Un résident fiscal français qui vend un bien immobilier à l’étranger doit en principe déclarer la plus-value en France, sauf si la convention fiscale du pays l’exonère en France. Sans convention, la plus-value est imposée comme si le bien était en France : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements. Situation au 31 octobre 2026.
La plus-value sur un bien à l’étranger est-elle imposée en France ?
Oui, dès que vous avez votre domicile fiscal en France. Vous êtes imposé en France sur l’ensemble de vos revenus, y compris sur les gains réalisés à l’étranger (article 4 A du Code général des impôts). Une plus-value sur un appartement à Marrakech, à Lisbonne ou à Maurice doit donc être examinée au regard de votre déclaration française.
La règle dépend ensuite de la convention fiscale entre la France et le pays où se trouve le bien :
- Sans convention : vous êtes imposable aux mêmes impôts et taxes que si le bien était situé en France (impots.gouv.fr).
- Avec convention : la plus-value est en principe imposable dans l’État où se trouve l’immeuble. La convention peut aussi prévoir une imposition en France, en plus de celle du pays de situation.
- Convention qui exonère en France : aucune déclaration n’est nécessaire.
Lisez la convention de votre pays avant de vendre. Nous détaillons deux cas courants dans la convention fiscale France-Maroc et la convention fiscale France-Maurice.
Dans quel ordre faire les démarches ?
| Moment | Ce qu’il faut faire |
|---|---|
| Avant la signature | Lire la convention fiscale du pays, vérifier si la plus-value est exonérée en France, calculer l’impôt à provisionner |
| Dans le mois qui suit la vente | Déposer le formulaire 2048-IMM auprès du service départemental de l’enregistrement |
| Au printemps suivant | Reporter la plus-value dans la déclaration de revenus : formulaire 2047 (case 3) et ligne 3VZ de la 2042 |
Quelle déclaration faut-il déposer, et dans quel délai ?
Si la plus-value n’est pas exonérée en France, vous déposez le formulaire 2048-IMM. Le délai est court : dans le mois qui suit la cession. Il se dépose auprès du service départemental de l’enregistrement dont vous dépendez. Vous le trouvez depuis la rubrique « Contact et RDV » de votre espace sur impots.gouv.fr.
Ensuite, la plus-value figure aussi dans votre déclaration de revenus : le formulaire 2047 (case 3, gains imposables en France) et la ligne 3VZ de la déclaration 2042 (impots.gouv.fr, page mise à jour le 21 août 2026). Retenez les deux temps : la déclaration spécifique dans le mois, puis la déclaration de revenus au printemps suivant.
Comment la plus-value est-elle calculée ?
Quand le droit français s’applique, le calcul est celui d’une plus-value immobilière ordinaire (service-public.fr, fiche F10864, vérifiée le 15 avril 2026). Le gain est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, majoré de frais.
- Frais d’acquisition : 7,5 % du prix d’achat, au forfait, à la place des frais réels.
- Travaux : 15 % du prix d’achat au forfait si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, à la place des factures.
- Taux : 19 % d’impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention.
- Taxe sur les plus-values élevées : de 2 % à 6 % lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Quels abattements pour durée de détention ?
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | exonération totale | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | exonération totale | exonération totale |
Après 22 ans, l’impôt sur le revenu disparaît ; après 30 ans, les prélèvements sociaux aussi.
Combien d’impôt selon la durée de détention ?
Pour une plus-value de 40 000 € calculée après les forfaits de frais et de travaux, l’impôt baisse nettement avec le temps. Calcul à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, sans taxe sur les plus-values élevées (la plus-value imposable reste sous 50 000 €) :
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | Total |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 7 600,00 € | 6 880,00 € | 14 480,00 € |
| 10 ans | 5 320,00 € | 6 312,40 € | 11 632,40 € |
| 15 ans | 3 040,00 € | 5 744,80 € | 8 784,80 € |
| 20 ans | 760,00 € | 5 177,20 € | 5 937,20 € |
| 22 ans | 0,00 € | 4 953,60 € | 4 953,60 € |
| 23 ans | 0,00 € | 4 334,40 € | 4 334,40 € |
| 25 ans | 0,00 € | 3 096,00 € | 3 096,00 € |
Passer de 5 à 15 ans de détention réduit l’impôt de 5 695,20 €.
