SCI à l’IR : comment la plus-value de la vente d’un immeuble est imposée aux associés

Quand une SCI soumise à l’impôt sur le revenu vend un immeuble, l’impôt sur la plus-value n’est pas payé par la société au titre de ses bénéfices. Il est établi au nom de chaque associé présent le jour de la vente, au prorata de ses parts. Le régime est celui des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. Le notaire déclare et paie à l’acte.

Cette page traite la vente de l’immeuble. Elle ne traite pas la cession des parts de la SCI, qui relève d’une autre règle.

Qui est imposé, et sur quelle plus-value

L’administration fiscale l’écrit ainsi : la plus-value est calculée selon les dates d’acquisition et de cession du bien par la SCI, puis imposée au nom de chaque associé présent à la cession, « au prorata des parts détenues ». Le régime est identique à celui des particuliers, abattements pour durée de détention compris.

Deux conséquences pratiques :

• Seuls comptent les associés présents à la date de la vente. Celui qui a quitté la SCI avant n’est pas concerné. Celui qui entre peu avant est imposé sur sa quote-part.
• La durée de détention suit les dates de la SCI. Selon la page de l’administration, la plus-value est calculée d’après les dates d’acquisition et de cession du bien par la SCI. Le BOFiP lu sur les abattements ne contient pas de règle propre aux sociétés de personnes : pour un associé entré tardivement dans la société, la règle est à vérifier auprès de l’administration.

Les abattements pour durée de détention

Le décompte se fait par périodes de douze mois, de la date de l’acte d’achat à la date de la vente. Le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-20, version du 18/07/2023) donne deux barèmes.

Les deux assiettes sont différentes. Un immeuble détenu 25 ans par la SCI n’est plus imposé à l’impôt sur le revenu, mais reste soumis aux prélèvements sociaux sur une base abattue.

Le taux : 19 % et 17,2 %

La plus-value imposable est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux sont dus au taux global de 17,2 %, selon la notice 2048-IMM de mai 2026 et la page de l’administration consacrée aux SCI à l’IR.

Ce taux de 17,2 % n’est pas celui de 18,6 % qui s’applique depuis 2026 au cas général des revenus du patrimoine. Pour les plus-values immobilières et les revenus fonciers, la CSG reste à 9,2 %, avec 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 30/06/2026).

Les exonérations : ce qui s’applique, ce qui est exclu

Les exonérations du régime des particuliers s’appliquent en principe aux associés d’une SCI à l’IR, avec deux précisions de l’administration :

• L’exonération réservée aux titulaires de pensions de vieillesse n’est pas applicable.
• L’associé qui occupe gratuitement un logement de la SCI comme résidence principale peut bénéficier de l’exonération de la résidence principale, à hauteur de sa participation.

Les autres conditions de ces exonérations ne sont pas reprises ici. Elles se vérifient avant la vente.

La surtaxe au-delà de 50 000 € : seuil apprécié au niveau de la société

Une taxe supplémentaire sur les plus-values élevées s’applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Pour une société de personnes, le BOFiP (BOI-RFPI-TPVIE-20) précise qu’elle est due par la société et que le seuil s’apprécie au niveau de la société. Il est admis de ne retenir que la quote-part des associés soumis à l’impôt sur le revenu, en excluant celle des associés à l’IS et celle des personnes physiques exonérées au titre de leur résidence principale.

C’est une différence avec l’indivision, où le seuil s’apprécie pour chaque indivisaire. Le détail du barème est dans la page sœur : surtaxe de 2 % à 6 %.

Les moins-values ne s’imputent pas

L’administration précise qu’aucune imputation de moins-values n’est possible. Une moins-value de la SCI ne se compense ni avec des plus-values de même nature, ni avec le revenu global des associés.

Le jour de la vente : notaire, déclaration unique, un mois

Le notaire établit la déclaration (formulaire 2048-IMM, Cerfa 12359 ; la page de l’administration cite « 2048-IMM ou 2048-TAB ») et paie l’impôt. La notice 2026 précise le cadre pour les sociétés relevant des articles 8 à 8 ter du CGI : une seule déclaration est déposée pour tous les associés présents à la date de la cession. Elle indique la nature de l’imposition de chaque quote-part.

Le dépôt est fait au service de la publicité foncière, « dans un délai d’un mois à compter de la date de l’acte », avec le paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux. À défaut de paiement de la taxe sur les plus-values élevées, le dépôt et la formalité sont refusés.

Ne confondez pas cette déclaration avec la déclaration annuelle 2072 de la SCI. Cette dernière concerne les loyers : la fiche de l’administration le dit expressément. Pour distinguer 2072-S et 2072-C, voir la page dédiée.

Après la vente : la case 3VZ

L’impôt a déjà été payé à l’acte. Chaque associé reporte néanmoins sa quote-part imposable dans sa déclaration de revenus en ligne, case 3VZ. Ce report sert au calcul du revenu fiscal de référence.

Une SCI de trois associés vend un immeuble détenu depuis 16 ans : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Une SCI à l’IR compte trois associés, détenant 50 %, 30 % et 20 % des parts. Elle vend un immeuble qu’elle a acheté 16 ans plus tôt. La plus-value brute est de 180 000 €. Les trois associés sont des personnes physiques résidentes, présentes le jour de la vente.

Problème. Savoir ce que la vente coûte à chacun, et si la surtaxe s’applique.

Stratégie. Appliquer les abattements du tableau ci-dessus : de la 6e à la 16e année, soit 11 années. Impôt sur le revenu : 11 × 6 % = 66 % d’abattement. Prélèvements sociaux : 11 × 1,65 % = 18,15 % d’abattement. Puis appliquer 19 % et 17,2 %, et répartir selon les parts. Enfin, tester le seuil de 50 000 € au niveau de la société.

Résultat.

La plus-value imposable de 61 200 € dépasse 50 000 € au niveau de la société. La taxe sur les plus-values élevées s’ajoute : 2 % × 61 200 € = 1 224 €. Le total de la vente passe à 38 193 €.

Profil, montants et durée sont fictifs. Les frais d’acquisition, les travaux et les frais de vente ne sont pas détaillés dans cet exemple ; la plus-value brute de 180 000 € est une donnée de départ. Les chiffres illustrent le calcul et ne présagent pas de votre situation.

Vente d’un immeuble par une SCI à l’IR : ce qui change selon votre cas

• La date d’entrée de chaque associé : seuls les associés présents le jour de la vente sont imposés.
• La durée depuis l’acquisition par la SCI, retenue pour le calcul selon la page de l’administration.
• La répartition des parts, qui détermine la quote-part de chacun.
• La nature de chaque associé : personne physique, ou société, dont l’imposition de la quote-part est différente.
• L’occupation du logement par un associé, à titre gratuit et comme résidence principale.
• La résidence fiscale des associés : pour des associés étrangers, voir la page sur les associés étrangers d’une SCI.
• La nature de l’opération : la cession de parts de la SCI suit une autre règle, non traitée ici.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.