Logement vacant : TLV et THLV, qui est concerné ?

Deux taxes visent le logement non meublé laissé vide. La taxe sur les logements vacants (TLV) s’applique de plein droit dans les communes classées en zone tendue, après une vacance d’au moins un an au 1er janvier, aux taux de 17 % puis 34 %. La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) dépend d’une décision de la commune ou de l’intercommunalité et suppose plus de deux ans de vacance. Une loi de finances fusionne les deux taxes à partir de 2027.

Cette page traite le propriétaire d’un logement non meublé. Elle ne traite pas les logements détenus par une société, ni la liste des communes concernées, qui n’est pas reprise ici : la page officielle renvoie vers le simulateur.

La différence en un tableau (impositions 2026)

Selon le BOFiP BOI-IF-TH-60 (version du 22/12/2020), un même logement vacant ne peut être soumis à la fois à la taxe d’habitation et à la TLV. Selon impots.gouv.fr, la THLV vise les communes qui ne sont pas concernées par la TLV.

Quand un logement est-il vacant ?

Pour la TLV, un bien est vacant s’il n’est pas occupé depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour la THLV, la vacance dépasse deux années consécutives au 1er janvier. Dans les deux cas, le logement doit être non meublé : une résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation est exonérée de ces taxes.

Le propriétaire ou l’usufruitier est redevable de la TLV. Pour savoir si une commune est en zone tendue, service-public.gouv.fr propose un simulateur.

Comment le montant se calcule

Le calcul repose sur la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le loyer annuel que la propriété pourrait produire si elle était louée. Le montant est obtenu en multipliant cette valeur par un taux d’imposition. Pour la TLV, ce taux est de 17 % la première année d’imposition et de 34 % les années suivantes.

Les exonérations

D’après impots.gouv.fr (page modifiée le 30/03/2026), ne sont pas imposables :

• un logement qui n’est pas à usage d’habitation ;
• les logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré, et les dépendances du domaine public ;
• un logement dont la vacance ne tient pas à la volonté du propriétaire ;
• un logement occupé plus de 90 jours de suite au cours d’une des années de référence ;
• un logement qui ne pourrait être rendu habitable qu’au prix de travaux importants à la charge du propriétaire ;
• une résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation.

Deux précisions viennent des sources. Pour la vacance qui ne tient pas à la volonté du propriétaire, service-public.gouv.fr donne l’exemple d’un logement mis en location ou en vente au prix du marché sans trouver preneur ni acquéreur. Pour les travaux, impots.gouv.fr retient comme règle pratique un montant de travaux qui excède 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l’année d’imposition.

La période de 90 jours dépend de la taxe. Selon service-public.gouv.fr, elle s’apprécie au cours d’une année pour la TLV et au cours des deux années précédentes pour la THLV.

La déclaration d’occupation

Vous devez effectuer une déclaration d’occupation auprès des services fiscaux avant le 1er juillet si le logement n’a pas encore fait l’objet d’une déclaration, ou en cas de changement depuis la précédente. Une amende de 150 € par local concerné s’applique en l’absence de déclaration ou en cas d’inexactitude.

Ce qui change en 2027 : une seule taxe

L’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 fusionne la TLV et la THLV en une « taxe sur la vacance des locaux d’habitation », à compter des impositions établies au titre de 2027 (service-public.gouv.fr, page mise à jour le 02/09/2026). La liste des communes concernées a été fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026.

Les exonérations que cite la page de service-public.gouv.fr pour la nouvelle taxe sont la vacance due à des circonstances qui échappent à la volonté du propriétaire, la détention par un organisme HLM et l’occupation de plus de 90 jours d’affilée, appréciée sur l’année précédente en zone tendue et sur les deux années précédentes ailleurs. Les recettes iront aux communes et aux intercommunalités.

Cette page ne détaille pas le décret : vérifiez si votre commune figure dans la liste avec le simulateur de service-public.gouv.fr.

Logement vacant, TLV et THLV : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Un propriétaire lyonnais détient un appartement non meublé dans une commune soumise à la TLV. Hypothèses du profil fictif : valeur locative cadastrale de 6 000 € ; logement vide au 1er janvier de trois années de suite, depuis plus d’un an ; aucune exonération.

Problème. Combien coûte la vacance sur trois années d’imposition ?

Stratégie. Appliquer 17 % la première année, puis 34 % les années suivantes, sur la valeur locative.

Résultat.

Si le logement avait été occupé plus de 90 jours de suite au cours d’une année de référence, il relèverait d’une exonération et le montant serait nul pour cette année. Le profil est fictif : la valeur locative est une hypothèse, et le calcul ne prédit pas votre situation.

Logement vacant, TLV et THLV : ce qui change selon votre cas

• Votre commune : zone tendue (TLV) ou décision locale (THLV).
• Le statut du bien : non meublé et vide, ou meublé et soumis à la taxe d’habitation.
• La cause de la vacance : un bien proposé à la location ou à la vente au prix du marché sans preneur se distingue d’un bien délaissé.
• L’état du logement : travaux importants, avec le repère de 25 % de la valeur vénale.
• Le calendrier : les impositions 2026 relèvent encore des deux taxes ; la taxe unique s’applique aux impositions de 2027.
• Votre montage : un logement détenu par une société n’est pas traité ici.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.