Quand la plus-value est-elle exonérée ?
Quand le régime français s’applique, il prévoit des exonérations (service-public.fr, fiche F10864) :
- la vente de la résidence principale : exonération totale ;
- la première cession d’un autre logement, si le prix sert à acheter ou construire sa résidence principale dans un délai de 2 ans, sous conditions et une seule fois ;
- la vente d’un bien à 15 000 € ou moins ;
- la vente par un retraité, une personne invalide ou une personne entrée en Ehpad dont les revenus restent sous un plafond de revenu fiscal de référence.
Si votre cas relève de l’une de ces situations, faites-le confirmer pour un bien situé à l’étranger avant de signer : la convention du pays peut modifier l’analyse.
Peut-on récupérer l’impôt payé à l’étranger ?
Souvent, oui, sous forme de crédit d’impôt. La plus-value taxée dans le pays où se trouve le bien peut donner droit en France à un crédit d’impôt. Son montant dépend de la convention : il est égal à l’impôt français sur la plus-value, ou à l’impôt étranger, sans jamais dépasser l’impôt français. Vous ne payez donc pas deux fois le même impôt. En pratique, le total se rapproche du plus élevé des deux impôts, selon la convention. Pour une procédure de dernier recours en cas de double imposition, voir la procédure amiable.
Et si le bien est détenu par une société ?
Si vous vendez des parts de société à prépondérance immobilière, et non le bien lui-même, la déclaration à déposer dans le mois est le formulaire 2048-M, au lieu du 2048-IMM (impots.gouv.fr). Pour les sociétés civiles et les non-résidents, voir aussi SCI et non-résident : IR ou IS, plus-value à la sortie.
Et l’impôt sur la fortune immobilière ?
Tant que vous détenez le bien, il peut entrer dans l’assiette de l’IFI s’il dépasse les seuils : voir IFI sur une maison à l’étranger. Après la vente, le prix encaissé devient une liquidité. Pour le régime général de la plus-value en France, voir plus-value immobilière : abattements et exonération.
Que change le départ de France ?
Si vous quittez la France avant la vente, vous devenez non-résident. Un non-résident est imposé dans les mêmes conditions qu’un résident français pour la plus-value immobilière (service-public.fr), sous réserve des conventions. Pour la situation inverse, un bien situé en France vendu depuis l’étranger, voir vendre un bien en France quand on est non-résident.
Cas concret : un bien vendu après 15 ans, sans convention
Situation. Un résident fiscal français a acheté en 2011 un appartement à l’étranger 200 000 €, dans un pays sans convention fiscale avec la France. Il le vend 290 000 € après 15 ans de détention. Les montants sont exprimés en euros.
Problème. Il pense que la vente se règle sur place et ne déclare rien en France.
Stratégie. Il applique le régime français : prix d’achat majoré de 15 000 € de frais forfaitaires (7,5 %) et de 30 000 € de travaux forfaitaires (15 %), soit 245 000 €. Il dépose le 2048-IMM dans le mois, puis déclare la plus-value en 2047 et 3VZ.
Résultat. La plus-value brute est de 45 000 € (290 000 € moins 245 000 €). Après 15 ans, l’abattement est de 60 % pour l’impôt sur le revenu et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux. Base d’impôt : 18 000 €, soit 3 420 € à 19 %. Base sociale : 37 575 €, soit 6 462,90 € à 17,2 %. Au total, 9 882,90 € d’impôts, soit environ 22 % de la plus-value. La plus-value étant inférieure à 50 000 €, la taxe sur les plus-values élevées ne s’applique pas. Le profil est fictif. S’il avait attendu 22 ans, l’impôt sur le revenu aurait disparu.
Cas concret : une maison vendue après 23 ans
Situation. Une résidente fiscale française de 61 ans a acheté en 2003 une maison à l’étranger pour 150 000 €, dans un pays sans convention avec la France. Elle la vend 330 000 € en 2026, après 23 ans de détention.
Problème. La plus-value paraît importante. Elle craint un impôt à cinq chiffres.
Stratégie. Elle applique le régime français et les forfaits : 11 250 € de frais d’acquisition (7,5 %) et 22 500 € de travaux (15 %, bien détenu depuis plus de 5 ans). Prix d’acquisition retenu : 183 750 €.
