Au 31 octobre 2026, vendre une maison héritée peut donner lieu à un impôt sur la plus-value, calculée entre le prix de vente et la valeur retenue pour les droits de succession, et non le prix payé par le défunt. Le taux est de 19 % d’impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. Cette durée court depuis le décès.
Beaucoup d’héritiers se trompent de point de départ : certains croient payer sur toute la valorisation depuis l’achat de leurs parents, d’autres pensent qu’un héritage ne se taxe jamais. Les deux ont tort. Voici la règle exacte, les chiffres et deux cas calculés.
Comment se calcule la plus-value sur une maison héritée ?
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Pour un bien reçu par succession ou donation, service-public précise que le prix d’acquisition est la valeur retenue pour le calcul des droits. Le prix que votre mère ou votre père avait payé, il y a trente ans, ne compte pas. C’est la valeur du bien au jour du décès, telle que déclarée dans la succession, qui sert de point de départ.
Le BOFiP (la doctrine fiscale) ajoute un détail : cette valeur est diminuée de l’abattement de 20 % de l’article 764 bis du CGI lorsqu’il a joué, c’est-à-dire lorsque la maison était la résidence principale du défunt et occupée, au jour du décès, par son conjoint, son partenaire de Pacs ou ses enfants (mineurs ou protégés). Un conseil : conservez le détail de la déclaration de succession et l’attestation immobilière, qui fixent cette valeur. Les règles générales de la plus-value sont sur plus-value immobilière : abattements et exonérations.
Quels frais et travaux peut-on ajouter au prix d’acquisition ?
- Frais d’acquisition, pour leur montant réel. Pour un bien reçu à titre gratuit, le BOFiP retient les frais d’acte et de déclaration (dont les honoraires du notaire) et les droits de mutation payés, à proportion de la valeur du bien dans la succession. Le forfait de 7,5 % prévu pour un achat n’est pas applicable à un bien reçu par succession.
- Travaux. Soit leur montant réel justifié par des factures d’entreprise, soit un forfait de 15 % du prix d’acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Le choix entre factures et forfait se fait au cas par cas. Si vous avez payé une toiture ou une isolation 40 000 € sur une maison déclarée 200 000 €, les factures (40 000 €) valent mieux que le forfait (30 000 €). Si vous n’avez rien gardé, le forfait de 15 % s’applique d’office après 5 ans, sans justificatif.
Depuis quand compte la durée de détention d’un bien hérité ?
Pour un bien reçu par décès, la durée de détention commence à la date d’ouverture de la succession, c’est-à-dire au jour du décès (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20). Pour un bien reçu par donation, elle commence à la date de l’acte. Les années pendant lesquelles le défunt possédait la maison ne s’ajoutent pas. C’est la différence principale avec un bien que vous auriez acheté vous-même.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,6 % |
| 23e à 30e année | Exonération | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Exonération complète d’impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une maison héritée depuis moins de 6 ans n’a donc aucun abattement : toute la plus-value est taxée.
Quels sont les taux d’imposition de la plus-value ?
19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, appliqués à la plus-value après abattements, soit 36,2 % au total sans abattement. Le taux de 17,2 % reste en vigueur pour les plus-values immobilières en 2026 : la hausse de la CSG de 2026 ne l’a pas modifié. Le notaire établit la déclaration, calcule l’impôt et le règle au moment de la vente. Vous reportez ensuite le montant sur votre déclaration de revenus.
La surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €
Quand la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’ajoute (article 1609 nonies G du CGI). Le taux dépend du montant total, dès le premier euro :
| Plus-value imposable | Taux de la taxe |
|---|---|
| 50 001 à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 à 250 000 € | 5 % |
| Plus de 250 000 € | 6 % |
Dans les 10 000 € qui suivent chaque seuil, un lissage réduit la taxe pour éviter un effet de marche.
Le seuil de 50 000 € se juge après abattement pour durée de détention, et pour chaque héritier selon sa part. Pour 70 000 € de plus-value imposable, la taxe est de 1 400 € (2 %). Le détail est sur la page surtaxe sur les plus-values immobilières au-delà de 50 000 €.
Que se passe-t-il si la valeur déclarée à la succession était trop basse ?
La valeur déclarée à la succession devient votre prix d’acquisition. Une valeur basse réduit les droits de succession le jour de l’héritage, mais elle gonfle la plus-value le jour de la vente. Ce que vous économisez en droits à l’ouverture de la succession, vous le retrouvez en impôt à la revente.
Avant de vendre, comparez le prix de vente à la valeur de la déclaration de succession : plus l’écart est grand, plus la plus-value est lourde. Le deuxième cas ci-dessous chiffre cet effet.
