LMP : déficit sur le revenu global, plus-values professionnelles et seuils d’exonération

Pour un loueur en meublé professionnel (LMP), le déficit s’impute sur le revenu global sans limitation de montant. À la vente, l’immeuble relève du régime des plus-values professionnelles. La plus-value peut être exonérée en totalité si les recettes sont inférieures à 90 000 €, et en partie jusqu’à 126 000 €, pour une activité exercée depuis au moins cinq ans.

Cette page traite le déficit, la plus-value et les seuils d’exonération. Elle ne traite pas les cotisations sociales. Le critère qui sépare le LMP du LMNP est détaillé dans la page sur le seuil de 23 000 €.

Le déficit du LMP

Les déficits d’une location meublée professionnelle sont imputables sur le revenu global, sans limitation de montant (BOFiP, § 350). Service-public.gouv.fr ajoute que, si le revenu global est insuffisant, le déficit peut être reporté pendant 6 ans. La FAQ de l’administration fiscale dit la même chose. Le texte du BOFiP lu pour cette page ne mentionne pas ce report.

Deux limites à connaître :

• Si vous perdez la qualité de LMP, le droit d’imputer sur le revenu global prend fin. Les déficits restants suivent les règles non professionnelles (BOFiP, § 390).
• Les déficits nés quand l’activité était non professionnelle ne se déduisent pas du revenu global. Le déficit d’un LMNP est traité dans une page dédiée.

La plus-value : le régime professionnel

La cession de l’immeuble inscrit à l’actif de l’exploitation du LMP relève du régime des plus-values professionnelles, à court terme ou à long terme (BOFiP, § 400, articles 39 duodecies et suivants du CGI). Les plus-values à long terme sont éligibles à l’abattement pour durée de détention de l’article 151 septies B du CGI. Ses taux ne sont pas repris ici.

Le loueur non professionnel n’y a pas accès : sa plus-value suit les règles des particuliers, sans exonération de l’article 151 septies.

L’exonération de l’article 151 septies : conditions et seuils

Trois conditions ressortent des sources :

1. Cinq ans d’activité. L’exonération n’est ouverte qu’aux contribuables exerçant leur activité depuis au moins cinq ans, les périodes d’exercice professionnel étant cumulées (BOFiP, § 410).
2. Un niveau de recettes. Le BOFiP (§ 420) fixe les seuils des loueurs en meublé professionnels. Service-public.gouv.fr (F32805) indique que les recettes s’entendent hors taxes, sur les deux années civiles précédant la cession ; entreprendre.service-public.gouv.fr (F33162) et impots.gouv.fr parlent de la moyenne des recettes hors taxes des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value. Les deux formulations ne sont pas identiques : l’année de référence exacte est à vérifier auprès de ces sources.
3. Une activité à l’impôt sur le revenu. Les entreprises soumises à l’IS, de plein droit ou sur option, ne sont pas concernées (impots.gouv.fr).

Pour la tranche partielle, entreprendre.service-public.gouv.fr (F33162) publie la fraction exonérée suivante dans sa rubrique « prestations de services ou BNC » : (126 000 € moins les recettes) divisé par 36 000 €. Le BOFiP (§ 420) renvoie, pour les loueurs en meublé, au BOI-BIC-PVMV-40-10-10-10, que nous n’avons pas relu : l’application de cette formule au LMP est donc à vérifier avant de décider. Le libellé au seuil exact de 90 000 € diffère aussi selon les sources (« inférieures à » dans le BOFiP, « jusqu’à » sur F33162 et impots.gouv.fr).

Cas de la para-hôtellerie. Le BOFiP (§ 430) précise que la location de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme peut relever de la para-hôtellerie en raison des prestations annexes offertes, avec des seuils de 250 000 € et de 350 000 € pour l’article 151 septies. Entreprendre.service-public.gouv.fr cite le régime de para-hôtellerie à partir d’au moins 3 prestations hôtelières. Le BOFiP ne fixe pas de nombre de prestations.

Les recettes qui servent à l’exonération sont hors taxes. Le test du statut (LMP ou LMNP) retient, lui, les recettes toutes taxes comprises.

Changer de statut avant la vente

La plus-value est soumise au régime applicable lors de la cession (BOFiP, § 460). Une tolérance permet d’appliquer les règles du statut de l’année précédente, avec régularisation ultérieure (§ 470). Le statut de l’année de la vente compte. Cette question se traite avec les chiffres de votre dossier.

Les charges, l’amortissement et les taxes du LMP

Sont déductibles notamment les frais d’établissement et d’entretien, les impôts locaux, les assurances et les intérêts d’emprunt. Le mobilier et les améliorations s’amortissent sur une durée de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an. La location meublée sans prestation de service n’est pas soumise à la TVA. La taxe foncière et la CFE sont dues, sauf exceptions. La CVAE ne concerne que les chiffres d’affaires hors taxes supérieurs à 500 000 €.

Déficit puis vente : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Hélène est LMP. Ses autres revenus du foyer sont de 50 000 €. Son activité de location a produit un déficit de 12 000 € cette année. Quelques années plus tard, elle vend l’immeuble avec une plus-value nette professionnelle de 120 000 €. Hypothèses du profil fictif : l’activité est exercée depuis plus de cinq ans, le seuil de 90 000 € s’apprécie sur la moyenne des recettes hors taxes des deux années indiquées dans le tableau, et la formule de la tranche partielle publiée par F33162 s’applique à son cas (point à vérifier).

Problème. Le déficit réduit-il son revenu global, et quelle part de la plus-value est exonérée selon ses recettes ?

Stratégie. Imputer le déficit sur le revenu global. Puis appliquer l’exonération de l’article 151 septies selon trois niveaux de recettes.

Résultat. Le déficit de 12 000 € ramène le revenu global de 50 000 € à 38 000 €. Avec un revenu global de 8 000 €, 8 000 € seraient imputés et 4 000 € resteraient à reporter (report de 6 ans selon service-public.gouv.fr).

La ligne à 72,22 % illustre la formule publiée par F33162, dont l’application à un LMP reste à vérifier. L’impôt dû sur la plus-value restante n’est pas calculé ici : les taux ne sont pas traités dans cette page.

Ces profils sont fictifs. Les chiffres illustrent le calcul et ne présagent pas de votre situation.

LMP : ce qui change selon votre cas

• L’ancienneté de l’activité. Moins de cinq ans, l’exonération de l’article 151 septies n’est pas ouverte.
• Le niveau de vos recettes hors taxes sur les deux années civiles de référence.
• Les prestations fournies. Elles peuvent faire basculer la location dans la para-hôtellerie, avec d’autres seuils.
• La forme d’exploitation. Une société soumise à l’IS n’entre pas dans l’exonération de l’article 151 septies.
• Votre résidence fiscale. Pour un loueur non-résident, la règle dépend de votre situation, à vérifier avant de décider.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.