Résultat. La plus-value brute est de 146 250 € (330 000 € moins 183 750 €). Après 23 ans, l’impôt sur le revenu est éteint : abattement de 100 %. L’abattement pour les prélèvements sociaux est de 37 % (26,4 % pour les années 6 à 21, 1,6 % pour la 22e, 9 % pour la 23e). Base sociale : 92 137,50 €, soit 15 847,65 € à 17,2 %. L’impôt représente environ 10,8 % de la plus-value. La taxe sur les plus-values élevées ne s’applique pas, puisque la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu est nulle. Le profil est fictif.
Quelles erreurs éviter avant de vendre ?
- Croire que l’impôt payé sur place suffit. Un résident fiscal français déclare en France, sauf exonération prévue par la convention.
- Oublier le délai d’un mois du formulaire 2048-IMM, qui court à partir de la cession.
- Ne pas lire la convention avant de signer : elle décide de l’État qui taxe, et du crédit d’impôt.
- Calculer sur les mauvaises bases. Les forfaits de 7,5 % et de 15 % s’appliquent au prix d’achat, pas au prix de vente.
- Vendre un an trop tôt. Les abattements montent chaque année à partir de la 6e année de détention.
- Utiliser le mauvais formulaire quand le bien est détenu par une société : c’est le 2048-M pour des parts à prépondérance immobilière.
- Oublier la seconde étape. Le 2048-IMM ne remplace pas la déclaration de revenus du printemps suivant.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, prépare la vente d’un bien à l’étranger avec les propriétaires : lecture de la convention applicable, calcul de la plus-value, calendrier des déclarations, choix du placement du prix de vente. Nous intervenons avant la signature, quand les décisions sont encore ouvertes. Pour en parler, prenez rendez-vous avec le cabinet.
Questions fréquentes sur la vente d’un bien immobilier à l’étranger
Faut-il déclarer en France la vente d’un bien à l’étranger ?
Oui, si vous êtes résident fiscal français et que la plus-value n’est pas exonérée en France par la convention. Le formulaire 2048-IMM se dépose dans le mois qui suit la vente.
Quel taux s’applique à la plus-value immobilière ?
19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention, lorsque le droit français s’applique (service-public.fr, fiche F10864).
Puis-je déduire l’impôt payé à l’étranger ?
Souvent, par un crédit d’impôt prévu par la convention : il est égal à l’impôt français sur le gain ou à l’impôt étranger, sans dépasser l’impôt français.
Après combien d’années la plus-value n’est-elle plus imposée ?
Après 22 ans de détention, l’impôt sur le revenu disparaît ; après 30 ans, les prélèvements sociaux aussi.
Où dépose-t-on le formulaire 2048-IMM ?
Auprès du service départemental de l’enregistrement dont vous dépendez, que vous trouvez dans la rubrique « Contact et RDV » de votre espace sur impots.gouv.fr.
La vente de ma résidence principale à l’étranger est-elle exonérée ?
Le régime français exonère totalement la vente de la résidence principale (service-public.fr). Quand le droit français s’applique à un bien situé à l’étranger, il s’applique comme pour un bien situé en France. Vérifiez toutefois la convention du pays avant la vente.
Quel formulaire utiliser si je vends des parts de société immobilière ?
Le formulaire 2048-M, pour des parts de sociétés à prépondérance immobilière, dans le mois qui suit la cession. Le 2048-IMM concerne la vente d’un immeuble.
Un non-résident est-il imposé comme un résident ?
Oui, dans les mêmes conditions que les résidents français pour la plus-value immobilière, sous réserve des conventions fiscales (service-public.fr).
Sources : « Je vends un bien immobilier à l’étranger » (impots.gouv.fr, mise à jour du 21 août 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Je vends un bien immobilier à l’étranger. La plus-value est-elle imposable en France » (impots.gouv.fr, consultée le 31 octobre 2026) ; « Déclaration en France en cas de vente d’un bien immobilier à l’étranger » (impots.gouv.fr, 21 août 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Impôt sur le revenu – Plus-value immobilière » (service-public.gouv.fr, fiche F10864 vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026). Calculs : Python.
