Pinel : comment fonctionne l’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, et quels taux selon l’année d’investissement

Pour le Pinel, l’engagement de location se prend pour 6 ou 9 ans, au choix. Il ne se signe pas pour 12 ans : 12 ans est la durée maximale, atteinte en prorogeant l’engagement par périodes de 3 ans. Le taux de la réduction dépend de la durée choisie et de l’année de l’investissement : 12 % ou 18 % avant 2023, 10,5 % ou 15 % en 2023, 9 % ou 12 % en 2024, sauf pour les logements en quartier prioritaire ou de niveau de qualité supérieur, qui gardent 12 % et 18 %.

Le Pinel est fermé aux nouvelles opérations depuis le 1er janvier 2025. Cette page s’adresse aux personnes qui ont investi entre 2014 et 2024 et qui veulent comprendre leur engagement en cours. Elle traite la métropole. Elle ne traite ni les zones géographiques éligibles, ni les critères détaillés de qualité du logement, ni le plafonnement global des avantages fiscaux, ni la prorogation en détail (page dédiée).

Ce que l’engagement oblige à faire

Pour le Pinel, le BOFiP (BOI-IR-RICI-360-20-10) prévoit que l’engagement de location est pris « pendant une durée minimale, sur option, de six ou neuf ans ». Les pages grand public parlent elles aussi d’une durée minimale : service-public.gouv.fr indique que la durée minimale de l’engagement de location est de 6 ans. Le choix se fait donc entre 6 ans et 9 ans.

Pendant toute la durée de l’engagement :

• Le logement est loué non meublé, comme habitation principale du locataire.
• Le loyer ne dépasse pas les plafonds fixés par décret, et les ressources du locataire non plus. L’engagement doit le préciser.
• Le locataire n’est pas membre de votre foyer fiscal. Pour le Pinel à compter du 1er janvier 2015, un ascendant ou un descendant peut être locataire, à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.
• En indivision, les indivisaires s’engagent conjointement.

Pour un particulier, l’engagement est constaté lors du dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus. Les sociétés civiles et les SCPI ont des règles propres, non détaillées ici.

À titre d’ordre de grandeur, les plafonds de loyer mensuel indiqués pour 2026, hors charges, sont de 19,71 € par m² en zone A bis, 14,64 € en zone A et 11,80 € en zone B1. Ils changent chaque année et dépendent de la zone du logement.

Les taux de la réduction en métropole

La réduction se calcule sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de 5 500 € par m² de surface habitable, et de 300 000 € par contribuable et par an.

La baisse des taux en 2023 et 2024 vient de l’article 168 de la loi 2020-1721. Les pages grand public (economie.gouv.fr, service-public.gouv.fr) emploient le terme « Pinel+ » pour les logements concernés par ce maintien des taux. Dans les pages du BOFiP consultées pour cet article, ce terme n’apparaît pas : elles parlent de logements en QPV ou de niveau de qualité supérieur. Les critères exacts se lisent sur ces pages officielles et se vérifient sur le dossier de votre logement.

Le cas des 12 ans

La page d’economie.gouv.fr affiche une colonne « 12 ans » : 17,5 % pour 2023 et 14 % pour 2024. Le BOFiP explique d’où elle vient. Un engagement de 6 ans peut être prorogé d’une période de 3 ans, renouvelable une fois. Un engagement de 9 ans peut l’être d’une seule période de 3 ans. Dans tous les cas, le BOFiP précise que le bénéfice de la réduction ne peut excéder douze ans.

Les taux de prorogation, selon le BOFiP :

Le cumul sur 12 ans est le même par les deux chemins : 21 % avant 2023, 17,5 % en 2023, 14 % en 2024. Il se vérifie par addition (voir l’exemple). La prorogation ne se fait pas toute seule : elle doit être constatée expressément par écrit. Son mode d’emploi fait l’objet d’une autre page.

Comment la réduction est versée dans le temps

La réduction n’est pas encaissée en une fois. Elle s’impute par sixièmes ou par neuvièmes, selon la durée de l’engagement, à partir de l’année d’achèvement ou d’acquisition du logement. Chaque fraction s’impute sur l’impôt sur le revenu de l’année. Si la fraction dépasse l’impôt dû, le solde n’est pas reportable sur les années suivantes et n’est pas remboursé.

Ce dernier point pèse sur le choix entre 6 et 9 ans. Un taux plus élevé ne vaut que dans la mesure où votre impôt permet de l’imputer. L’exemple ci-dessous le montre.

Si l’engagement n’est pas respecté

En cas de non-respect pendant la période de location, l’impôt sur le revenu de l’année de l’événement est majoré du montant total de la réduction obtenue. La remise en cause intervient dans le délai normal de reprise, au plus tard le 31 décembre de la troisième année suivant l’événement. Des intérêts de retard et des majorations peuvent s’y ajouter, selon le BOFiP.

Le BOFiP cite notamment :

• le locataire, ascendant ou descendant, qui devient membre du foyer fiscal ;
• la cession du logement, ou la cession de droits indivis ;
• le démembrement du droit de propriété, sauf exception ;
• une interruption de la location : le BOFiP mentionne une durée supérieure à douze mois et renvoie, pour la vacance admise, au BOI-IR-RICI-230-20-20. La règle exacte se vérifie dans ces textes.

Le BOFiP prévoit des exceptions en cas de décès d’un membre du couple soumis à imposition commune : le transfert de propriété ou le démembrement qui résulte de ce décès ne remet pas en cause l’avantage obtenu avant l’événement, sous les conditions que le texte précise. Ces cas se vérifient dans le BOFiP avant toute conclusion. Cette partie du BOFiP date de la version du 10/05/2019. Le BOFiP renvoie à d’autres pages pour les plafonds de loyer et de ressources et pour la vacance admise, qui ne sont pas traitées ici. Un cas précis (vente, divorce, départ à l’étranger) se vérifie avant d’agir.

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Un couple acquiert en 2024 un appartement de 50 m² dans un immeuble collectif, hors quartier prioritaire et sans niveau de qualité supérieur. Le prix de revient est de 240 000 €. Le plafond au m² est de 5 500 € × 50 = 275 000 € et le plafond annuel de 300 000 € : la base retenue est donc de 240 000 €. Hypothèse du profil fictif : l’impôt sur le revenu du foyer, avant cette réduction, est de 3 000 € chaque année.

Problème. Choisir entre 6 ans (9 %) et 9 ans (12 %), en tenant compte de l’impôt réellement disponible chaque année.

Stratégie. Comparer la réduction théorique et la réduction effectivement imputable, sachant que l’excédent annuel est perdu.

Résultat.

Sur la même base de 240 000 €, voici la réduction théorique selon l’année :

Ce profil est fictif. Le montant d’impôt de 3 000 € est une hypothèse. Le calcul ignore les autres éléments de la déclaration et le plafonnement global des avantages fiscaux. Il illustre un mécanisme et n’annonce aucun résultat pour votre situation.

Ce qui change selon votre cas

• L’année de votre investissement : elle fixe le taux.
• Le caractère QPV ou de qualité supérieure du logement.
• Le niveau de votre impôt année par année : il décide de ce que vous imputez réellement.
• Votre mode de détention : en direct, en indivision, en société ou en SCPI.
• La nature du locataire : un ascendant ou descendant n’est admis que hors du foyer fiscal.
• Les événements prévisibles : vente, séparation, installation à l’étranger.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.