La valeur de reconstitution d’une société civile de placement immobilier est l’estimation de la somme qu’il faudrait pour reconstituer son patrimoine à l’identique, frais d’acquisition compris. Elle est publiée chaque année par la société de gestion.
Comment est calculée la valeur de reconstitution ?
D’abord la valeur de réalisation
On additionne la valeur des immeubles, estimée par un expert externe, et celle des autres actifs, puis on retranche les dettes. Ce montant représente ce que la société obtiendrait si elle vendait tout et soldait ses engagements.
Ensuite les frais de reconstitution
On ajoute à la valeur de réalisation les frais qu’il faudrait payer pour racheter les mêmes immeubles : droits d’enregistrement, frais de notaire et commission de souscription de la société de gestion.
Un exemple fictif
Une SCPI fictive affiche une valeur de réalisation de 200 millions d’euros et 20 millions d’euros de frais de reconstitution. La valeur de reconstitution est de 220 millions d’euros. Avec 1 million de parts, elle équivaut à 220 euros par part.
Quel est son rôle ?
Le prix de souscription d’une part se situe en principe autour de cette valeur. Si l’écart dépasse un niveau fixé par la réglementation, la société de gestion doit en informer l’Autorité des marchés financiers et justifier sa position.
Où la trouver ?
Elle figure dans le rapport annuel et dans le bulletin trimestriel de chaque société, à côté de la valeur de réalisation et du prix de souscription. Lire ces trois chiffres ensemble donne une idée plus complète de la valeur d’une part.
Quels points de vigilance ?
- La valeur dépend des expertises immobilières, qui sont des estimations et non des prix de vente certains.
- Elle inclut des frais théoriques : elle ne correspond pas à la somme qu’un associé obtiendrait en revendant ses parts.
- Elle se distingue de la valeur de retrait, montant qui revient à l’associé qui sort, en général inférieur au prix de souscription.
- Une valeur de reconstitution élevée n’est pas un signe de qualité en soi : elle se lit avec le taux d’occupation, la qualité des immeubles et les frais.
À consulter aussi dans le lexique
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Alexis SagnierFondateur de Balmont Conseil, Lyon
Voir aussi
Source officielle
Définition à portée générale. Les règles applicables varient selon la situation : vérifiez-les sur les sites officiels ou auprès d’un professionnel avant toute décision.