Peut-on vendre une maison héritée sans payer d’impôt ?
Dans quatre situations, l’impôt est nul ou réduit :
- La maison est votre résidence principale au jour de la vente. L’exonération exige que le logement soit la résidence principale du vendeur à cette date (BOFiP). Une maison vide, ou occupée gratuitement par un proche, n’en bénéficie pas. Les règles sont sur résidence principale vendue : délai et dépendances.
- La détention est assez longue. Après 22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- La plus-value est faible ou nulle. Si le bien est vendu à peu près à sa valeur de succession, l’impôt est nul. C’est le cas fréquent d’une vente rapide.
- Le prix de vente est de 15 000 € ou moins. Service-public liste cette exonération parmi les cas prévus.
Si la maison n’était pas votre résidence, la première cession d’un logement autre que la résidence principale peut aussi être exonérée, à condition de réinvestir le prix dans l’achat ou la construction de votre résidence principale dans un délai de 2 ans, et de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale pendant les 4 années précédentes. Voir première cession et remploi sous 24 mois. Si la vente dégage une moins-value, elle n’est en principe pas déductible.
Que change la vente en indivision entre plusieurs héritiers ?
Quand plusieurs héritiers reçoivent la maison, ils deviennent indivisaires et vendent ensemble. La plus-value se calcule pour la maison entière, puis chaque héritier est taxé sur sa quote-part. Le seuil de la surtaxe de 50 000 € s’apprécie lui aussi pour chacun, sur sa part. Deux enfants qui vendent une plus-value de 80 000 € ont chacun 40 000 € : aucun ne paie la surtaxe, alors qu’un héritier unique avec 80 000 € la paierait.
Un désaccord sur le prix ou sur la date bloque la vente, et la durée de détention continue de courir. Les règles de gestion et de sortie sont sur indivision successorale : règles de gestion et sortie.
Cas concret : un frère et une sœur vendent la maison de leur mère
Situation. Mme Lambert décède le 10 mars 2020. Ses deux enfants, Marc et Anne, héritent de sa maison dans le Rhône, déclarée 360 000 € dans la succession. Leur mère l’avait achetée 90 000 € en 1985. Ils la vendent le 15 octobre 2026 pour 410 000 €.
Problème. Marc croit que la plus-value se calcule depuis l’achat de leur mère, soit 320 000 € de plus-value, et craint un impôt très lourd. Anne pense au contraire que « un héritage ne se taxe pas ».
Stratégie. Le notaire retient comme prix d’acquisition la valeur de la succession, 360 000 €, à laquelle s’ajoutent 6 000 € de frais réels rattachés à la maison (hypothèse du cas). La durée de détention commence au décès : au 15 octobre 2026, 6 années sont révolues, ce qui ouvre l’abattement de la première année au-delà de la 5e, soit 6 % pour l’impôt sur le revenu et 1,65 % pour les prélèvements sociaux.
Résultat chiffré. Plus-value brute : 410 000 − 360 000 − 6 000 = 44 000 €. Plus-value imposable à l’impôt sur le revenu : 41 360 €, soit 7 858,40 € d’impôt à 19 %. Base des prélèvements sociaux : 43 274 €, soit 7 443,13 € à 17,2 %. Total : 15 301,53 € pour la fratrie, sans surtaxe puisque la plus-value imposable reste sous 50 000 €. Une vente repoussée au 10 mars 2027, à 7 ans de détention, ferait baisser l’impôt à 14 675,06 €, soit 626,47 € de moins, avant de tenir compte du coût de conservation du bien et du risque de prix.
Deuxième cas : une vente rapide, avec deux valeurs de succession différentes
Situation. Paul, 45 ans, est fils unique. Sa mère décède le 5 juillet 2024. Il vend la maison familiale le 18 septembre 2026 pour 330 000 €. Il a payé 4 000 € de frais réels (hypothèse du cas). La détention est de 2 ans : aucun abattement.
Problème. La valeur déclarée dans la succession change tout. Deux hypothèses : 320 000 €, proche du marché, ou 280 000 €, trop basse.
Résultat chiffré.
| Valeur déclarée à la succession | Plus-value | Impôt à 19 % | Prélèvements sociaux à 17,2 % | Total |
|---|---|---|---|---|
| 320 000 € | 6 000 € | 1 140 € | 1 032 € | 2 172 € |
| 280 000 € | 46 000 € | 8 740 € | 7 912 € | 16 652 € |
L’écart est de 14 480 € à la vente, sans surtaxe puisque la plus-value reste sous 50 000 €. L’économie de droits de succession réalisée à l’époque avec la valeur basse est à comparer à ce montant avant de s’en féliciter. La même maison, vendue au même prix, coûte plus de sept fois plus d’impôt selon la valeur retenue au départ.
