Revenus fonciers au réel : charges déductibles et preuves

Au régime réel, vous déduisez de vos loyers les charges que vous avez effectivement payées au cours de l’année d’imposition. La règle de l’année de paiement est la clé : une facture réglée en janvier de l’année suivante se déduira l’année suivante. Chaque charge doit pouvoir être prouvée : factures, quittances, état de répartition des charges de copropriété.

Cette page liste les charges et dit quoi conserver pour chacune. Elle ne traite ni le déficit foncier, ni la location meublée, ni les sociétés, ni les non-résidents. Les intérêts d’emprunt et les travaux ont chacun leur page.

Quand êtes-vous au réel ?

Le régime réel s’applique si les revenus fonciers bruts de votre foyer dépassent 15 000 €, si votre immeuble est exclu du micro-foncier, ou si vous avez opté. L’option se fait par le dépôt d’une déclaration 2044 et dure trois ans. Le résultat se reporte sur la déclaration 2042 : case 4BA pour un bénéfice, cases 4BB et 4BC pour un déficit.

La page d’impots.gouv.fr « Location vide de meubles » donne une liste d’exemples de charges (le mot employé est « notamment ») : frais d’administration et de gestion, certains travaux, taxes, primes d’assurance, provisions de charges de copropriété, intérêts d’emprunt. La liste n’est pas exhaustive. Les paragraphes qui suivent reprennent ce que la notice de la déclaration 2044 spéciale et la brochure 2026 précisent pour chaque poste.

La règle de base : payée dans l’année, prouvée

La brochure 2026 pose le principe : seules les charges « effectivement payées au cours de l’année » sont déductibles. La notice de la déclaration emploie les mots « acquittées », « payées » ou « versées » pour les travaux, les taxes, les intérêts et les provisions.

Deux conséquences pratiques :

• la date du paiement compte, pas la date de la facture ;
• vous conservez les factures et les états de répartition des charges, à présenter si le service des impôts les demande.

Poste par poste

Le détail des frais de gestion et du forfait de 20 € est dans la page sur ce sujet. Le classement des travaux est dans la page sur les travaux.

Assurance, taxe foncière, copropriété : les points de détail

Assurance. Le BOFiP exige que les primes soient souscrites « en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu ». Les primes qui couvrent des récoltes, du bétail, du matériel ou du mobilier sont exclues par la brochure. Pour l’assurance d’un prêt, une page distincte explique la ligne à utiliser et le déficit qui en découle.

Taxe foncière. Elle est déductible pour la part qui reste à votre charge. Lorsque la taxe est mise à la charge du locataire par convention, les textes officiels lus (notice et brochure) ne sont pas formulés de la même façon : se reporter à la notice (ligne 212) et à la brochure, ou vérifier auprès de l’administration. Si l’avis n’est pas disponible à la date de la déclaration, la notice admet de retenir le montant des sommes payées l’année précédente, avec une régularisation l’année suivante.

Copropriété. Vous déclarez le total des provisions versées au syndic dans l’année, ligne 230 de la 2044 spéciale (ligne 229 de la 2044) ; la notice précise que cette déduction globale est obligatoire même si vous connaissez la ventilation exacte de vos charges. L’année suivante, après l’arrêté des comptes, la régularisation se fait ligne 231 : vous réintégrez les provisions correspondant à des charges non déductibles ou récupérables et au solde positif, et vous déduisez un solde négatif.

Une déclaration 2044 à 8 400 € de loyers : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Une propriétaire loue nu un appartement en copropriété pour 8 400 € de loyers encaissés sur l’année. Elle est au régime réel (montants : hypothèses du profil fictif).

Problème. Quelles dépenses de l’année entrent dans la déclaration, lesquelles restent dehors, et le réel est-il plus bas que le micro-foncier ?

Stratégie. Retenir les seules charges déductibles payées dans l’année, écarter la taxe d’ordures ménagères et la facture réglée l’année suivante, puis comparer avec la base du micro-foncier.

Résultat.

Au micro-foncier, la base aurait été de 5 880 € (70 % de 8 400 €). Le réel est plus bas de 300 € : les charges déduites représentent 33,6 % des loyers, contre 30 % pour l’abattement forfaitaire. Si la propriétaire avait déduit à tort les deux lignes non déductibles, son revenu net aurait été de 2 990 € : une déduction que les sources ne permettent pas.

Ce profil est fictif. Le calcul compare des bases, sans barème d’impôt, et ne promet aucun résultat.

Réel et justificatifs : ce qui change selon votre cas

• Votre immeuble : un régime particulier peut se déclarer sur la 2044 spéciale, dont la notice détaille les lignes.
• Votre copropriété : la régularisation de l’année précédente s’ajoute ou se retranche, selon l’arrêté des comptes.
• Vos paiements : décaler un règlement de décembre à janvier déplace la déduction d’une année.
• Votre financement : intérêts et frais d’emprunt suivent des règles propres, dans leur page.
• Votre montage : société, meublé ou résidence à l’étranger relèvent d’autres règles.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.