propose de racheter 8 millions d’euros en 2027. Les titres avaient coûté 100 000 euros à la création. Le couple souhaite de toute façon aider ses enfants à hauteur de 3,2 millions d’euros.
Problème. S’il vend d’abord et donne ensuite, Laurent paie l’impôt sur une plus-value de 7,9 millions d’euros, soit environ 3,05 millions d’euros avec les prélèvements sociaux et le taux minimal de 20 %. Puis la donation de 3,2 millions d’euros en espèces coûte environ 612 000 euros de droits. Au total : environ 3,66 millions d’euros.
Stratégie. Inverser l’ordre. Le couple donne d’abord 40 % des titres à ses deux enfants, devant notaire, bien avant la signature de la cession. Pour les enfants, le prix d’acquisition des titres reçus devient leur valeur au jour de la donation (article 150-0 D du CGI). Quand la société est vendue quelques mois plus tard au même prix, la plus-value sur ces titres est nulle. Les droits de donation, eux, sont les mêmes : quatre transmissions de 800 000 euros, après l’abattement de 100 000 euros de l’article 779 du CGI.
Résultat. L’impôt sur la plus-value tombe à environ 1,83 million d’euros, sur les 60 % de titres conservés. Les droits de donation restent d’environ 612 000 euros. Le coût total passe d’environ 3,66 millions à environ 2,44 millions d’euros : environ 1,22 million d’euros d’économie, et les enfants reçoivent exactement la même chose. Ce montage, connu sous le nom de donation-cession, ne fonctionne que si la donation est réelle, définitive et faite avant que la vente soit acquise : c’est tout l’intérêt de s’y prendre tôt.
Et si la famille envisage de partir
Certains dirigeants du 16e se posent une autre question : vendre en France, ou vendre après s’être installé ailleurs ? Le départ avant la cession déclenche l’exit tax sur les plus-values latentes dès qu’elles dépassent 800 000 euros (article 167 bis du CGI). Une expatriation improvisée à six mois d’une vente coûte presque toujours plus cher qu’elle ne rapporte (voir exit tax, combien coûte un départ raté et préparer un départ sans partir). Préparée deux ou trois ans à l’avance, elle peut au contraire s’intégrer à la stratégie.
Comment Balmont Conseil intervient
Vous avez déjà un avocat pour la cession, un notaire, un expert-comptable. Nous travaillons avec eux. Notre rôle est de regarder l’ensemble : le calendrier de la vente, la famille, le réinvestissement, la retraite, et ce que chaque option (rester, transmettre, partir) laisse réellement à vos enfants. Nous chiffrons chaque scénario pour que vous décidiez en connaissance de cause.
Le premier échange dure 30 minutes. Il est confidentiel, et il a lieu avant que les décisions ne soient figées, c’est-à-dire au moment où il est le plus utile (voir préparer mon rendez-vous).
À lire aussi
- La France qui peut partir : zones riches, foyers fortunés et expatriation
- Gestion de patrimoine à Saint-Cloud
- Gestion de patrimoine à Saint-Germain-en-Laye
- Gestion de patrimoine à Versailles
- Neuilly, Le Vésinet, Saint-Nom : cession et mobilité
- Combien de millionnaires ont quitté la France en 2025 ?
- S’installer en Suisse : forfait fiscal ou emploi
Vous avez construit votre entreprise. Faites en sorte que votre famille en profite vraiment. Réservez un échange confidentiel de 30 minutes avec Alexis Sagnier : vous repartez avec les points d’attention de votre dossier.
Sources : DGFiP, statistiques IFI par commune 2024 et 2025 (classements MoneyVox et Observatoire des inégalités) ; loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 ; Code général des impôts, articles 150-0 D, 167 bis, 223 sexies et 779.
