Plus-value immobilière d’un non-résident : calcul et taux

Un non-résident qui vend un bien immobilier en France paie un prélèvement de 19 % sur la plus-value, selon impots.gouv.fr. S’y ajoutent des prélèvements sociaux : 17,2 % pour les résidents d’États tiers à l’UE, à l’EEE et à la Suisse, ou le seul prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale européen et non rattachées à un régime français, exonérées de CSG et de CRDS. Des abattements pour durée de détention réduisent la base, et le notaire collecte l’impôt à la vente.

Cette page explique le calcul et les taux pour la vente d’un bien (appartement, maison, terrain) par une personne physique. Elle ne traite pas la vente de parts de société, le détail de la taxe sur les plus-values élevées, ni l’effet d’une convention fiscale. Pour ces points, la règle dépend de votre situation, à vérifier avant de décider.

Les règles de calcul sont celles des résidents

Le BOFiP écrit que les règles des articles 150 V à 150 VD du CGI s’appliquent aux non-résidents, qu’ils soient ou non ressortissants de l’UE (BOI-RFPI-PVINR-20-10, version en vigueur depuis le 18/07/2023). Le calcul suit donc quatre étapes.

Une précision propre au non-résident : les frais d’agrément du contribuable hors de France, dont les frais de représentation fiscale, viennent en diminution du prix de cession (BOFiP, § 30).

Les taux

Les résidents britanniques conservent l’exonération de CSG et de CRDS après le Brexit, avec le prélèvement de solidarité de 7,5 % (impots.gouv.fr). Les deux critères (résidence, affiliation) ne se recouvrent pas : les situations intermédiaires se vérifient sur la page impots.gouv.fr consacrée aux taux.

Les abattements pour durée de détention

Source : impots.gouv.fr (modifiée le 27/01/2026) et service-public.gouv.fr (vérifiée le 15/04/2026). Un bien détenu depuis 10 ans, avec une plus-value de 10 000 €, bénéficie d’un abattement de 3 000 € sur la base de l’impôt, selon l’exemple de service-public.gouv.fr.

Les exonérations et la taxe sur les plus-values élevées

Le BOFiP précise que les non-résidents bénéficient de l’exonération pour un prix de cession inférieur ou égal à 15 000 € et de celle qui résulte de la durée de détention. Ils ne bénéficient pas des exonérations des 1°, 1° bis et 1° ter du II de l’article 150 U (BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 190 et 200).

Deux exonérations sont propres aux non-résidents : celle de l’ancienne résidence principale, et celle plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable. Selon le BOFiP (BOI-RFPI-PVINR-10-20), elles ne se cumulent pas. La page « Exonération de plus-value pour un non-résident » les détaille.

Une taxe de 2 % à 6 % s’applique lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, selon service-public.gouv.fr. Le barème et le calcul sont détaillés dans la page sur la surtaxe ; le barème de référence est celui de la notice 2048-IMM de mai 2026. Le BOFiP BOI-RFPI-PVINR-10-20 contient un exemple chiffré pour un non-résident (version de 2019) qui ne concorde pas avec cette notice : cette page ne le reprend pas. Référez-vous à la notice officielle.

Déclaration et paiement

• Formulaire. La déclaration d’un bien ou de droits immobiliers se fait sur le formulaire 2048-IMM-SD (impots.gouv.fr). Pour des titres de société à prépondérance immobilière, c’est le 2048-M-SD.
• Paiement. Le notaire collecte l’impôt au moment de la vente (impots.gouv.fr).
• Autres revenus français. Si vous avez d’autres revenus français imposables, la plus-value est reportée en case 3VZ de la déclaration 2042 C, pour le calcul du revenu fiscal de référence.
• Représentant fiscal. Il est requis sauf dispense : vendeur domicilié dans l’UE, en Islande ou en Norvège ; prix de cession inférieur ou égal à 150 000 € par cédant ; plus-value entièrement exonérée par la durée de détention. La page « Représentant fiscal » détaille les cas.

Plus-value immobilière d’un non-résident : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Julien est un profil fictif. Il réside dans un État tiers à l’UE, à l’EEE et à la Suisse et n’est affilié à aucun régime de sécurité sociale européen. Il vend en 2026 un appartement en France, acheté 200 000 € il y a 14 ans. Prix de vente : 320 000 €.

Hypothèses. Aucun frais de vente n’est déduit. Julien a conservé les justificatifs : frais d’acquisition de 15 000 € et travaux de 30 000 €. L’exemple n’utilise pas les forfaits de 7,5 % et de 15 %, dont l’application à un non-résident n’est pas confirmée. Aucune exonération ne s’applique. La durée de détention est de 14 ans révolus. Les frais de représentation fiscale éventuels ne sont pas pris en compte.

Problème. Quel impôt et quels prélèvements sociaux seront prélevés à la vente ?

Stratégie. Julien rassemble son acte d’achat, ses justificatifs de frais et de travaux et la preuve de sa situation de sécurité sociale, puis fait le point avec son notaire et avec nous avant la signature.

Résultat.

La base de l’impôt (34 500 €) reste sous 50 000 € : la taxe sur les plus-values élevées n’entre pas dans ce calcul. Deux variantes éclairent le mécanisme. Si Julien était affilié à un régime de sécurité sociale européen et non rattaché à un régime français, les prélèvements sociaux seraient de 7,5 % × 63 862,50 € = 4 789,69 €, soit un total de 11 344,69 € et 6 194,66 € de moins. À prix identique, une vente un an plus tard (15 ans révolus) donnerait 16 471,50 €, soit 1 067,85 € de moins.

Ce profil est fictif. Le calcul illustre le mécanisme et ne présage pas de votre situation.

Plus-value immobilière d’un non-résident : ce qui change selon votre cas

• La durée de détention : elle commande les abattements, de zéro avant la 6e année à l’exonération.
• Vos justificatifs : frais d’acquisition et travaux justifiés ; les forfaits de 7,5 % et de 15 % sont à vérifier pour un non-résident.
• Votre pays de résidence et votre affiliation de sécurité sociale : 17,2 % ou 7,5 % de prélèvements sociaux.
• Votre pays de domicile : il joue sur la dispense de représentant fiscal.
• Le prix de vente et la nature du bien : seuils de 15 000 € et de 150 000 €, et bien détenu directement ou par une société.
• La plus-value imposable : au-delà de 50 000 €, une taxe supplémentaire peut s’appliquer.
• Votre convention fiscale : elle peut modifier l’imposition. Le BOFiP écrit que le prélèvement s’applique « sous réserve des conventions internationales ».

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.