La valeur de réalisation d’une société civile de placement immobilier (SCPI) est la valeur de ses immeubles, augmentée de la valeur nette de ses autres actifs, ramenée à une part. Elle indique ce que vaudrait une part si le patrimoine était vendu. On parle aussi de valeur de liquidation du patrimoine.
Comment ça marche
Comment est-elle calculée ?
On additionne la valeur vénale des immeubles, c’est-à-dire leur prix probable de vente, estimée à partir d’expertises, et la valeur nette des autres actifs (trésorerie, créances, moins les dettes). On divise ensuite par le nombre de parts.
Quelle différence avec la valeur de reconstitution ?
La valeur de reconstitution ajoute à la valeur de réalisation les frais qu’il faudrait payer pour reconstituer le patrimoine, comme les frais d’acquisition et la commission de souscription. Elle est donc plus élevée. Le prix de souscription se compare à ces deux repères.
Un exemple fictif
Une SCPI possède des immeubles estimés à 180 millions d’euros et d’autres actifs nets pour 20 millions. Elle compte 1 000 000 de parts. Valeur de réalisation : (180 + 20) millions ÷ 1 000 000 = 200 euros par part. Si le prix de souscription est de 250 euros, l’écart de 50 euros correspond notamment aux frais payés à l’entrée.
Où trouve-t-on cette valeur ?
Les sociétés de gestion publient cette valeur à intervalles réguliers dans leurs documents : bulletin d’information, rapport annuel, note d’information. Elle est comparée au prix de souscription pour juger de la décote ou de la prime pratiquée sur les parts.
Les points de vigilance
- La valeur de réalisation est une estimation : elle dépend des expertises des immeubles, qui évoluent avec le marché.
- Elle n’est pas le prix auquel on revend sa part. La revente se fait au prix de retrait ou au prix du marché des parts.
- Un écart important avec le prix de souscription n’est pas anormal : il reflète en partie les frais.
- Les valeurs sont publiées par la société de gestion, souvent dans le bulletin ou le rapport annuel : il faut lire la date d’arrêté.
- Une part de SCPI n’offre aucune garantie de capital.
Termes voisins
Valeur de retrait, délai de jouissance, valeur vénale, SCPI à capital variable, pierre-papier.
À consulter aussi dans le lexique
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Alexis SagnierFondateur de Balmont Conseil, Lyon
Voir aussi
Source officielle
Définition à portée générale. Les règles applicables varient selon la situation : vérifiez-les sur les sites officiels ou auprès d’un professionnel avant toute décision.