Troisième repère, avec surtaxe : une maison déclarée 200 000 €, vendue 340 000 € après 12 ans de détention, avec 8 000 € de frais, donne une plus-value brute de 132 000 €, soit 76 560 € imposables à l’impôt sur le revenu après 42 % d’abattement. L’impôt est de 14 546,40 €, les prélèvements sociaux de 20 081,69 €, et la surtaxe de 1 531,20 € (2 % de 76 560 €), soit 36 159,29 € au total.
Quelles démarches faire, et dans quel ordre ?
- Retrouver la valeur de succession : déclaration de succession, attestation immobilière, évaluation retenue.
- Rassembler les justificatifs : factures de travaux, frais d’acte et de notaire de la succession.
- Demander au notaire de chiffrer l’impôt avant de signer le compromis, pour fixer un prix de vente en connaissance de cause.
- Signer la vente. Le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration et règle l’impôt auprès du service de la publicité foncière.
- Reporter la plus-value dans votre déclaration de revenus de l’année suivante, en ligne si vous avez internet à votre domicile principal. Pour une vente en 2026, la déclaration se fait au printemps 2027.
Quelles erreurs éviter quand on vend un bien hérité ?
- Prendre pour base le prix d’achat du défunt au lieu de la valeur de succession.
- Oublier de conserver la déclaration de succession, l’attestation immobilière et les justificatifs de frais.
- Laisser la maison vide ou la prêter à un proche en pensant à l’exonération de résidence principale.
- Vendre en indivision sans accord sur le prix : voir indivision successorale : règles de gestion et sortie.
- Faire déclarer une valeur très basse pour payer moins de droits, sans mesurer le coût à la revente.
- Vendre juste avant un seuil (6 ans, 22 ans, 30 ans) sans comparer le gain d’une vente décalée.
Pour les droits de succession eux-mêmes, voir droits de succession en ligne directe. Si vous vivez à l’étranger, la règle change : voir hériter d’un bien en France quand on vit à l’étranger.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, accompagne les héritiers qui doivent décider quoi faire d’un bien reçu : vendre, conserver ou le faire entrer dans une stratégie plus large. Nous chiffrons l’impôt avec votre notaire et réfléchissons à l’usage du produit de la vente. Prenez rendez-vous pour faire le point.
FAQ
Faut-il payer un impôt quand on vend une maison héritée ?
Oui, si la vente dégage une plus-value par rapport à la valeur retenue dans la succession, sauf exonération (résidence principale, détention longue). L’impôt est de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements.
Quel est le prix d’acquisition d’un bien hérité ?
C’est la valeur retenue pour le calcul des droits de succession, majorée des frais réels (frais d’acte, honoraires du notaire, droits payés) et des travaux. Le prix payé par le défunt ne compte pas.
Depuis quand compte la durée de détention ?
Depuis l’ouverture de la succession, donc la date du décès. Les années de détention du défunt ne s’ajoutent pas aux vôtres.
Qui déclare la plus-value d’une vente ?
Le notaire calcule la plus-value imposable, établit la déclaration et règle l’impôt lors de la vente. Vous indiquez ensuite le montant dans votre déclaration de revenus.
La vente d’une maison héritée est-elle exonérée si je l’habite ?
Oui, si elle est votre résidence principale au jour de la vente. Une maison inoccupée ou prêtée à un proche n’ouvre pas cette exonération.
Peut-on vendre une maison héritée juste après la succession sans impôt ?
Il n’y a pas d’exonération automatique, mais l’impôt est nul ou très faible si le prix de vente reste proche de la valeur déclarée à la succession, frais compris. Une vente rapide produit rarement une plus-value importante.
La surtaxe de 2 % à 6 % s’applique-t-elle à une maison héritée ?
Oui, si la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Le seuil s’apprécie après abattement et pour chaque héritier selon sa part, ce qui l’écarte souvent en indivision.
Que faire d’une moins-value sur une maison héritée ?
Elle ne donne en principe aucun avantage fiscal : service-public indique qu’une moins-value immobilière n’est déductible que dans des cas exceptionnels.
Sources : « Plus-value immobilière : calcul et déclaration » (service-public.gouv.fr, fiche F10864, vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; article 1609 nonies G du CGI, taxe sur les plus-values immobilières élevées (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026) ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20 (durée de détention : date d’ouverture de la succession ou date de l’acte de donation) (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026) ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 (prix d’acquisition à titre gratuit) et BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 (frais et travaux) (bofip.impots.gouv.fr, consultés le 30 octobre 2026) ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10 (exonération de résidence principale) (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026).
